Immobilienmarktindizes der großen Städte
Die Immobilienpreise in Thailand sind in den vergangenen 10 Jahren stetig gestiegen. Ein Rückgang der Aktivität war nur während der COVID-19-Beschränkungen zu verzeichnen. Ein Merkmal des thailändischen Marktes ist die Häufigkeit seiner Zyklen, bedingt durch regelmäßige kleine Korrekturen.
Entwicklung des Preises pro Quadratmeter
Bangkok behielt die Spitzenposition beim Preis pro Quadratmeter, Phuket nähert sich jedoch rasch an.
Zahl der Transaktionen und Anteil ausländischer Käufer
Zugleich bleibt der Anteil ausländischer Käufer im Vergleich zur Gesamtzahl der Immobilientransaktionen im Land relativ gering. Laut offizieller Statistik liegt er bei etwa 3–4 %. Tatsächlich ist der Anteil der Transaktionen unter Beteiligung von Ausländern jedoch höher, da ein Teil der Käufer Immobilien über lokale Treuhänder oder inländische Gesellschaften erwirbt. Der tatsächliche Anteil ausländischer Käufer wird landesweit auf rund 10–12 % geschätzt und liegt in den Tourismusregionen deutlich höher.
Ausländische Nachfrage
Der Anteil ausländischer Käufer am Gesamttransaktionsvolumen ist in den vergangenen vier Jahren stetig gestiegen, hat das Vor-COVID-Niveau aber noch nicht wieder erreicht.
Die aktivsten Immobilienkäufer in Thailand sind chinesische Staatsbürger; auf sie entfallen rund 45 % aller ausländischen Erwerber. Sie zeigen ein besonders beständiges Interesse an Immobilien in den benachbarten südostasiatischen Ländern.
Marktdynamik
Nach dem Ende der COVID-19-Beschränkungen traf der Markt auf aufgestaute Nachfrage und ein knappes Angebot. Bis 2023 ging die Massennachfrage im mittleren Preissegment jedoch zurück. Im Economy-Segment blieben die Preise nahezu unverändert – wegen der strengeren Kreditvergabe an die einheimische Bevölkerung. Für 2025 verharrt der thailändische Wohnimmobilienmarkt in einer Phase struktureller Ungleichgewichte: Die Nachfrage stabilisiert sich, während das Angebot an neuen Projekten weiter schrumpft.
Die Geldpolitik des Landes
2025 ist das makroökonomische Umfeld Thailands von niedriger Inflation bei einem vergleichsweise hohen Leitzins geprägt, was die inländische Wohnungsnachfrage bremst, die gesamtwirtschaftliche Robustheit des Marktes jedoch erhöht.
Thailand beschränkt das direkte Immobilieneigentum von Ausländern: Gesetzlich dürfen Ausländer höchstens 49 % einer Condominium-Anlage besitzen, Grundeigentum ist gar nicht zulässig. Zugleich wird die Bedeutung einer Eintragung des Eigentums auf den eigenen Namen von vielen Immobilienmaklern systematisch heruntergespielt.
Mietrendite
Samut Prakan und Nonthaburi weisen aufgrund des knappen Angebots in diesen Provinzen die höchsten Renditen in Fremdwährung auf. Phuket – das wichtigste Zentrum der ausländischen Nachfrage – schneidet dagegen mit am schwächsten ab. In einzelnen Projekten kann die Rendite deutlich höher liegen, diese Zahlen geben jedoch die durchschnittlichen Marktniveaus wieder.
Staatliche Politik
Bis 2025 verfolgte die thailändische Regierung gegenüber ausländischem Kapital weitgehend eine konsistente, investorenfreundliche und berechenbare Politik. Das regulatorische Umfeld des Landes zählt weiterhin zu den offensten in Südostasien: niedrige Steuern auf Immobilienbesitz, keine strikte Mietpreisregulierung und die Möglichkeit der freien Kapitalrückführung, sofern die Herkunft der für den Kauf verwendeten Devisen dokumentiert ist.
2025 traten jedoch mehrere strukturelle Risiken deutlicher zutage, die der Markt zuvor als zweitrangig wahrgenommen hatte. Insbesondere hatte eine erhebliche Zahl von Leasehold-Eigentümern Schwierigkeiten bei der Verlängerung ihrer Pachtverträge, wodurch die Frage des Rechtsschutzes ausländischer Investoren erneut an Schärfe gewann.
Ein weiterer negativer Faktor war die Zuspitzung der Spannungen mit Kambodscha, einschließlich mehrerer bewaffneter Zwischenfälle an der Grenze. Trotz ihres lokalen Charakters beeinflusste die begleitende Medienberichterstattung vorübergehend die Touristenströme, insbesondere in Grenz- und Ferienregionen – ein wichtiger Faktor für Märkte, die stark von Kurzzeitvermietung abhängen.
Setzt sich der derzeitige Liberalisierungskurs fort – einschließlich der vorgeschlagenen Anhebung der Auslandseigentumsquote bei Condominiums von 49 % auf 75 % –, dürfte Thailand seinen Status als einer der offensten Märkte der Region für private Investoren behalten.
Nach den Daten von Januar–Februar 2026 sollten Investitionsrisikomodelle jedoch um die aufgelaufenen Ungleichgewichte und strukturellen Beschränkungen des Marktes angepasst werden.
Risiken
Das zentrale systemische Risiko des thailändischen Immobilienmarkts ist die verbreitete Nutzung der Leasehold-Struktur. Ein erheblicher Teil der Käufer, insbesondere ausländische Investoren, unterschätzt den grundlegenden Unterschied zwischen Eigentum (Freehold) und langfristigen Pachtrechten. Vielfach wird dieser Unterschied von Verkäufern und Maklern bewusst verwischt.
In der Praxis bleibt eine Leasehold-Immobilie Eigentum einer juristischen Person, während der Käufer als Pächter auftritt. Damit schlagen rechtliche, finanzielle oder steuerliche Probleme der Eigentümergesellschaft unmittelbar als Risiken auf den Pächter durch. Solche Objekte können belastet werden oder Gegenstand von Gläubigerforderungen oder Rechtsstreitigkeiten sein, während die formalen Schutzmechanismen für Pächter begrenzt sind.
Diese Risiken haben sich in der COVID-19-Zeit verwirklicht, als Hunderte ausländischer Investoren angesichts finanzieller Schwierigkeiten der Bauträger die Kontrolle über ihre Objekte verloren. Aus langfristiger Investitionssicht sollten Leasehold-Strukturen in der Regel gemieden und stattdessen Objekte bevorzugt werden, bei denen direktes Eigentum (Freehold) gesichert werden kann.
Ein zusätzliches Risiko der Jahre 2025–2026 ist der strukturelle Wohnungsüberhang und der hohe Bestand unverkaufter Einheiten. Trotz der verlangsamten Auflage neuer Projekte trägt der Markt weiterhin einen erheblichen Überhang angesammelten Angebots, insbesondere im Massensegment und an peripheren Standorten. Das belastet den Zweitmarkt, die Mietrenditen und die Liquidität einzelner Projekte.
Der thailändische Immobilienmarkt zählt weiterhin zu den attraktivsten in Südostasien, ein Investmentansatz erfordert jedoch hohe Selektivität und professionelle Analyse. Trotz überzeugender Nischenchancen ist er zugleich einer der komplexesten Märkte der Region: Die Renditen von Projekten in vergleichbaren Lagen können sich radikal unterscheiden.
Am Markt gibt es eine erhebliche Zahl von Objekten, bei denen die Differenz zwischen Erst- und Zweitmarktpreisen unmittelbar nach Fertigstellung 30–50 % erreicht – Ausdruck des Angebotsüberhangs und der spekulativen Preisbildung der Vorjahre. Der rasche Preisanstieg auf Phuket in den Jahren 2023–2025 schafft die Voraussetzungen für eine mögliche Korrekturphase.
Die starke Abhängigkeit der Region von ausländischer und touristischer Nachfrage erhöht die Volatilität. Kurzfristig (2025–2026) kann die Rendite von Investitionen auf Phuket höher ausfallen, hinsichtlich Stabilität und Berechenbarkeit erscheint der Markt in Bangkok jedoch verlässlicher.
Vor dem Hintergrund globaler geopolitischer Verschiebungen wächst das Interesse chinesischer Unternehmen an der Eröffnung von Büros und regionalen Zentralen in Bangkok. Dieser Faktor kann die Nachfrage sowohl nach Wohn- als auch nach Gewerbeimmobilien in der Hauptstadtregion langfristig stützen und die Folgen der aktuellen Marktungleichgewichte abfedern.
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