Индекс цен на жильё
В 2026 году ожидается продолжение роста индекса рынка недвижимости Турции. 2025 год стал рекордным по объёму сделок. Недвижимость остаётся традиционной и основной формой сбережений в стране.
Количество сделок
Совокупный объём сделок восстановился примерно до 1,5 млн единиц — уровня, сопоставимого с 2020–2022 годами, что указывает на завершение резкого спада 2023 года. Показательно, что восстановление произошло в условиях жёсткой денежно-кредитной политики и ограниченного ипотечного финансирования.
Активность иностранных покупателей
В 2025 году иностранный спрос остаётся подавленным: доля сделок с участием иностранных покупателей держится на уровне около 1–2%, что подтверждает структурное охлаждение иностранного сегмента на фоне регуляторного давления и макроэкономических рисков. Ожидается, что этот тренд продолжится в 2026 году.
В 2025 году доля иностранных покупателей в общем объёме сделок с недвижимостью в Турции снизилась примерно до 1,5%, что соответствует уровням 2016–2017 годов и указывает на структурное сокращение роли иностранного спроса под влиянием макроэкономических и регуляторных факторов.
Доля иностранных покупателей по странам
В 2024 году совокупная доля иностранных покупателей из Ирана, России и Украины составила 38,3%, что в целом соответствует показателям предыдущих лет. Однако наблюдается явное общее снижение интереса к стране.
Динамика внутреннего спроса
Внутренний спрос остаётся основным драйвером роста рынка. 2025 год стал рекордным, несмотря на снижение интереса со стороны иностранных покупателей.
Урбанизация
Ключевой драйвер внутреннего спроса — продолжающийся процесс урбанизации и миграция местного населения в крупные городские центры: Стамбул, Анкару и Измир. Поскольку потенциал урбанизации ещё не исчерпан, в следующие пять лет ожидается дальнейший рост внутреннего спроса и увеличение концентрации населения в этих городах. Дополнительный фактор, ускоряющий такую концентрацию, — кризис в текстильной промышленности и закрытие крупных предприятий в небольших городах страны.
Инфляция и внутренняя динамика
Основной фактор роста цен на недвижимость — инфляция турецкой лиры. Исторически покупка недвижимости в Турции была ключевым способом защиты капитала от девальвации валюты. При этом резкий скачок цен, ранее наблюдавшийся в прибрежных регионах (2018–2022), привёл к перераспределению спроса в другие части страны, где цены остаются относительно более доступными.
Особого внимания заслуживает рынок недвижимости Анкары, демонстрирующий наиболее устойчивый и последовательный тренд роста цен. Это единственный крупный город, чья ценовая динамика никогда существенно не зависела от иностранного спроса, при этом соответствуя темпам роста традиционно популярных прибрежных регионов. В результате Анкара не испытала заметной ценовой коррекции, затронувшей в 2023 году такие популярные направления, как Анталья, Аланья и даже Стамбул.
Самые популярные города
Анкара никогда не входила в число самых популярных турецких городов у иностранных покупателей, и поэтому спрос на её недвижимость никогда не зависел от иностранного спроса.
Рост цен в 2025 году
Анкара замедлила темпы роста, но сохранила абсолютное лидерство в 2025 году. Темпы роста в Стамбуле и других крупных городах отстают от инфляции.
Средняя стоимость метра
На текущий момент Анкара уступает по уровню цен даже Мерсину — городу с самым низким уровнем цен среди крупных городов на турецком побережье Средиземного моря.
Драйверы роста
Таким образом, потенциал роста цен в Анкаре обусловлен значительным ценовым разрывом по сравнению с другими популярными городами страны.
Дополнительные факторы
Дополнительный значимый фактор — высокий уровень сейсмической активности, причём риск особенно актуален для Стамбула и Измира. Турецкие власти реализуют программу постепенного переноса промышленных мощностей в менее сейсмически уязвимые регионы страны. Среди них выделяются Анкара и Конья — благодаря развитой инфраструктуре, доступной рабочей силе и удобному выходу к логистическим сетям. Сочетание этих факторов создаёт уникальные условия для устойчивого роста рынка недвижимости Анкары в следующие 3–4 года.
По итогам 2025 года рынок недвижимости Турции продемонстрировал восстановление объёмов сделок и подтвердил общую устойчивость, однако структура этого восстановления принципиально отличается от предыдущих циклов. Основным драйвером рынка стал внутренний спрос, тогда как роль иностранных покупателей существенно снизилась и больше не оказывает значимого влияния на ценовую динамику. Совокупный объём сделок восстановился примерно до 1,5 млн единиц, что сопоставимо с уровнями 2020–2022 годов и указывает на завершение резкого спада 2023 года. Показательно, что восстановление произошло в условиях жёсткой денежно-кредитной политики и ограниченного ипотечного финансирования, подчёркивая защитную роль недвижимости для местных домохозяйств в среде высокой инфляции.
Ценовая динамика в 2025 году оставалась положительной в номинальном выражении, однако в реальном выражении рынок в основном стагнировал. Рост цен в турецких лирах определялся прежде всего инфляционной инерцией, а не фундаментальным дефицитом предложения. В долларовом выражении отдельные регионы — прежде всего туристические направления — испытали ценовые коррекции.
Региональная дивергенция усилилась: Анкара выделяется как единственный крупный рынок с признаками реального роста, тогда как Стамбул продолжает демонстрировать высокую ликвидность при ограниченном ценовом импульсе. При этом Анталья и Аланья оказались под давлением из-за снижения иностранного спроса и накопленного перегрева предыдущих лет.
Иностранный сегмент рынка в 2025 году окончательно вошёл в фазу структурного сжатия. Объёмы сделок с участием иностранных покупателей упали до уровней середины 2010-х годов, а их доля в общем объёме рынка снизилась примерно до 1,5%. Несмотря на сохраняющийся интерес из отдельных стран, иностранный спрос перестал быть системным драйвером роста и в значительной мере утратил способность поддерживать цены, особенно в курортных регионах. Это увеличило разрыв между первичным и вторичным рынками и привело к росту дисконтов на перепродажу.
В 2026 году при базовом сценарии рынок недвижимости Турции, как ожидается, войдёт в фазу стабилизации. Значительный рост объёмов сделок маловероятен: рынок, вероятно, останется в диапазоне 1,45–1,55 млн единиц. Цены продолжат расти в номинальном выражении, но умеренными темпами, в значительной мере компенсируемыми инфляцией. В реальном выражении рынок, вероятно, останется близким к нулевой динамике, а в долларовом — отдельные регионы могут продолжить боковое движение или мягкие коррекции.
Существенного восстановления иностранного спроса в 2026 году не ожидается: его доля, вероятно, останется в диапазоне 1–2%.
В 2026 году Турция не является рынком быстрого роста или массовых спекулятивных стратегий, направленных на прирост капитала в иностранной валюте. Однако она сохраняет инвестиционную привлекательность для избирательных стратегий, ориентированных на внутренний спрос, покупку ликвидных активов с дисконтом и долгосрочное сохранение капитала в местной валюте.
Наиболее устойчивыми, вероятно, окажутся столичные и экономически диверсифицированные города, тогда как туристические регионы останутся более волатильными и чувствительными к изменениям внешнего спроса. В целом рынок недвижимости Турции входит в фазу зрелости, требующую от инвесторов высокой избирательности, глубокого понимания региональной специфики и реалистичных ожиданий по доходности.
Присоединяйтесь к нашему Telegram-каналу
Канал основателя компании об инвестициях в недвижимость по всему миру.