Immobilienmarkt VAE: Überblick, Aussichten, Chancen

Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter

Zahl der Transaktionen

Für ausländisches Eigentum geöffnete Gebiete

Anteil am gesamten Bauvolumen

Ausländische Nachfrage

Mietrendite

Preis und Rendite

Das aktuelle Investitionsumfeld in den VAE ist von vorsichtigem Optimismus geprägt. Einerseits nimmt die Bautätigkeit zu. Andererseits bleibt die Nachfrage auf dem Dubaier Zweitmarkt wegen des sehr hohen Neubautempos unsicher.

Dubais neues Entwicklungsprogramm stützt sich auf fünf zentrale Säulen:

• Erhöhung der Bevölkerung von 3,6 Mio. auf 6 Mio. Menschen
• Ausbau der Flughafenkapazität auf 260 Mio. Passagiere pro Jahr – doppelt so viel wie bei den weltweit führenden Verkehrsdrehkreuzen
• Vervierfachung der Grünflächen und Umwandlung mehrerer Stadtteile in grüne Quartiere
• Ein umfassender Ausbau des Verkehrsnetzes, der die Nachfrage in heute wenig entwickelten Lagen anregen wird
• Anlage einer mehrere Kilometer langen, klimatisierten Fuß- und Radroute zur Steigerung der städtischen Lebensqualität

• 01

  Dubai hat wiederholt ehrgeizige Ziele gesetzt und erreicht. Die Stadt betreibt Entwicklungsplanung mit hohem Anspruch, und die genannten Prioritäten spiegeln die Bedürfnisse der Bewohner deutlich wider. In den vergangenen 50 Jahren wurden die meisten strategischen Vorhaben ohne größere systemische Fehler umgesetzt.

• 02

  Veränderungen im Verkehrsnetz werden die Preisbildung in zahlreichen Lagen spürbar beeinflussen, insbesondere mit dem Ausbau der Blue Line.

• 03

  Einige ältere Stadtteile werden durch neue Projekte an Bedeutung verlieren, andere deutlich an Wert gewinnen. Die Richtung der Kapitalverlagerung von veralteten hin zu aufstrebenden Lagen zeichnet sich bereits ab.

• 04

  Die Projektvielfalt ist groß, weshalb der Fokus auf Objekte mit planbarer Rendite entscheidend ist. Solche Gelegenheiten gibt es, doch die Zahl der für Investitionszwecke ungeeigneten Projekte ist deutlich höher – und sie werden oft aggressiver vermarktet. Viele Projekte sind bereits zum Verkaufsstart überteuert und bieten in der Bauphase kaum Aufwertungspotenzial.

• 05

  Einige Lagen bieten derzeit attraktive langfristige Einstiegschancen (5–7 Jahre) mit dem Potenzial für eine Vervielfachung des Preises. Entscheidend ist jedoch die Auswahl des konkreten Objekts – schon 100 Meter Unterschied können das Wertsteigerungspotenzial erheblich verändern.

• 06

  Viele der wertvollsten Projekte bleiben wegen begrenzter Vermarktung unbeachtet – gerade sie dürften jedoch in 5–6 Jahren auf dem Zweitmarkt am stärksten gefragt sein.

• 07

  Redevelopment- und Flipping-Strategien gewinnen wieder an Potenzial, da der Druck auf ältere Stadtteile zunimmt.

• 08

  Der Markt für Gewerbeimmobilien verzeichnete 2025 einen historisch niedrigen Leerstand, was Spielraum für steigende Mietrenditen schafft. Hält der Trend an, könnten die Renditen 9–11 % p. a. in US-Dollar erreichen und damit deutlich über dem Wohnsegment liegen. Neues Gewerbeangebot entsteht, doch das Potenzial für eine vorübergehende Knappheit ist bereits absehbar.

• 09

  Für 2026 werden steigende Zuwanderungsströme aus Europa erwartet – vor allem aus dem Vereinigten Königreich und Deutschland.

Angesichts des breiten Angebots und der aggressiven Vermarktung ist Vorsicht bei der Projektauswahl entscheidend. In einem solchen Umfeld wird der Kauf illiquider Objekte zu einem erheblichen Risiko.

Es ist zu beachten, dass der Dubaier Markt historisch volatil war. Auf das schnelle Wachstum von 2005–2008 folgte 2009 eine deutliche Korrektur. Daran schlossen sich eine Erholung 2010–2014 und eine erneute Korrektur 2014–2020 an. Der aktuelle Wachstumszyklus begann 2021 und hält bis heute an.

Viele Analysehäuser prognostizieren wegen des für 2026 erwarteten hohen Neubauangebots eine Korrektur. Tatsächlich wird die Marktentwicklung unmittelbar von der Umsetzung der Wachstumsstrategie abhängen. Dubai hat gute Chancen, eine Korrektur zu vermeiden, da herkömmliche Prognosen auf historischen Daten beruhen und das durch anhaltende Zuwanderung getriebene Bevölkerungswachstum häufig nicht berücksichtigen.

Unabhängig vom Szenario sollten daher die folgenden Empfehlungen beachtet werden:

• Der Fokus sollte auf hochpreisigen Lagen liegen, die selbst bei einem Abschwung im Massensegment weniger stark von Korrekturen betroffen sind. Küstennahe Viertel bilden Zonen besonderen Werts, sind jedoch nicht homogen.
• Von Jahr zu Jahr wird die Qualität der projekteigenen Infrastruktur stärker ins Gewicht fallen, insbesondere im Premiumsegment.
• Für einige Lagen sollte ein Einstieg erst nach Vorliegen der Daten für 2026 erwogen werden, die Klarheit über die Marktrichtung schaffen. Viele Stadtteile – vor allem im Massensegment – sind bereits heute zu meiden, wenn Anlagerendite das Ziel ist.
• Für Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien bleiben vor 5–7 Jahren fertiggestellte, vollständig möblierte und ausgestattete Objekte vorteilhafter als Neubauten.
• Gewerbeimmobilien bleiben als planbarere Strategie relevant – bei passender Mietvertragsstruktur und Lage.

• Moderates Wachstum der Transaktionsvolumina
• Stabiles Endnutzersegment
• Investitionsfokus auf Wohn- und Mischnutzungsobjekten

✔ Nachfrage konzentriert sich auf Vororte und neue Infrastrukturknoten

✔ Mietrendite bleibt stabil ohne starke Schwankungen

✔ Premiumprojekte ziehen weiterhin HNWI aus Asien und dem GCC an

• Strukturelle Unternehmensverlagerungen
• Staatliche und Infrastrukturprojekte
• Zuzug von Fachkräften aus Öl und Gas, Finanzwesen und Technologie

Fazit: konservativere Dynamik als in Dubai, bei geringerer Volatilität.

• Stetiger Anstieg des Marktanteils
• Ausweitung des mittleren Segments
• Günstigerer Wohnraum als in Dubai
• Wachsende inländische und regionale Nachfrage

✔ Höheres Wachstumspotenzial beim Preis pro m² als in Fujairah und Ras Al Khaimah

✔ Mietnachfrage gestützt durch Bevölkerungswachstum und Zuzug aus anderen Emiraten

• Nähe zu Dubai und niedrigere Einstiegspreise
• Verbesserung der Infrastruktur
• Wachsende Nachfrage der Mittelschicht

Fazit: Sharjah festigt seine Position als Alternative zu Dubai für Investoren und Familien, bleibt im Umfang jedoch deutlich kleiner.

• Schnelleres Wachstum des Transaktionsanteils als in den übrigen kleinen Emiraten
• Ausweitung eines Nischenmarktes
• Fokus auf Resortprojekte und Branded Residences

✔ Höchstes prozentuales Transaktionswachstum unter den kleinen Emiraten (~8–12 %)

✔ Hohe Attraktivität für Freizeit- und Zweitnutzungsobjekte

• Ausbau der Tourismusinfrastruktur
• Branded Residences und Resortprojekte
• Vergleichsweise niedrige Einstiegshürden

Fazit: Das Wachstum wird vom Tourismus getragen und durch besondere Formate gestützt, birgt jedoch je nach Nachfrage ein höheres Korrekturrisiko.

• Der geringste Anteil am Bauvolumen
• Ein stabiler, aber enger Markt
• Langsamere Transaktionsdynamik

• Infrastruktur- und Logistikprojekte
• Begrenztes Wohnungsangebot
• Eine wachsende, aber vergleichsweise kleine Mieterbasis

Fazit: ein „ruhiger“ Markt, der sich eher für langfristiges Halten als für aktive spekulative Strategien eignet.