新加坡房地产市场：概况、前景与机遇

过去五年，新加坡房地产市场经历了加速上涨阶段，随后进入可控放缓：2020年，尽管受新冠疫情影响，市场几乎未出现回调；2021–2022年，在全球流动性充裕、供应有限和通胀上升的背景下，价格大幅上涨；2023年，在利率走高和额外买方印花税（ABSD）措施收紧的压力下，涨势开始放缓；2024–2025年，市场进入温和上行的平台期——价格仍在上涨，但处于一个低波动的成熟周期之中，以资本保值而非投机收益为导向。

与此同时，各细分市场价格仍在上涨，但放缓迹象明显，表明本轮上涨周期正接近尾声。历史规律显示，新加坡的上涨周期通常相对较短。上一轮周期为2009–2013年。

2025年，各细分市场交易量持续增长，但市场结构保持不变：组屋（HDB）细分市场在交易量上继续占据主导地位，反映出强劲的本地需求；在严格的宏观审慎政策背景下，私人公寓细分市场增长较为温和；而有地住宅市场仍属小众，对监管限制和资本成本最为敏感。

2025年，有地住宅细分市场的交易量估计约为2,150笔，表明增长持续稳健但正在放缓。该细分市场供应在结构上受限，对短期需求波动的敏感度较低；不过，严格的宏观审慎政策和高昂的资本成本限制了交易活跃度的进一步加速。

2025年，私人公寓交易量估计约为22,500笔，表明增长仍在持续，但增速明显放缓。该细分市场对宏观审慎政策和额外买方印花税（ABSD）税率的变化最为敏感；不过，强劲的本地需求和有限的供应即使在市场可控降温阶段也继续支撑着较高的交易活跃度。

2025年，各细分市场之间的价格差异依然十分显著。由于供应的结构性限制和产权限制，有地住宅继续以显著溢价成交，对市场周期性降温的抵御能力最强。尽管监管环境严格，私人公寓价格仍保持温和上涨；而组屋（HDB）细分市场依然是价格最亲民、受政府严格监管的细分市场，主要发挥社会保障功能而非投资功能。

2025年，新加坡各区域之间的价格层级在结构上保持不变。核心中央区（CCR）凭借高端住宅资产的集中和有限的供应，继续以明显溢价成交。中央其余区（RCR）仍是一个均衡的细分市场，本地买家和改善型买家的需求稳定；而中央以外区（OCR）增长较为温和，承担大众细分市场的功能，对宏观审慎政策和利率水平最为敏感。

2025年，交易总量继续增长，超过53,000笔，但需求结构基本保持不变。绝大多数交易来自本地买家，而外国买家占比依然有限，尽管全球人员流动已经恢复，其占比也仅略有上升。这证明了额外买方印花税（ABSD）政策的有效性，也表明2025年的新加坡市场仍以本地需求为导向、受到严格监管，并在结构上免受投机资本的冲击。

2025年，外国买家参与的交易量估计约为2,650笔，增长温和，趋势未发生结构性变化。尽管全球需求逐步恢复，外国买家的占比仍受到严格的额外买方印花税（ABSD）框架的限制，这证明新加坡市场依然首先是一个以本地需求为导向、受到严格监管、能够防范投机性过热的体系。

在新加坡购买房地产最活跃的是中国、马来西亚、印度尼西亚和印度公民。

2025年，住宅房地产竣工交付量估计约为1.04万套，表明供应依然有限。尽管已从2022年的低谷中部分恢复，建设水平仍低于市场的长期需求，持续对价格形成上行压力，并加剧了最热门细分市场——首先是核心中央区（CCR）和中央其余区（RCR）——的供应短缺。

2025年，入市价格与租金收益率之间依然存在明显的反向关系。核心中央区（CCR）价格最高、收益率最低，体现出其作为防御性、资本密集型细分市场的地位。中央其余区（RCR）在价格与收益率的匹配上仍是最均衡的市场；而中央以外区（OCR）凭借更亲民的入市价格提供最高的毛租金收益率，但对利率和宏观审慎政策的变化也最为敏感。

2025年，新加坡通胀率放缓至约2.2%，证明了新加坡金融管理局（MAS）在2022–2023年通胀高峰之后实施的紧缩货币政策行之有效。按揭贷款利率在结构上仍处于较高水平（约3.3%），持续抑制投机需求，并提高了买家自有资金的重要性。这样的宏观经济背景强化了市场可控降温的情景，不会给价格和金融稳定带来系统性风险。