Immobilienpreisindex
Für 2026 wird ein weiterer Anstieg des türkischen Immobilienmarktindex erwartet. 2025 war ein Rekordjahr beim Transaktionsvolumen. Immobilien bleiben die traditionelle und wichtigste Form der Ersparnisbildung im Land.
Zahl der Transaktionen
Das gesamte Transaktionsvolumen hat sich auf rund 1,5 Mio. Einheiten erholt – ein Niveau vergleichbar mit 2020–2022, was auf das Ende des starken Einbruchs von 2023 hindeutet. Bemerkenswert ist, dass die Erholung unter restriktiver Geldpolitik und begrenzter Hypothekenfinanzierung stattfand.
Aktivität ausländischer Käufer
2025 bleibt die ausländische Nachfrage gedämpft: Der Anteil der Transaktionen mit ausländischen Käufern liegt weiterhin bei etwa 1–2 %, was eine strukturelle Abkühlung des Auslandssegments vor dem Hintergrund regulatorischen Drucks und makroökonomischer Risiken bestätigt. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend 2026 fortsetzt.
2025 sank der Anteil ausländischer Käufer am gesamten Immobilientransaktionsvolumen der Türkei auf rund 1,5 % und entspricht damit dem Niveau von 2016–2017; dies deutet auf einen strukturellen Bedeutungsverlust der ausländischen Nachfrage infolge makroökonomischer und regulatorischer Faktoren hin.
Anteil ausländischer Käufer nach Ländern
2024 lag der gemeinsame Anteil ausländischer Käufer aus dem Iran, Russland und der Ukraine bei 38,3 % und damit weitgehend auf dem Niveau der Vorjahre. Insgesamt ist jedoch ein deutlicher Rückgang des Interesses am Land zu beobachten.
Entwicklung der Binnennachfrage
Die Binnennachfrage bleibt der wichtigste Wachstumstreiber des Marktes. 2025 war ein Rekordjahr, trotz des nachlassenden Interesses ausländischer Käufer.
Urbanisierung
Ein zentraler Treiber der Binnennachfrage ist die anhaltende Urbanisierung und die Abwanderung der lokalen Bevölkerung in die großen städtischen Zentren: Istanbul, Ankara und Izmir. Da das Urbanisierungspotenzial noch nicht ausgeschöpft ist, wird in den nächsten fünf Jahren ein weiterer Anstieg der Binnennachfrage und eine zunehmende Bevölkerungskonzentration in diesen Städten erwartet. Ein zusätzlicher Faktor, der diese Konzentration beschleunigt, ist die Krise der Textilindustrie und die Schließung großer Betriebe in den Kleinstädten des Landes.
Inflation und Binnendynamik
Der wichtigste Treiber der Immobilienpreise ist die Inflation der Türkischen Lira. Historisch war der Immobilienkauf in der Türkei der zentrale Weg, Kapital vor der Abwertung der Währung zu schützen. Zugleich hat der zuvor in den Küstenregionen beobachtete starke Preisanstieg (2018–2022) zu einer Verlagerung der Nachfrage in andere Landesteile geführt, in denen die Preise vergleichsweise günstiger sind.
Besondere Aufmerksamkeit verdient der Immobilienmarkt Ankaras, der den stabilsten und beständigsten Preisanstieg aufweist. Es ist die einzige Großstadt, deren Preisentwicklung nie wesentlich von der ausländischen Nachfrage abhing und dabei dennoch mit den Wachstumsraten der traditionell beliebten Küstenregionen mithielt. Infolgedessen blieb Ankara die spürbare Preiskorrektur erspart, die 2023 beliebte Ziele wie Antalya, Alanya und selbst Istanbul traf.
Die beliebtesten Städte
Ankara zählte nie zu den bei ausländischen Käufern beliebtesten türkischen Städten; die Nachfrage nach Immobilien dort war daher nie von der ausländischen Nachfrage abhängig.
Preiswachstum 2025
Ankara hat das Wachstumstempo verlangsamt, behielt 2025 aber die klare Spitzenposition. Die Wachstumsraten in Istanbul und anderen Großstädten bleiben hinter der Inflation zurück.
Durchschnittlicher Preis pro m²
Derzeit liegt Ankara preislich sogar unter Mersin – der Stadt mit dem niedrigsten Preisniveau unter den Großstädten an der türkischen Mittelmeerküste.
Wachstumstreiber
Das Preissteigerungspotenzial Ankaras ergibt sich somit aus der erheblichen Preisdifferenz zu den anderen beliebten Städten des Landes.
Zusätzliche Faktoren
Ein weiterer wesentlicher Faktor ist die hohe seismische Aktivität, wobei das Risiko besonders für Istanbul und Izmir relevant ist. Die türkischen Behörden setzen ein Programm zur schrittweisen Verlagerung industrieller Kapazitäten in seismisch weniger gefährdete Regionen um. Hervor stechen dabei Ankara und Konya – dank ausgebauter Infrastruktur, verfügbarer Arbeitskräfte und guter Anbindung an Logistiknetze. Das Zusammenspiel dieser Faktoren schafft einzigartige Voraussetzungen für ein nachhaltiges Wachstum des Immobilienmarkts in Ankara in den nächsten 3–4 Jahren.
Zum Jahresende 2025 zeigte der türkische Immobilienmarkt eine Erholung der Transaktionsvolumina und bestätigte seine grundsätzliche Widerstandsfähigkeit; die Struktur dieser Erholung unterscheidet sich jedoch grundlegend von früheren Zyklen. Haupttreiber war die Binnennachfrage, während die Rolle ausländischer Käufer deutlich zurückgegangen ist und die Preisentwicklung nicht mehr maßgeblich beeinflusst. Das gesamte Transaktionsvolumen erholte sich auf rund 1,5 Mio. Einheiten, vergleichbar mit dem Niveau von 2020–2022, was auf das Ende des starken Einbruchs von 2023 hindeutet. Bemerkenswert ist, dass die Erholung unter restriktiver Geldpolitik und begrenzter Hypothekenfinanzierung erfolgte, was die Schutzfunktion von Immobilien für inländische Haushalte in einem Umfeld hoher Inflation unterstreicht.
Die Preisentwicklung blieb 2025 nominal positiv, real stagnierte der Markt jedoch weitgehend. Der Preisanstieg in Türkischer Lira war vor allem inflationsbedingter Trägheit geschuldet und nicht einem fundamentalen Angebotsmangel. In US-Dollar gerechnet verzeichneten einzelne Regionen – vor allem Tourismusziele – Preiskorrekturen.
Die regionale Divergenz hat zugenommen: Ankara ist der einzige große Markt mit Anzeichen realen Wachstums, während Istanbul weiterhin hohe Liquidität bei begrenzter Preisdynamik zeigt. Antalya und Alanya stehen dagegen wegen der rückläufigen ausländischen Nachfrage und der angestauten Überhitzung der Vorjahre unter Druck.
2025 ist das Auslandssegment des Marktes endgültig in eine Phase struktureller Schrumpfung eingetreten. Die Transaktionsvolumina mit ausländischen Käufern fielen auf das Niveau der Mitte der 2010er-Jahre, ihr Anteil am Gesamtmarkt sank auf rund 1,5 %. Trotz fortbestehenden Interesses aus einzelnen Ländern ist die ausländische Nachfrage kein systemischer Wachstumstreiber mehr und hat ihre preisstützende Wirkung, insbesondere in den Ferienregionen, weitgehend verloren. Dies hat die Kluft zwischen Erst- und Zweitmarkt vergrößert und zu höheren Wiederverkaufsabschlägen geführt.
Im Basisszenario dürfte der türkische Immobilienmarkt 2026 in eine Stabilisierungsphase eintreten. Ein deutlicher Anstieg der Transaktionsvolumina ist unwahrscheinlich: Der Markt bleibt voraussichtlich in einer Spanne von 1,45–1,55 Mio. Einheiten. Die Preise steigen nominal weiter, jedoch moderat und weitgehend durch die Inflation aufgezehrt. Real dürfte der Markt nahe null tendieren, in US-Dollar könnten einzelne Regionen weiterhin seitwärts laufen oder milde Korrekturen erfahren.
Eine nennenswerte Erholung der ausländischen Nachfrage ist 2026 nicht zu erwarten: Ihr Anteil dürfte in der Spanne von 1–2 % verharren.
2026 ist die Türkei kein Markt für schnelles Wachstum oder breit angelegte spekulative Strategien mit Blick auf Wertzuwächse in Fremdwährung. Sie bleibt jedoch attraktiv für selektive Strategien, die auf die Binnennachfrage, den Kauf liquider Objekte mit Abschlag und den langfristigen Kapitalerhalt in Landeswährung setzen.
Am widerstandsfähigsten dürften die Hauptstadtregion und wirtschaftlich diversifizierte Städte sein, während Tourismusregionen volatiler und anfälliger für Veränderungen der Auslandsnachfrage bleiben. Insgesamt tritt der türkische Immobilienmarkt in eine Reifephase ein, die von Investoren hohe Selektivität, ein tiefes Verständnis regionaler Besonderheiten und realistische Renditeerwartungen verlangt.
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