Индекс рынка недвижимости
Индекс недвижимости Израиля переживал фазу охлаждения в 2017–2018 годах, однако в ковидный период и сразу после снятия ограничений вошёл в фазу быстрого роста с признаками приближающегося перегрева. С началом операции в Газе индекс действительно прошёл коррекцию, но к концу 2023 года возобновил восходящую траекторию. В начале 2025 года индекс зафиксировал рост, после чего вернулся к уровням конца 2024 года.
Количество сделок с недвижимостью
В 2025 году рынок недвижимости Израиля демонстрирует частичное восстановление активности после спада 2023 года, однако объёмы сделок остаются ниже исторических средних значений, что указывает на сохраняющуюся осторожность покупателей.
Средняя цена за квадратный метр
В 2025 году ценовая структура рынка недвижимости Израиля остаётся отчётливо поляризованной. Тель-Авив сохраняет позицию самого дорогого рынка страны с уровнем цен около 47 000 шекелей за квадратный метр, показывая лишь умеренный рост на фоне снижающейся ликвидности. Иерусалим занимает второе место — примерно 33 500 шекелей за квадратный метр, что поддерживается стабильным внутренним спросом и ограниченным новым предложением.
Хайфа и Нетания находятся в фазе умеренного роста и стабилизации, тогда как Беэр-Шева остаётся наиболее доступным рынком, крайне чувствительным к процентным ставкам и доступности ипотечного финансирования.
Арендная доходность
Рынок аренды в Израиле характеризуется структурно низкой доходностью. В 2025 году арендная доходность остаётся умеренной и по своей природе сжатой, отражая сочетание высоких цен на недвижимость и устойчивого спроса на аренду.
Тель-Авив демонстрирует самую низкую доходность (около 2,2%), укрепляя статус рынка сохранения капитала, а не инвестиционного направления, ориентированного на доход. Иерусалим и Нетания попадают в диапазон 2,7–2,8%, предлагая относительный баланс между стабильностью и доходностью.
Наиболее высокая доходность наблюдается в Беэр-Шеве (примерно 3,6%) и Хайфе (около 3,0%), что делает эти рынки более привлекательными для инвесторов, ориентированных на текущий денежный поток, — хотя и с более высокими локальными рисками.
Иностранный спрос
В 2025 году число сделок с участием иностранных покупателей оценивается примерно в 4 000, что составляет около 4,5–5% общего объёма рынка. На фоне умеренного восстановления общей транзакционной активности после спада 2023 года иностранный сегмент остаётся структурно сжатым и не вернулся к уровням середины 2010-х годов.
Это подтверждает, что рынок недвижимости Израиля в 2025 году продолжает определяться прежде всего внутренним спросом, а иностранные покупатели играют дополняющую, а не системно значимую роль.
Основные страны — покупатели
Среди иностранных покупателей наиболее активные группы — американцы, французы, британцы, канадцы и россияне.
По итогам 2025 года рынок недвижимости Израиля вышел из фазы резкого спада, однако восстановление оказалось ограниченным и неравномерным. Объёмы сделок выросли по сравнению с кризисным 2023 годом, но остались существенно ниже уровней 2016–2022 годов. Это указывает на то, что рынок ещё не вернулся к нормальному циклу активности и по-прежнему ограничен макроэкономическими и финансовыми факторами — прежде всего высокими процентными ставками и ограниченной доступностью ипотеки.
Ценовая динамика в 2025 году характеризовалась стабильностью без ускорения. В крупнейших городах страны цены продолжали умеренно расти или стабилизировались, без значимого снижения, несмотря на падение объёмов сделок в предыдущие годы. Это подтверждает структурный дефицит предложения и высокую инерционность израильского рынка. Тель-Авив и Иерусалим сохранили позиции самых дорогих и наименее доходных рынков, ориентированных прежде всего на сохранение капитала. Более доступные города, такие как Беэр-Шева и Хайфа, продемонстрировали более высокую арендную доходность, но остаются более чувствительными к колебаниям процентных ставок и общей экономической конъюнктуре.
Арендная доходность в 2025 году оставалась низкой по международным стандартам и не компенсирует полностью высокую стоимость входа на рынок. Это подчёркивает, что рынок недвижимости Израиля фундаментально ориентирован на долгосрочное владение и сохранение капитала, а не на текущий денежный поток. При этом арендный спрос остаётся стабильным, что ограничивает риск резкого падения цен даже при снижении покупательской активности.
Иностранный сегмент в 2025 году сохранил второстепенную роль. Число сделок с участием иностранных покупателей осталось ограниченным, а их доля в общем объёме рынка не демонстрирует признаков структурного роста. Это указывает на то, что динамика рынка Израиля определяется прежде всего внутренними факторами — демографией, доходами домохозяйств, стоимостью финансирования и объёмом нового строительства.
В 2026 году при базовом сценарии рынок недвижимости Израиля, как ожидается, продолжит движение к постепенной стабилизации. Значительный отскок объёмов сделок маловероятен: активность будет расти медленно и останется ниже исторических пиков, если процентные ставки сохранятся на относительно высоком уровне. Цены, вероятно, продемонстрируют боковой тренд — с умеренным ростом в наиболее ликвидных городах и стагнацией в периферийных районах. Вероятность масштабной ценовой коррекции остаётся низкой из-за структурного дефицита предложения и устойчивого спроса на аренду.
В целом в 2026 году рынок недвижимости Израиля остаётся крайне устойчивым, но предлагает ограниченную инвестиционную доходность. Он хорошо подходит для стратегий долгосрочного сохранения капитала и избирательных инвестиций в ликвидных локациях, но не является рынком быстрого роста или высокой арендной доходности. Ключевые риски 2026 года — стоимость долгового финансирования, темпы нового строительства и общая макроэкономическая неопределённость, тогда как фундаментальные драйверы спроса продолжают играть стабилизирующую роль.
Присоединяйтесь к нашему Telegram-каналу
Канал основателя компании об инвестициях в недвижимость по всему миру.