主要城市房地产市场指数
过去10年，泰国房地产价格稳步上涨。仅在COVID-19相关限制期间出现了活跃度下降。泰国市场的显著特点是周期频繁，这源于周期性的小幅回调。
每平方米价格走势
曼谷每平方米价格保持领先，但普吉正在迅速逼近。
交易量与外国买家占比
与此同时，外国买家在全国房地产交易总量中的占比仍然相对较小。根据官方统计，该占比约为3–4%。但实际上，外国人参与的交易占比更高，因为部分买家通过本地名义持有人或本国法人实体登记房产。据估计，外国买家的实际占比在全国约为10–12%，在旅游地区则明显更高。
外国需求
过去四年，外国买家在交易总量中的占比稳步上升，但尚未恢复到疫情前的水平。
在泰国最活跃的房地产买家是中国公民，约占全部外国买家的45%。他们对东南亚邻国的房地产表现出尤为持久的兴趣。
市场动态
COVID-19相关限制解除后，市场面临被压抑的需求和供应短缺。然而到2023年，中等价位细分市场的大众需求有所下降。经济型细分市场的价格几乎没有变化，原因是针对本地居民的信贷政策收紧。截至2025年，泰国住宅市场仍处于结构性失衡阶段：需求趋于稳定，而新项目供应持续减少。
国家货币政策
2025年，泰国宏观经济环境的特点是低通胀与相对偏高的政策利率并存，这抑制了国内房地产需求，但提升了市场整体的宏观经济稳定性。
泰国对外国人直接持有房地产设有限制：依据法律，外国人在一个公寓项目中持有的份额不得超过49%，且完全不允许持有土地。与此同时，许多房地产中介一贯淡化以本人名义登记产权的重要性。
租金收益率
北榄府和暖武里府以外币计算的收益率最高，原因是这些地区供应短缺。相反，作为外国需求主要中心的普吉，表现属于最弱之列。个别项目的收益率可能明显更高，但上述数据反映的是市场平均水平。
政府政策
2025年之前，泰国政府对外国资本总体奉行一贯、友好且可预期的政策。该国监管环境仍是东南亚最开放的之一：房地产持有税较低，没有严格的租金管制，并且在提供购房资金来源证明文件的前提下，可自由汇回资本。
然而，2025年，一些此前被市场视为次要的结构性风险显现得更加明显。特别是，大量租赁产权（leasehold）房产的持有人在续签租赁合同时遇到困难，使外国投资者的法律保护问题再度凸显。
另一负面因素是与柬埔寨的紧张局势加剧，包括边境发生的数起武装事件。尽管事件属于局部性质，相关媒体报道仍暂时影响了旅游客流，尤其是边境和度假地区——对于高度依赖短期租赁的市场而言，这是一个重要因素。
如果当前的自由化方针得以延续——包括拟将公寓外国人持有配额从49%提高至75%——泰国很可能保持其作为该地区对私人投资者最开放市场之一的地位。
然而，根据2026年1–2月的数据，投资风险模型应结合市场累积的失衡和结构性制约加以调整。
风险
泰国房地产市场的关键系统性风险是租赁产权结构的广泛使用。相当一部分买家，尤其是外国投资者，低估了所有权（永久产权，freehold）与长期租赁权之间的根本区别。在许多情况下，卖方和中介会刻意模糊这一区别。
实际上，租赁产权房产仍归法人实体所有，买方则处于租户地位。这意味着，持有公司的任何法律、财务或税务问题都会直接转化为租户的风险。此类房产可能附带权利负担，或成为债权人追索和诉讼纠纷的对象，而对租户的正式保护机制十分有限。
这些风险在COVID-19期间已成为现实：在开发商陷入财务困境的背景下，数以百计的外国投资者失去了对其房产的控制。从长期投资的角度看，通常应避免租赁产权结构，而专注于能够实现直接所有（永久产权）的资产。
2025–2026年的另一项风险是住宅房地产结构性过剩以及未售库存偏高。尽管新项目启动放缓，市场仍背负着大量累积供应，尤其是在大众细分市场和外围地段。这对二手房市场、租金收益率以及个别项目的流动性构成压力。
泰国房地产市场仍是东南亚最具吸引力的市场之一，但投资需要高度的选择性和专业的分析。尽管存在颇具说服力的细分机会，这也是该地区最复杂的市场之一：位于相似区域的项目，其收益率可能相差悬殊。
市场上有相当数量的房产在竣工交付后，一手与二手价格差距随即达到30–50%，反映出往年供应过剩和投机性定价的影响。2023–2025年普吉房价的快速上涨，为可能出现的回调阶段创造了条件。
该地区对外国需求和旅游需求的高度依赖加剧了波动性。短期内（2025–2026年），普吉的投资收益率可能更高，但从稳定性和可预测性来看，曼谷市场显得更为可靠。
在全球地缘政治格局变化的背景下，中国企业在曼谷开设办事处和区域总部的兴趣日益增长。这一因素可为首都地区住宅和商业房地产需求提供长期支撑，缓解当前市场失衡的影响。