Индекс цен на жильё
За последние пять лет рынок недвижимости Сингапура прошёл фазу ускоренного роста, за которой последовало контролируемое замедление: в 2020 году рынок почти не испытал коррекции несмотря на ковид; в 2021–2022 годах цены резко выросли на фоне глобальной ликвидности, ограниченного предложения и растущей инфляции; в 2023-м рост начал замедляться под давлением более высоких процентных ставок и ужесточения мер ABSD; а в 2024–2025 годах рынок перешёл в фазу плато с умеренным восходящим смещением — продолжая расти, но в рамках зрелого цикла низкой волатильности, ориентированного на сохранение капитала, а не на спекулятивную доходность.
Динамика цен
При этом цены во всех сегментах продолжают расти — правда, с отчётливым замедлением, что сигнализирует о приближении конца текущего цикла роста. Исторические закономерности указывают, что циклы роста в Сингапуре, как правило, относительно короткие. Предыдущий цикл пришёлся на 2009–2013 годы.
Количество сделок
В 2025 году объёмы сделок продолжают расти во всех сегментах, однако структура рынка остаётся неизменной: сегмент HDB продолжает доминировать по объёму сделок, отражая сильный внутренний спрос; сегмент кондоминиумов растёт более умеренно на фоне жёсткой макропруденциальной политики; тогда как рынок landed-жилья остаётся нишевым и наиболее чувствительным к регуляторным ограничениям и стоимости капитала.
Динамика сделок с landed-жильём
В 2025 году количество сделок в сегменте landed-жилья оценивается примерно в 2 150, что указывает на продолжающийся устойчивый, но замедляющийся рост. Сегмент остаётся структурно ограниченным по предложению и менее чувствительным к краткосрочным колебаниям спроса; однако жёсткая макропруденциальная политика и высокая стоимость капитала ограничивают дальнейшее ускорение активности.
Динамика сделок с кондоминиумами
В 2025 году количество сделок с кондоминиумами оценивается примерно в 22 500, что указывает на продолжающийся рост при отчётливом замедлении темпов. Сегмент остаётся наиболее чувствительным к изменениям макропруденциальной политики и уровней ABSD; однако сильный внутренний спрос и ограниченное предложение продолжают поддерживать высокий уровень активности даже в фазе контролируемого охлаждения рынка.
Средняя цена за квадратный метр
В 2025 году ценовая дифференциация между сегментами остаётся крайне выраженной. Landed-жильё продолжает торговаться со значительной премией из-за структурных ограничений предложения и ограничений на владение, демонстрируя наибольшую устойчивость к цикличному охлаждению рынка. Кондоминиумы сохраняют умеренный рост цен несмотря на жёсткую регуляторную среду, тогда как сегмент HDB остаётся самым доступным и жёстко регулируемым государством, выполняя прежде всего социальную, а не инвестиционную функцию.
В 2025 году ценовая иерархия между регионами Сингапура остаётся структурно неизменной. CCR продолжает торговаться с выраженной премией благодаря концентрации премиальных жилых активов и ограниченному предложению. RCR остаётся сбалансированным сегментом со стабильным спросом со стороны местных покупателей и апгрейдеров, тогда как OCR демонстрирует более умеренный рост и выполняет функцию массового сегмента, будучи наиболее чувствительным к макропруденциальной политике и уровню процентных ставок.
Иностранный спрос
В 2025 году общий объём сделок продолжил расти, превысив 53 000 сделок, однако структура спроса остаётся принципиально неизменной. На местных покупателей приходится подавляющее большинство сделок, тогда как доля иностранных покупателей остаётся ограниченной и растёт лишь очень умеренно несмотря на восстановление глобальной мобильности. Это подтверждает эффективность политики ABSD и подчёркивает, что рынок Сингапура в 2025 году остаётся ориентированным на внутренний спрос, жёстко регулируемым и структурно защищённым от спекулятивного капитала.
Сделки с иностранными покупателями
В 2025 году количество сделок с участием иностранных покупателей оценивается примерно в 2 650, отражая умеренный рост без структурного изменения тренда. Несмотря на постепенное восстановление глобального спроса, доля иностранных покупателей остаётся ограниченной жёсткой рамкой ABSD, подтверждая, что рынок Сингапура продолжает работать прежде всего как ориентированная на внутренний спрос, жёстко регулируемая система, защищённая от спекулятивного перегрева.
Структура иностранных покупателей
Наиболее активные покупатели недвижимости в Сингапуре — граждане Китая, Малайзии, Индонезии и Индии.
Темпы строительства
В 2025 году ввод жилья оценивается примерно в 10,4 тыс. единиц, что указывает на сохраняющееся ограниченное предложение. Несмотря на частичное восстановление после спада 2022 года, уровень строительства остаётся ниже долгосрочных потребностей рынка, продолжая оказывать повышающее давление на цены и усиливая дефицит в наиболее востребованных сегментах — прежде всего в CCR и RCR.
Доходность аренды
В 2025 году сохраняется отчётливая обратная зависимость между ценами входа и арендной доходностью. CCR характеризуется самыми высокими ценами и самой низкой доходностью, отражая статус защитного капиталоёмкого сегмента. RCR остаётся наиболее сбалансированным рынком по соотношению цены и доходности, тогда как OCR предлагает наивысшую валовую доходность за счёт более доступных цен входа — но при этом наиболее чувствителен к изменениям процентных ставок и макропруденциальной политики.
Инфляция и доступность кредита
В 2025 году инфляция в Сингапуре замедлилась примерно до 2,2%, подтверждая эффективность жёсткой монетарной политики MAS после инфляционного пика 2022–2023 годов. Ипотечные ставки остаются структурно повышенными (около 3,3%), продолжая сдерживать спекулятивный спрос и повышая значимость собственного капитала покупателей. Такой макроэкономический фон усиливает сценарий контролируемого охлаждения рынка без системных рисков для цен и финансовой стабильности.
По итогам 2025 года рынок недвижимости Сингапура уверенно вошёл в фазу контролируемого охлаждения, не пройдя через структурную коррекцию. Цены продолжили расти, но заметно медленнее по сравнению с 2021–2023 годами, отражая эффективность жёсткой макропруденциальной политики и высокую чувствительность рынка к стоимости капитала. Индекс URA показал умеренный рост, подтверждая переход из фазы ускоренной экспансии в фазу стабилизации цен.
Спрос в 2025 году оставался преимущественно локальным, что подчёркивает внутреннюю устойчивость рынка и его относительную независимость от колебаний международного инвестиционного капитала. Доля иностранных покупателей остаётся ограниченной и растёт лишь незначительно несмотря на восстановление глобальной мобильности — во многом из-за высоких ставок ABSD и регуляторных барьеров. Сегмент кондоминиумов продолжает демонстрировать наивысший уровень активности, тогда как сегмент landed-жилья остаётся структурно ограниченным по предложению и показывает наибольшую устойчивость к цикличным колебаниям.
Предложение в 2025 году оставалось структурно ограниченным: ввод жилья не вернулся к доковидным уровням, продолжая оказывать повышающее давление на цены — особенно в сегментах CCR и RCR. На фоне замедляющейся инфляции и всё ещё относительно высоких ипотечных ставок рынок стал более чувствителен к качеству локации и покупательной способности конечных покупателей. Арендный сегмент стабилизировался: доходность остаётся низкой в абсолютном выражении, но полностью соответствует профилю Сингапура как защитного капиталоёмкого рынка.
В 2026 году при базовом сценарии рынок недвижимости Сингапура, как ожидается, продолжит движение по траектории низкой волатильности — боком с умеренным восходящим смещением. Значительное ускорение цен маловероятно: прогнозируемый рост находится в диапазоне 2–4% в год и обусловлен прежде всего структурными ограничениями предложения и высокой устойчивостью внутреннего спроса. Рынок полностью выходит из постпандемийного цикла и консолидируется в фазе зрелой стабилизации.
Объёмы сделок в 2026 году, вероятно, останутся на уровне 2025 года или покажут небольшой рост, при этом структура спроса, как ожидается, останется неизменной: доминирование местных покупателей и минимальное влияние иностранного капитала. Сегмент CCR продолжит выполнять функцию защитного актива и средства сохранения стоимости, RCR сохранит статус наиболее сбалансированного рынка, а OCR останется наиболее чувствительным к динамике процентных ставок.
Арендный рынок в 2026 году, как ожидается, останется стабильным — без резких колебаний ставок. Возможное постепенное смягчение монетарных условий может снизить давление на ипотечный спрос; однако регуляторы, вероятно, сохранят жёсткий контроль над спекулятивными рисками. Существенных изменений в политике ABSD при базовом сценарии не ожидается.
Сингапур продолжит оставаться одним из самых предсказуемых, жёстко регулируемых и устойчивых рынков недвижимости в мире. Это рынок не для агрессивного роста доходности, а для сохранения капитала, защиты от инфляционных рисков и долгосрочных инвестиционных стратегий, характеризующихся низкой волатильностью и высокой институциональной надёжностью.
Присоединяйтесь к нашему Telegram-каналу
Канал основателя компании об инвестициях в недвижимость по всему миру.