Индекс цен на жильё
Индекс цен на недвижимость Индонезии показывает очень скромный рост. Причина в том, что цены растут в регионах, движимых иностранным спросом, но эти повышения размываются в более широком национальном рынке, который остаётся в значительной мере стагнирующим. С населением 285 млн человек Индонезия входит в число самых населённых стран мира.
Количество сделок
В 2025 году объём сделок оценивается примерно в 325 000, что отражает частичное восстановление после спада 2024 года, но всё ещё ниже пиковых уровней 2022–2023 годов. Рынок сохраняет устойчивость за счёт доминирования внутреннего спроса, однако входит в фазу циклической нормализации на фоне более жёстких финансовых условий и осторожного поведения покупателей.
Доля иностранных покупателей
Точной статистики по доле иностранных покупателей в общем объёме сделок в Индонезии не существует. Однако, по оценкам, иностранные покупатели совершают примерно 5–12% покупок недвижимости в год.
Цена за квадратный метр
В 2025 году ценовая структура Индонезии остаётся отчётливо сегментированной. Бали сохраняет позицию самого дорогого рынка — около 3 500 долларов за м², что отражает сильную зависимость от иностранного спроса и ограниченное предложение качественных объектов. Джакарта занимает второе место (~2 250 долларов за м²), демонстрируя более стабильную динамику, движимую внутренним спросом. Сурабая, Бандунг и Медан остаются рынками преимущественно локального спроса со значительно более низкими ценами входа и ограниченной инвестиционной ликвидностью.
Арендная доходность
В 2025 году в Индонезии наблюдается явное расхождение между ценами входа и арендной доходностью. Бали остаётся самым дорогим и одновременно самым доходным рынком — за счёт туризма и иностранного спроса, — однако характеризуется более высокой волатильностью. Джакарта демонстрирует более сбалансированный профиль с умеренной доходностью и стабильным внутренним спросом. Сурабая, Бандунг и Медан продолжают быть рынками преимущественно локального спроса с ограниченной ликвидностью и постепенно снижающейся доходностью по мере роста цен.
Иностранный спрос
В 2025 году структура иностранного спроса в Индонезии остаётся диверсифицированной и устойчивой. Сингапур продолжает быть крупнейшим источником иностранного капитала, что отражает как географическую близость, так и сильную инвестиционную интеграцию рынков. США и Австралия формируют второй эшелон спроса, ориентированный прежде всего на инвестиционные и lifestyle-покупки. Доля Малайзии умеренно растёт, тогда как Япония остаётся нишевым участником. Категория «прочие» расширилась, что указывает на постепенное расширение международного интереса без появления доминирующего внешнего игрока.
По итогам 2025 года рынок недвижимости Индонезии продемонстрировал устойчивость и структурную зрелость, несмотря на замедление экономического роста и более жёсткие финансовые условия. Объёмы сделок частично восстановились после спада 2024 года, достигнув примерно 325 000 сделок, однако рынок не вернулся к пиковым уровням 2022–2023 годов, что указывает на переход в фазу циклической нормализации. Динамика рынка по-прежнему определяется прежде всего внутренним спросом, тогда как иностранный капитал играет дополняющую, но важную роль в отдельных сегментах.
Ценовая динамика в 2025 году оставалась умеренно положительной, но неравномерной по регионам. Джакарта сохраняет позицию самого стабильного и ликвидного рынка, движимого внутренним спросом и стратегиями долгосрочного владения. Бали остаётся одновременно самым дорогим и самым доходным рынком страны, однако его высокая доходность обусловлена туристическим спросом и сопровождается повышенной волатильностью и чувствительностью к внешним шокам. Города второго эшелона — Сурабая, Бандунг и Медан — продолжают предлагать более низкие цены входа и поддерживаются преимущественно локальным спросом при ограниченной инвестиционной ликвидности.
Арендный сегмент в 2025 году остался одним из ключевых драйверов инвестиционной привлекательности Индонезии. Валовая арендная доходность в большинстве крупных городов продолжает превышать показатели развитых рынков, поддерживая интерес инвесторов, ориентированных на доход. При этом в туристических регионах растут операционные и регуляторные риски — прежде всего из-за перегрева отдельных субрынков.
Иностранный спрос в 2025 году характеризуется диверсифицированной структурой без единого доминирующего источника капитала. Сингапур, США и Австралия формируют ядро инвестиционных потоков, повышая устойчивость рынка и снижая зависимость от какой-либо одной страны. Однако иностранные покупатели остаются сконцентрированы в узком сегменте активов — прежде всего на Бали и в отдельных районах Джакарты.
В 2026 году при базовом сценарии рынок недвижимости Индонезии, как ожидается, продолжит развиваться в рамках контролируемой стабилизации. Значительное ускорение объёмов сделок маловероятно: активность, скорее всего, останется в диапазоне 320 000–335 000 сделок, отражая баланс между устойчивым внутренним спросом и ограничениями, связанными со стоимостью финансирования. Рынок уверенно входит в фазу зрелого цикла — без признаков общенационального перегрева.
Рост цен в 2026 году, как ожидается, останется умеренным — в диапазоне 3–7% в год в зависимости от региона. Джакарта и крупные метрополии, вероятно, останутся наиболее стабильными рынками, тогда как Бали продолжит предлагать более высокий потенциал доходности при повышенной волатильности и рисках локальных коррекций. Города второго эшелона, как ожидается, будут расти медленно и останутся нишевыми с инвестиционной точки зрения.
Арендный рынок в 2026 году, как ожидается, останется конкурентным и продолжит быть ключевым аргументом в пользу Индонезии по сравнению с другими рынками Юго-Восточной Азии. Однако инвесторам потребуется применять более строгие критерии отбора при оценке локаций и форматов объектов — особенно в туристических зонах, где риск избытка предложения постепенно растёт.
В 2026 году Индонезия остаётся рынком умеренного роста, высокой доходности и сильной региональной дифференциации. Он хорошо подходит инвесторам, ориентированным на арендный доход и стратегии долгосрочного удержания, но требует тщательного отбора активов и ясного понимания локальных регуляторных и операционных рисков.
Присоединяйтесь к нашему Telegram-каналу
Канал основателя компании об инвестициях в недвижимость по всему миру.