Индекс рынка недвижимости
В Азербайджане внутренний индекс цен на жильё (HPI), сопоставимый с публикуемыми в Европе и Северной Америке, официально не выпускается. Поэтому в рамках нашей аналитики он строится на основе официальных статистических данных по гибридной модели. Рынок недвижимости Азербайджана в настоящее время находится в фазе устойчивого восходящего цикла без признаков резкой коррекции.
После ускоренного роста в 2022–2024 годах в 2025-м обозначился тренд на замедление темпов роста при сохранении положительной динамики, что указывает на переход от восстановительного роста к более зрелой фазе рынка. Траектория индекса отражает структурные драйверы спроса — урбанизацию, рост доходов и ограниченное предложение качественных объектов — при отсутствии признаков спекулятивного перегрева.
Количество сделок
Данные 2025 года подтверждают устойчивый рост транзакционной активности на рынке недвижимости Азербайджана. После восстановительного периода 2020–2022 годов рынок перешёл в фазу расширения, где увеличение объёмов сделок сопровождается ростом цен, но без признаков перегрева. Умеренное замедление темпов роста в 2025 году указывает на переход к более зрелой стадии цикла, на которой спрос остаётся сильным — за счёт урбанизации, внутренней миграции и ограниченного предложения качественного жилья, особенно в Баку и его агломерации.
Средняя цена за квадратный метр
Рост средней цены за квадратный метр в 2025 году подтверждает, что рынок находится в фазе устойчивого ценового подъёма — правда, с ранними признаками нормализации после ускоренного роста 2022–2024 годов. Рост цен, наблюдаемый в 2025-м, обусловлен фундаментально: он поддержан увеличением транзакционной активности, ограниченным предложением ликвидных активов и концентрацией спроса в Баку. Это не спекулятивный скачок, а структурный ценовой сдвиг, характерный для рынков, входящих в зрелую стадию цикла.
Арендная доходность
Картина 2025 года подчёркивает классический для развивающегося рынка дисбаланс между столицей и регионами: Баку остаётся лидером по цене, но показывает минимальную арендную доходность, тогда как города второго эшелона — Шеки, Мингечевир и Гянджа — предлагают более высокую доходность при значительно более низком пороге входа. Это подтверждает, что рынок Азербайджана всё сильнее сегментируется на столичный рынок сохранения капитала и региональный рынок, ориентированный на доходность, — различие, которое стоит внимательно учитывать при формировании инвестиционных стратегий.
По итогам 2025 года рынок недвижимости Азербайджана прочно закрепился в фазе структурного роста с постепенной нормализацией динамики. Рост цен и увеличение объёмов сделок происходили параллельно, что указывает на сбалансированную рыночную динамику без признаков спекулятивного перегрева. Основным драйвером роста остаются Баку и его агломерация, где сконцентрированы как платёжеспособный спрос, так и дефицит качественного предложения.
Рост средней цены за квадратный метр сопровождался расширением базы сделок, что дополнительно подтверждает фундаментальный характер подъёма. Региональные рынки показали более умеренный рост цен, но продолжают предлагать привлекательную арендную доходность, усиливая отчётливую сегментацию рынка между столичным рынком сохранения капитала и региональным рынком, ориентированным на доходность.
В 2026 году рынок, как ожидается, перейдёт в фазу более медленного, но устойчивого роста. Ценовая динамика прогнозируется в диапазоне 5–8% год к году: Баку продолжит лидировать по абсолютному уровню цен, тогда как региональные города, вероятно, будут выглядеть привлекательнее по доходности и профилю «риск — доходность».
Объёмы сделок, как ожидается, стабилизируются при умеренном росте — при поддержке внутреннего спроса и инвестиционных покупок. Ключевыми рисками станут ограниченное предложение ликвидных активов в столице и потенциальное давление на доходность на фоне ускоренного роста цен.
В целом рынок недвижимости Азербайджана в 2026 году будет характеризоваться высокой предсказуемостью, умеренной доходностью и сильной привлекательностью для средне- и долгосрочных инвестиций, ориентированных на сохранение капитала и стабильный прирост стоимости активов.
Присоединяйтесь к нашему Telegram-каналу
Канал основателя компании об инвестициях в недвижимость по всему миру.