每平方米平均价格
由于缺乏阿拉伯联合酋长国准确的房地产价格指数（HPI）数据，每平方米平均价格走势是最接近的替代指标。各酋长国总体呈现一致的趋势。在持续至2020年的下跌之后，全国房地产价格恢复上涨。不过，迪拜和阿布扎比的波动幅度明显更大。
交易量
由于高度依赖外国需求，迪拜在新冠疫情限制期间交易量降幅最大。不过，到2024年，交易量已恢复至2016年的水平。
值得注意的是，外国人约占该酋长国总人口的88.5%，且这一比例仍在逐年上升。
向外国人开放产权的区域
在建设总量中的占比
迪拜在建设规模上仍处于绝对领先地位，占全国建设总量的57.4%。
外国需求
在阿联酋购买房地产最活跃的是印度、英国、中国、俄罗斯、沙特阿拉伯、巴基斯坦、伊朗、美国和德国公民。
租金收益率
迪拜在租金收益率方面继续保持领先。
价格与收益率
将每平方米价格与租金收益率对比来看，迪拜同样保持领先。
阿联酋当前的投资环境体现出审慎乐观。一方面，建设活动正在加速；另一方面，由于新建项目节奏非常快，迪拜二手房市场的需求仍存在不确定性。
迪拜新的发展规划围绕五大核心支柱展开：
- 人口从360万增至600万
- 机场年吞吐能力扩大至2.6亿人次，是全球领先交通枢纽的两倍
- 绿地面积扩大至四倍，并将部分区域改造为城市绿色空间
- 大规模扩展交通网络，带动目前欠发达地段的需求
- 建设长达数公里、具备气候调节功能的步行和自行车通道，以提升城市生活品质
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迪拜曾多次提出宏伟目标并成功实现。该城市高度重视发展规划，所确定的优先事项明确反映了居民的需求。过去50年间，大多数战略任务均已完成，未出现重大系统性失误。
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交通网络的变化将显著影响众多地段的定价，尤其是随着蓝线（Blue Line）的建设。
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部分老旧区域将因新开发项目而失去吸引力，另一些区域则将大幅升值。资本从老旧地段流向新兴地段的方向已逐渐清晰。
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项目种类繁多，因此关注收益可预期的资产至关重要。此类机会确实存在，但不适合投资的项目数量要多得多，而且往往营销更为激进。许多项目在开盘时就已估值过高，在建阶段几乎没有上涨空间。
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目前部分地段提供了很好的长期入市机会（5–7年），价格有望成倍上涨。但具体房产的选择至关重要——即使相距仅100米，增值潜力也可能存在显著差异。
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许多最具价值的项目由于营销有限而未受关注，但恰恰是这些项目很可能在5–6年后成为二手房市场上最抢手的房产。
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由于老旧区域面临的压力日益加大，再开发和翻新转售（flipping）策略重新显现潜力。
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2025年，商业房地产市场空置率处于历史低位，为租金收益率的上升创造了空间。若这一趋势延续，以美元计的年收益率可能达到9–11%，明显高于住宅房地产。新的商业供应正在建设中，但阶段性短缺的可能性已十分明显。
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预计2026年来自欧洲的移民流入将增加，主要来自英国和德国。
鉴于房源种类繁多、营销活动激进，选择项目时务必保持谨慎。在这样的环境中，购买流动性较差的资产将成为重大风险。
需要牢记的是，迪拜市场历来波动较大。2005–2008年快速上涨之后，2009年出现急剧回调；随后是2010–2014年的复苏，以及2014–2020年的又一轮回调。当前的上涨周期始于2021年，并延续至今。
许多分析机构预测，由于预计2026年将有大量新增供应入市，市场将出现回调。实际上，市场走势将直接取决于增长战略的执行情况。迪拜很有可能避免回调，因为传统预测基于历史数据，往往没有考虑到持续移民流入带来的人口增长。
因此，无论市场如何发展，都应考虑以下建议：
- 关注高价地段：即使大众细分市场出现下滑，这些地段受回调影响的可能性也较小。滨海区域属于特别有价值的区域，但内部并不均质。
- 项目内部配套设施的质量将逐年发挥更大影响，在高端细分市场尤为明显。
- 部分地段应在2026年数据公布、市场方向明朗之后再考虑入市。若以投资收益为目标，许多区域——首先是大众细分市场——现在就应回避。
- 就住宅房地产租金收益而言，5–7年前竣工交付、全套家具和设备齐全的房产仍比新房更为理想。
- 在租赁结构和地段合理的前提下，商业房地产作为一种更可预期的策略仍具现实意义。
- 交易量温和增长
- 终端用户细分市场稳定
- 投资重点为住宅及综合用途资产
✔ 需求集中在郊区及新基础设施枢纽周边
✔ 租金收益率保持稳定，无剧烈波动
✔ 高端项目继续吸引来自亚洲和海湾合作委员会（GCC）国家的高净值人士（HNWI）
- 结构性的企业迁入
- 政府及基础设施项目
- 油气、金融和科技领域专业人才流入
结论：走势比迪拜更为稳健，波动性更低。
- 市场份额稳步提升
- 中端细分市场扩大
- 房地产价格比迪拜更为亲民
- 国内及区域需求不断增长
✔ 每平方米价格上涨潜力高于富查伊拉和哈伊马角
✔ 人口增长及来自其他酋长国的迁入为租赁需求提供支撑
- 毗邻迪拜，入市价格更低
- 基础设施不断改善
- 中产阶层需求不断增长
结论：沙迦作为迪拜替代选择的地位日益巩固，受到投资者和家庭青睐，但规模仍明显较小。
- 交易份额增速快于其他小型酋长国
- 利基市场扩大
- 聚焦度假项目和品牌住宅
✔ 交易量增幅在小型酋长国中最高（约8–12%）
✔ 休闲度假房产及两用房产吸引力强
- 旅游基础设施发展
- 品牌住宅和度假项目
- 入市门槛相对较低
结论：增长由旅游业推动，并有独特产品形态的支撑，但视需求变化，回调风险较高。
- 在建设总量中占比最低
- 市场稳定但规模较小
- 交易走势较为缓慢
- 基础设施和物流项目
- 住宅房地产供应有限
- 租户群体不断扩大，但规模相对较小
结论：这是一个“平稳”的市场，更适合长期持有，而非激进的投机策略。