房地产市场指数
以色列房地产指数在2017–2018年经历了降温阶段，但在新冠疫情期间及限制措施解除后随即进入快速上涨阶段，并显现出逼近过热的迹象。加沙地带军事行动开始后，该指数确实出现回调，但到2023年底重新恢复上行轨迹。2025年初，指数录得上涨，随后回落至2024年底的水平。
房地产交易量
2025年，以色列房地产市场在2023年的低迷之后活跃度部分回升，但交易量仍低于历史平均水平，表明买家依然保持谨慎。
每平方米平均价格
2025年，以色列房地产市场的价格结构依然呈现明显的两极分化。特拉维夫仍是全国价格最高的市场，每平方米价格约为47,000谢克尔，在流动性下降的背景下仅温和上涨。耶路撒冷位居第二，每平方米约33,500谢克尔，稳定的国内需求和有限的新增供应为其提供了支撑。
海法和内坦亚处于温和上涨与企稳阶段，而贝尔谢巴仍是价格最亲民的市场，对利率和按揭融资的可获得性极为敏感。
租金收益率
以色列租赁市场的特点是收益率在结构上偏低。2025年，租金收益率依然处于适中水平，且本质上受到压缩，这反映出高企的房地产价格与稳定的租赁需求并存。
特拉维夫的收益率最低（约2.2%），进一步巩固了其作为资本保值市场而非收益导向型投资目的地的地位。耶路撒冷和内坦亚处于2.7–2.8%的区间，在稳定性与收益率之间实现了相对平衡。
收益率最高的是贝尔谢巴（约3.6%）和海法（约3.0%），这使这两个市场对注重当期现金流的投资者更具吸引力，但局部风险也更高。
外国需求
2025年，涉及外国买家的交易估计约为4,000笔，约占市场总量的4.5–5%。在整体交易活跃度于2023年低迷后温和回升的背景下，外国买家细分市场在结构上仍处于收缩状态，尚未恢复到2010年代中期的水平。
这证实，2025年以色列房地产市场仍主要由国内需求决定，外国买家发挥的是补充性作用，而非具有系统重要性的作用。
主要买家来源国
在外国买家中，最活跃的群体是美国人、法国人、英国人、加拿大人和俄罗斯人。
2025年全年来看，以色列房地产市场已走出急剧下滑阶段，但复苏有限且不均衡。交易量较危机中的2023年有所增长，但仍明显低于2016–2022年的水平。这表明市场尚未回到正常的活跃周期，仍受宏观经济和金融因素制约——首先是高利率和按揭贷款可获得性有限。
2025年的价格走势以稳定为主，未见加速。尽管前几年交易量有所下降，全国主要城市的价格仍继续温和上涨或趋于稳定，未出现明显下跌。这证实了以色列市场存在结构性供应短缺且惯性较强。特拉维夫和耶路撒冷仍是价格最高、收益率最低的市场，主要以资本保值为导向。贝尔谢巴和海法等价格更亲民的城市租金收益率更高，但对利率波动和整体经济形势更为敏感。
2025年，租金收益率按国际标准衡量仍然偏低，无法完全弥补较高的入市成本。这凸显出以色列房地产市场从根本上以长期持有和资本保值为导向，而非当期现金流。与此同时，租赁需求保持稳定，即使购房活跃度下降，也限制了价格急剧下跌的风险。
2025年，外国买家细分市场仍处于次要地位。涉及外国买家的交易数量依然有限，其在市场总量中的占比也未显示出结构性增长迹象。这表明以色列市场走势主要由国内因素决定——人口结构、家庭收入、融资成本和新建项目规模。
在基准情景下，预计2026年以色列房地产市场将继续朝着逐步企稳的方向发展。交易量大幅反弹的可能性不大：如果利率维持在相对较高的水平，活跃度将缓慢回升，并仍低于历史峰值。价格很可能呈横盘走势——流动性最强的城市温和上涨，外围地区则停滞不前。由于存在结构性供应短缺且租赁需求稳定，出现大规模价格回调的可能性依然较低。
总体而言，2026年以色列房地产市场仍具有极强的韧性，但投资回报有限。该市场非常适合长期资本保值策略以及在流动性强的地段进行选择性投资，但并非快速增长或高租金收益率的市场。2026年的主要风险在于债务融资成本、新建项目的推进速度以及整体宏观经济的不确定性，而需求的基本面驱动因素将继续发挥稳定作用。