Индекс цен на жильё
Индекс недвижимости Германии демонстрирует постепенный рост после рецессии 2022–2023 годов; однако очевидных драйверов для существенного сдвига или возврата к темпам роста 2019–2022 годов нет. Текущий рост во многом обусловлен инфляционным давлением.
Количество сделок с недвижимостью
Количество сделок с недвижимостью в стране снижается с 2022 года. Рост индекса обусловлен исключительно инфляцией в еврозоне.
Динамика цен
График процентного изменения год к году даёт более ясную картину ситуации.
Арендная доходность
3,61% годовыхСредняя арендная доходность снизилась до уровней 2024 года. Арендная доходность в Германии традиционно невысока, что соответствует общим трендам Центральной Европы. Средняя арендная доходность составляет около 3,61% годовых.
Рынок жилой недвижимости Германии в 2025 году оставался в фазе затяжной коррекции после перегрева 2020–2022 годов. Повышенные процентные ставки, сохранявшиеся большую часть года, продолжали подавлять ипотечный спрос, что привело к снижению объёмов сделок и осторожному поведению как частных покупателей, так и институциональных инвесторов. При этом начавшееся ранее снижение цен в 2025 году в целом замедлилось: в большинстве крупных городов рынок перешёл в боковой тренд с локальными признаками стабилизации, особенно в сегменте качественного, энергоэффективного жилья.
Напротив, рынок аренды оставался структурно перегретым. Дефицит нового строительства, рост миграционных потоков и замедление ввода жилья привели к дальнейшему росту арендных ставок практически во всех городских агломерациях. Это поддержало инвестиционную привлекательность доходных активов, особенно в городах второго эшелона, где баланс между ценой и доходностью выглядит привлекательнее, чем в Мюнхене или Франкфурте. В 2025 году обозначилось явное расхождение между рынком покупки и рынком аренды: покупатели откладывали сделки, а арендаторы были вынуждены соглашаться на более высокие ставки.
С точки зрения структуры спроса рынок стал более избирательным. Покупатели всё чаще ориентировались на ликвидные активы с устойчивым арендным потенциалом, тогда как устаревший жилой фонд и объекты с низкими показателями энергоэффективности продолжали испытывать давление на цену. Активность застройщиков оставалась ограниченной из-за высокой стоимости финансирования и роста строительных затрат, что закладывает основу для будущего структурного дефицита предложения.
В 2026 году ожидается постепенное восстановление рынка на фоне вероятного смягчения денежно-кредитной политики и адаптации покупателей к новой процентной среде. Резкий рост цен маловероятен, однако сценарий умеренного восстановления активности сделок рассматривается сейчас как базовый. Ключевыми драйверами станут дефицит арендного предложения, снижение доходности альтернативных инвестиционных инструментов и отложенный спрос. Германия входит в фазу очень медленного, нецикличного роста с акцентом на качество активов и долгосрочную устойчивость, а не на спекулятивную динамику.
При этом экономика страны продолжает охлаждаться, что неизбежно отражается на рынке недвижимости. Потеря тысяч предприятий и снижение международной конкурентоспособности, вероятно, будут и дальше стимулировать отток капитала в более благоприятные юрисдикции.
Присоединяйтесь к нашему Telegram-каналу
Канал основателя компании об инвестициях в недвижимость по всему миру.