Индексы рынка недвижимости крупных городов
Цены на недвижимость в Таиланде стабильно росли последние 10 лет. Снижение активности наблюдалось только в период ограничений, связанных с COVID-19. Отличительная черта тайского рынка — частота циклов, обусловленная периодическими небольшими коррекциями.
Динамика цены за квадратный метр
Бангкок сохранил лидерство по цене за квадратный метр, хотя Пхукет быстро приближается.
Количество сделок и доля иностранных покупателей
При этом доля иностранных покупателей остаётся относительно небольшой по сравнению с общим числом сделок с недвижимостью в стране. По официальной статистике, она составляет около 3–4%. Однако в действительности доля сделок с участием иностранцев выше, поскольку часть покупателей оформляет недвижимость через местных номинальных владельцев или национальные юридические лица. Фактическая доля иностранных покупателей оценивается примерно в 10–12% по стране и существенно выше в туристических регионах.
Иностранный спрос
Доля иностранных покупателей в общем объёме сделок стабильно растёт последние четыре года, но пока не вернулась к доковидным уровням.
Наиболее активные покупатели недвижимости в Таиланде — граждане Китая: на них приходится около 45% всех иностранных приобретателей. Они демонстрируют особенно устойчивый интерес к недвижимости в соседних странах Юго-Восточной Азии.
Динамика рынка
После отмены ограничений, связанных с COVID-19, рынок столкнулся с отложенным спросом и дефицитом предложения. Однако к 2023 году массовый спрос в среднем ценовом сегменте снизился. В экономичном сегменте цены практически не изменились — из-за более жёсткой кредитной политики в отношении местного населения. На 2025 год жилой рынок Таиланда остаётся в фазе структурного дисбаланса: спрос стабилизируется, а предложение новых проектов продолжает сокращаться.
Денежно-кредитная политика страны
В 2025 году макроэкономическая среда Таиланда характеризуется низкой инфляцией при относительно повышенной ключевой ставке, что сдерживает внутренний спрос на жильё, но повышает общую макроэкономическую устойчивость рынка.
Таиланд накладывает ограничения на прямое владение недвижимостью иностранцами: по закону иностранцам разрешено владеть не более 49% кондоминиума, а владение землёй не допускается вовсе. При этом важность регистрации собственности на своё имя систематически преуменьшается многими агентами по недвижимости.
Арендная доходность
Самутпракан и Нонтхабури показывают наибольшую доходность в валютном выражении из-за дефицита предложения в этих регионах. Напротив, Пхукет — основной центр иностранного спроса — демонстрирует один из самых слабых результатов. В отдельных проектах доходность может быть существенно выше, однако эти цифры отражают средние рыночные уровни.
Государственная политика
До 2025 года правительство Таиланда в целом проводило последовательную, дружественную к инвесторам и предсказуемую политику в отношении иностранного капитала. Регуляторная среда страны остаётся одной из самых открытых в Юго-Восточной Азии: низкие налоги на владение недвижимостью, отсутствие жёсткого контроля арендных ставок и возможность свободной репатриации капитала при условии документального подтверждения источника валюты, использованной для покупки.
При этом в 2025 году ряд структурных рисков, ранее воспринимавшихся рынком как второстепенные, проявился отчётливее. В частности, значительное число владельцев объектов в лизхолде столкнулось с трудностями при продлении договоров аренды, что вновь обострило вопрос правовой защиты иностранных инвесторов.
Дополнительным негативным фактором стало обострение напряжённости с Камбоджей, включая несколько вооружённых инцидентов на границе. Несмотря на локальный характер, сопутствующее освещение в медиа временно повлияло на туристические потоки, особенно в приграничных и курортных регионах, — важный фактор для рынков, сильно зависящих от краткосрочной аренды.
Если текущий курс на либерализацию продолжится — включая предлагаемое увеличение квоты иностранного владения в кондоминиумах с 49% до 75%, — Таиланд, вероятно, сохранит статус одного из самых открытых рынков региона для частных инвесторов.
Однако по данным января–февраля 2026 года модели инвестиционного риска следует скорректировать с учётом накопленных дисбалансов и структурных ограничений рынка.
Риски
Ключевой системный риск рынка недвижимости Таиланда — широкое использование структуры лизхолда. Значительная часть покупателей, особенно иностранных инвесторов, недооценивает принципиальную разницу между собственностью (фрихолд) и правами долгосрочной аренды. Во многих случаях это различие сознательно размывается продавцами и агентами.
На практике объект в лизхолде остаётся в собственности юридического лица, а покупатель выступает арендатором. Это означает, что любые юридические, финансовые или налоговые проблемы компании-владельца напрямую превращаются в риски для арендатора. Такие объекты могут быть обременены, стать предметом требований кредиторов или судебных споров, тогда как формальные механизмы защиты арендаторов ограничены.
Эти риски материализовались в период COVID-19, когда сотни иностранных инвесторов столкнулись с утратой контроля над своими объектами на фоне финансовых трудностей застройщиков. С точки зрения долгосрочных инвестиций структур лизхолда, как правило, стоит избегать, сосредоточившись на активах, где можно обеспечить прямое владение (фрихолд).
Дополнительный риск 2025–2026 годов — структурный избыток жилья и повышенный уровень непроданных запасов. Несмотря на замедление запуска новых проектов, рынок продолжает нести значительный навес накопленного предложения, особенно в массовом сегменте и на периферийных локациях. Это давит на вторичный рынок, арендную доходность и ликвидность отдельных проектов.
Рынок недвижимости Таиланда остаётся одним из самых привлекательных в Юго-Восточной Азии, однако инвестиционный подход требует высокой избирательности и профессиональной аналитики. Несмотря на наличие убедительных нишевых возможностей, это также один из самых сложных рынков региона: доходность проектов, расположенных в схожих районах, может отличаться радикально.
На рынке присутствует значительное число объектов, где разрыв между ценами первичного и вторичного рынка достигает 30–50% сразу после сдачи, отражая эффект избыточного предложения и спекулятивного ценообразования прошлых лет. Быстрый рост цен на Пхукете в 2023–2025 годах создаёт условия для возможной фазы коррекции.
Высокая зависимость региона от иностранного и туристического спроса повышает волатильность. В краткосрочной перспективе (2025–2026) доходность инвестиций на Пхукете может быть выше, однако по устойчивости и предсказуемости рынок Бангкока выглядит надёжнее.
На фоне глобальных геополитических сдвигов растёт интерес китайских компаний к открытию офисов и региональных штаб-квартир в Бангкоке. Этот фактор может обеспечить долгосрочную поддержку спросу как на жилую, так и на коммерческую недвижимость в столичном регионе, смягчая последствия текущих рыночных дисбалансов.
Присоединяйтесь к нашему Telegram-каналу
Канал основателя компании об инвестициях в недвижимость по всему миру.