本语言版本为机器翻译草稿；母语人士审校正在进行中。 · 译自俄文原文
房地产市场指数
爱尔兰房地产市场指数继续保持欧洲最强劲的表现之一。稳定的增长轨迹对投资极为有利。
每平方米平均价格
我们关于2025年延续2024年增速的预测已经兑现。市场进入了更为稳定的增长阶段，避免了过热。
外国买家占比
交易总量随外国买家活跃度的下降而相应减少，外国买家活跃度从2021–2022年的3%降至2025年的2.4%。市场活跃度有所收缩，但没有衰退迹象。
主要外国买家
外国需求中84%来自欧盟国家公民，9%来自英国公民。另有6%来自美国和加拿大买家。
相当大一部分交易由法人完成。这是外国投资者在爱尔兰房地产市场使用的主要投资结构。主要买家为总部设在爱尔兰的投资基金和跨国公司。外国投资者积极使用法人主体，主要是出于税收优势。
实际外国需求
因此，非居民实际所占交易比例并非3%，而是约20%。如果爱尔兰的经济政策不发生变化，预计这一趋势将在未来3–5年内持续。
人口状况
爱尔兰的人口结构极为有利，这既得益于人口自然增长，也得益于强劲的移民流入。其中相当一部分是在外国公司工作的外籍人士。
租金收益率与租金
- 主要城市的租金收益率为每年7–9%（科克和戈尔韦约为8%）。
- 租金仍处于高位：例如，都柏林一居室公寓的租金约为每月€1,800。
- 空置率极低（<1%），需求稳定。
- RPZ区域内的租金涨幅被限制在每年约2%。
- 个人租金收入税最高可达52%。
- 购房出租（buy-to-let）按揭贷款利率约为5%。
住宅房地产短缺与建设
- 爱尔兰每年面临约33,000–50,000套新建住宅的缺口。
- 2023年竣工房产达到创纪录的32,525套，但仍低于所需水平。
- 2024年发放了近69,000份许可，表明开发活动正在恢复。
- 供应短缺继续支撑价格和租金水平；不过，建设规模的扩大可能会逐步使市场趋于平缓。
周期性与价格水平
- 全国价格已比2007年的历史峰值高出约17%。
- 都柏林价格比上一轮泡沫峰值高出约4%，首都以外地区则高出约18%。
- 与此同时，市场比2000年代更为稳健：这得益于更严格的按揭贷款监管和更温和的收入增长。
- 过热风险依然存在，但当前形势总体平衡。
租赁监管
- 大多数城市的租金涨幅受到法律限制。
- 疫情期间曾暂时禁止驱逐租户。
- 尽管如此，高出租率使租金收入成为可靠的收益来源。
税费与成本
- 交易成本适中（约2–3%）。
- 租金收入可通过法人结构（例如房地产投资信托基金（REIT）或公司主体）进行税务优化——这是住宅房地产交易中法人占比较高的关键原因。
总结
实际上，爱尔兰兼具强劲的收益率、高度的可预测性和均衡的风险特征。这并非一个超高收益市场，但它为系统性的资本增值提供了极佳的因素组合，表现优于欧洲整体基准。
基于上述原因，爱尔兰获得了WhiteIndex 2025年度最高评级，并一直位列我们房地产投资前10名国家。然而，由于地缘政治格局发生根本性变化，此类排名对投资者的实际参考意义下降，我们已停止发布2026年前10名国家排名。