房地产市场指数
图表展示的是按外币计价的俄罗斯住宅房地产市场指数，因为按卢布计价的指数一直保持温和上涨。
每平方米平均价格
按卢布计算，每平方米平均价格持续上行。指数下降的原因并非价格下跌，而是卢布兑美元汇率的变化。
交易量
与此同时，交易量顺理成章地连续第三年下降，已接近2018年的水平。
住宅竣工交付
2025年，住宅竣工交付量继续下降。就调节供应量而言，这是一个积极信号；但在当前形势下，这意味着原定于2025年完工的项目交付期限被推迟，是市场状况的负面表现。
按揭贷款
俄罗斯房地产需求自2020年开始激增，其基础是国家通过优惠按揭贷款计划对市场的刺激。图表展示了2014年至2025年全部按揭贷款交易的平均利率。
央行利率
2022年和2024年关键利率跃升至抑制性水平，但并未对按揭贷款平均利率产生显著影响，原因在于绝大多数按揭贷款是通过优惠按揭贷款计划发放的。在关键利率降至13%以下之前，这一趋势将持续。
两张图表的对比直观地显示出央行利率与加权平均按揭贷款利率之间的背离。事实上，优惠计划仍是所有已发放按揭贷款的核心。
每平方米价格
索契跻身每平方米价格领先城市之列。此外，在每平方米价格领先的城市中，一手房市场与二手房市场的价格差距更为明显，这是由于较高价格细分市场的新房供应量较大。
租金收益率
租金收益率领先的是百万人口城市，这些城市因价格回调而租金收益率上升。但不应将这一趋势视为长期趋势。
住宅房地产市场
在大众细分市场，由于2021–2024年新项目推出量过大，房地产市场继续承压。目前，交易量的变化以及新房中未售房产比例的上升表明供应明显过剩，这将导致该细分市场长期停滞。
在此类条件下，投资活动通常会向豪华细分市场转移，该细分市场对按揭贷款利率波动的敏感度较低，也不依赖国家补贴计划。2025年，莫斯科豪华住宅房地产市场无论在交易量还是价格水平上均呈现积极态势。增长的主要驱动因素是具备支付能力的旺盛需求以及核心地段在结构上受限的供应。de luxe类别的增长尤为显著。据预测，2026年上涨趋势可能延续，尤其是在新建项目稀缺且需求持续旺盛的地区。不过，鉴于价格已连续三年上涨，该细分市场的扩张潜力已接近枯竭。这使得在2026–2027年期间投资豪华房地产，在流动性和日后资产变现方面的风险明显更高。
高端和商务细分市场同样出现了价格和活跃度的上升。然而，2025年商务级细分市场中有相当一部分交易借助开发商分期付款方案完成。这埋下了延迟显现的风险：相当数量的买家可能在最后阶段无法履行财务义务，从而为交房时急售量的增加创造条件。在此情况下，二手房市场很可能形成价格压力，尤其是在大众型且流动性有限的项目中。
个人住宅建设细分市场值得单独关注。2025年全年，该细分市场无论是竣工房产数量还是需求水平均表现疲弱。原因在于信贷资源成本高企以及按揭贷款可获得性下降。尽管如此，个人住宅建设细分市场积累了大量被压抑的需求，在按揭贷款利率下降、宏观经济条件趋稳的前提下，这些需求可能从2026年下半年开始释放。
由前几年电子商务（e-commerce）指数级增长所引发的仓储和物流细分市场结构性转型正接近尾声。2025年，仓储房地产需求已较2024年大幅下降，这一下行态势很可能在2026年延续。与此同时，市场不应预期出现系统性供应过剩：在2024–2025年高利率的条件下，新项目推出量一直有限。新签合同的主体是按租户具体需求实施的定制开发（build-to-suit，BTS）交易。
面向人工智能基础设施部署的数据中心细分市场值得特别关注。鉴于俄罗斯联邦的结构性优势——尤其是能源产能充足、电价具有竞争力——这是一个潜力很高的投资方向。在此背景下，紧邻发电站的场地最具投资吸引力。
2026年极有可能成为专业市场参与者调整和艰难抉择之年。在多个关键细分市场同时放缓的背景下，机构投资者的关注重点可能转向零售房地产。零售连锁企业在都市圈对新增面积的需求依然旺盛，而俄罗斯商业房地产的收益率仍处于峰值水平。这形成了一个投资机会窗口：私人资本通常不接受超过8–10年的投资回收期，而对机构投资者而言，此类参数处于目标范围之内。未来几年该细分市场的总容量估计在500亿–700亿卢布之间，因此具有重要的投资意义。
最后，市场风险、金融波动和地缘政治不确定性叠加，要求投资者在2026年保持高度克制和纪律性，并对投资决策进行审慎论证。任何在俄罗斯资产中配置资本的策略，都应以对替代投资工具的比较分析为基础，并考虑流动性因素以及抵御外部冲击的能力。