Индекс рынка недвижимости
Индекс рынка недвижимости Ирландии продолжает демонстрировать одни из сильнейших результатов в Европе. Устойчивая траектория роста крайне благоприятна для инвестирования.
Средняя цена за квадратный метр
Наш прогноз о сохранении темпов роста 2024 года в 2025 году реализовался. Рынок перешёл в более стабильную фазу роста, избежав перегрева.
Доля иностранных покупателей
Общее количество сделок снижается пропорционально сокращению иностранной активности, которая уменьшилась с 3% в 2021–2022 годах до 2,4% в 2025 году. Активность рынка сжимается, но без признаков рецессии.
Ключевые иностранные покупатели
84% иностранного спроса приходится на граждан стран ЕС, 9% — на граждан Великобритании. Ещё 6% обеспечивают покупатели из США и Канады.
Значительная доля сделок совершается юридическими лицами. Это основная инвестиционная структура, используемая иностранными инвесторами на рынке недвижимости Ирландии. Ключевые покупатели — инвестиционные фонды и мультинациональные корпорации со штаб-квартирами в Ирландии. Активное использование юридических лиц иностранными инвесторами обусловлено прежде всего налоговыми преимуществами.
Фактический иностранный спрос
Таким образом, в действительности на нерезидентов приходится не 3% сделок, а приблизительно 20%. При отсутствии изменений в экономической политике Ирландии этот тренд, как ожидается, сохранится в течение следующих 3–5 лет.
Демографическая ситуация
Ирландия обладает крайне благоприятным демографическим профилем, обусловленным как естественным ростом населения, так и сильным притоком миграции. Значительную часть этого населения составляют экспаты, работающие в иностранных компаниях.
Арендная доходность и ставки
- Доходность в крупных городах составляет 7–9% годовых (около 8% в Корке и Голуэе).
- Арендные ставки остаются высокими: например, аренда однокомнатной квартиры в Дублине — около €1 800 в месяц.
- Уровень вакантности крайне низкий (<1%) при стабильном спросе.
- Рост арендной платы в зонах RPZ ограничен примерно 2% в год.
- Налог на арендный доход может достигать 52% для физических лиц.
- Ставки по ипотеке buy-to-let — около 5%.
Дефицит жилья и строительство
- Ирландия сталкивается с дефицитом примерно 33 000–50 000 новых домов в год.
- В 2023 году было завершено рекордные 32 525 объектов, что всё же ниже необходимого уровня.
- В 2024 году выдано почти 69 000 разрешений, что указывает на восстановление девелоперской активности.
- Дефицит предложения продолжает поддерживать как цены, так и уровень арендных ставок; однако рост объёмов строительства со временем может умерить рынок.
Цикличность и уровни цен
- Цены уже превысили исторический пик 2007 года примерно на 17% в масштабах страны.
- В Дублине цены приблизительно на 4% выше предыдущего пика пузыря, а за пределами столицы — выше примерно на 18%.
- При этом рынок устойчивее, чем в 2000-х: этому способствуют более строгое ипотечное регулирование и более умеренный рост доходов.
- Риск перегрева сохраняется, но текущая ситуация в целом сбалансирована.
Регулирование аренды
- Рост арендной платы законодательно ограничен в большинстве городов.
- В период пандемии выселения были временно запрещены.
- Тем не менее высокий уровень заполняемости делает арендный доход надёжным источником доходности.
Налоги и издержки
- Транзакционные издержки умеренные (примерно 2–3%).
- Арендный доход может быть налогово оптимизирован через юридические структуры (например, REIT или корпоративные лица) — ключевая причина значительной доли юридических лиц в сделках с жилой недвижимостью.
На практике Ирландия сочетает сильную доходность с высокой степенью предсказуемости и сбалансированным профилем риска. Это не рынок сверхдоходности, однако он предлагает превосходное сочетание факторов для систематического приращения капитала, опережая широкие европейские бенчмарки.
По этим причинам Ирландия получила наивысший рейтинг WhiteIndex за 2025 год и неизменно входила в наш топ-10 стран для инвестиций в недвижимость. Однако на 2026 год мы прекратили публикацию рейтинга топ-10 стран из-за фундаментальных сдвигов в геополитическом ландшафте, которые делают такие рейтинги функционально менее релевантными для инвесторов.
Присоединяйтесь к нашему Telegram-каналу
Канал основателя компании об инвестициях в недвижимость по всему миру.