Immobilienpreisindex
In den vergangenen fünf Jahren durchlief der Immobilienmarkt Singapurs eine Phase beschleunigten Wachstums, gefolgt von einer kontrollierten Verlangsamung: 2020 erlebte der Markt trotz Covid kaum eine Korrektur; 2021–2022 stiegen die Preise vor dem Hintergrund globaler Liquidität, begrenzten Angebots und steigender Inflation deutlich; 2023 verlangsamte sich das Wachstum unter dem Druck höherer Zinsen und verschärfter ABSD-Maßnahmen; und 2024–2025 ging der Markt in eine Plateauphase mit moderater Aufwärtstendenz über — weiterhin steigend, jedoch innerhalb eines reifen Zyklus geringer Volatilität, der auf Kapitalerhalt und nicht auf spekulative Renditen ausgerichtet ist.
Preisentwicklung
Die Preise steigen weiterhin in allen Segmenten — allerdings mit einer deutlichen Verlangsamung, was auf ein nahendes Ende des aktuellen Wachstumszyklus hindeutet. Historische Muster zeigen, dass Wachstumszyklen in Singapur in der Regel relativ kurz sind. Der vorangegangene Zyklus lag in den Jahren 2009–2013.
Zahl der Transaktionen
2025 wachsen die Transaktionsvolumina in allen Segmenten weiter, die Marktstruktur bleibt jedoch unverändert: Das HDB-Segment dominiert nach wie vor beim Volumen und spiegelt damit die starke Inlandsnachfrage wider; das Segment der Eigentumswohnungen wächst vor dem Hintergrund einer strengen makroprudenziellen Politik moderater; der Markt für Landed-Häuser bleibt dagegen ein Nischensegment und reagiert am empfindlichsten auf regulatorische Beschränkungen und Kapitalkosten.
Entwicklung der Transaktionen mit Landed-Häusern
Für 2025 wird die Zahl der Transaktionen im Segment der Landed-Häuser auf rund 2.150 geschätzt, was auf ein weiterhin stabiles, sich jedoch verlangsamendes Wachstum hindeutet. Das Segment bleibt strukturell angebotsbeschränkt und weniger anfällig für kurzfristige Nachfrageschwankungen; die strenge makroprudenzielle Politik und die hohen Kapitalkosten begrenzen jedoch eine weitere Beschleunigung der Aktivität.
Entwicklung der Transaktionen mit Eigentumswohnungen
Für 2025 wird die Zahl der Transaktionen mit Eigentumswohnungen auf rund 22.500 geschätzt, was auf anhaltendes Wachstum bei deutlich nachlassendem Tempo hindeutet. Das Segment reagiert weiterhin am stärksten auf Änderungen der makroprudenziellen Politik und der ABSD-Sätze; die starke Inlandsnachfrage und das begrenzte Angebot stützen jedoch auch in der Phase der kontrollierten Marktabkühlung ein hohes Aktivitätsniveau.
Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter
2025 bleibt die Preisdifferenzierung zwischen den Segmenten äußerst ausgeprägt. Landed-Häuser werden aufgrund struktureller Angebotsbeschränkungen und von Eigentumsbeschränkungen weiterhin mit einem erheblichen Aufschlag gehandelt und erweisen sich als am widerstandsfähigsten gegenüber der zyklischen Abkühlung des Marktes. Eigentumswohnungen verzeichnen trotz des strengen regulatorischen Umfelds ein moderates Preiswachstum, während das HDB-Segment das erschwinglichste und am stärksten staatlich regulierte bleibt und in erster Linie eine soziale und keine Investitionsfunktion erfüllt.
2025 bleibt die Preishierarchie zwischen den Regionen Singapurs strukturell unverändert. Die CCR wird dank der Konzentration hochwertiger Wohnimmobilien und des begrenzten Angebots weiterhin mit einem deutlichen Aufschlag gehandelt. Die RCR bleibt ein ausgewogenes Segment mit stabiler Nachfrage von lokalen Käufern und Umsteigern, während die OCR ein moderateres Wachstum aufweist und als Massensegment fungiert, das am empfindlichsten auf die makroprudenzielle Politik und das Zinsniveau reagiert.
Ausländische Nachfrage
2025 wuchs das gesamte Transaktionsvolumen weiter und überstieg 53.000 Abschlüsse; die Nachfragestruktur bleibt jedoch im Kern unverändert. Auf lokale Käufer entfällt die überwiegende Mehrheit der Transaktionen, während der Anteil ausländischer Käufer trotz der wiederhergestellten globalen Mobilität begrenzt bleibt und nur sehr moderat wächst. Dies bestätigt die Wirksamkeit der ABSD-Politik und unterstreicht, dass der Markt Singapurs 2025 weiterhin binnennachfrageorientiert, streng reguliert und strukturell gegen spekulatives Kapital abgeschirmt ist.
Transaktionen mit ausländischen Käufern
Für 2025 wird die Zahl der Transaktionen unter Beteiligung ausländischer Käufer auf rund 2.650 geschätzt, was ein moderates Wachstum ohne strukturelle Trendwende widerspiegelt. Trotz der allmählichen Erholung der globalen Nachfrage bleibt der Anteil ausländischer Käufer durch den strengen ABSD-Rahmen begrenzt, was bestätigt, dass der Markt Singapurs vor allem als binnennachfrageorientiertes, streng reguliertes und gegen spekulative Überhitzung geschütztes System funktioniert.
Struktur der ausländischen Käufer
Die aktivsten Immobilienkäufer in Singapur sind Staatsangehörige Chinas, Malaysias, Indonesiens und Indiens.
Bautätigkeit
Für 2025 werden die Wohnungsfertigstellungen auf rund 10,4 Tsd. Einheiten geschätzt, was auf ein weiterhin begrenztes Angebot hindeutet. Trotz einer teilweisen Erholung nach dem Rückgang von 2022 liegt die Bautätigkeit unter dem langfristigen Bedarf des Marktes, übt weiterhin Aufwärtsdruck auf die Preise aus und verschärft die Knappheit in den gefragtesten Segmenten — vor allem in der CCR und der RCR.
Mietrendite
2025 besteht weiterhin ein deutlicher inverser Zusammenhang zwischen Einstiegspreisen und Mietrenditen. Die CCR weist die höchsten Preise und die niedrigsten Renditen auf, was ihren Status als defensives, kapitalintensives Segment widerspiegelt. Die RCR bleibt im Verhältnis von Preis und Rendite der ausgewogenste Markt, während die OCR dank günstigerer Einstiegspreise die höchste Bruttorendite bietet — zugleich aber am empfindlichsten auf Änderungen der Zinsen und der makroprudenziellen Politik reagiert.
Inflation und Kreditverfügbarkeit
2025 verlangsamte sich die Inflation in Singapur auf rund 2,2 %, was die Wirksamkeit der straffen Geldpolitik der MAS nach dem Inflationshöhepunkt von 2022–2023 bestätigt. Die Hypothekenzinsen bleiben strukturell erhöht (bei etwa 3,3 %), dämpfen weiterhin die spekulative Nachfrage und erhöhen die Bedeutung des Eigenkapitals der Käufer. Dieses makroökonomische Umfeld untermauert das Szenario einer kontrollierten Marktabkühlung ohne systemische Risiken für Preise und Finanzstabilität.
Zum Ende des Jahres 2025 ist der Immobilienmarkt Singapurs klar in eine Phase der kontrollierten Abkühlung eingetreten, ohne eine strukturelle Korrektur zu durchlaufen. Die Preise stiegen weiter, jedoch merklich langsamer als 2021–2023, was die Wirksamkeit der straffen makroprudenziellen Politik und die hohe Sensitivität des Marktes gegenüber den Kapitalkosten widerspiegelt. Der URA-Index verzeichnete ein moderates Wachstum und bestätigte damit den Übergang von einer Phase beschleunigter Expansion zu einer Phase der Preisstabilisierung.
Die Nachfrage blieb 2025 überwiegend lokal, was die interne Widerstandsfähigkeit des Marktes und seine relative Unabhängigkeit von Schwankungen des internationalen Anlagekapitals unterstreicht. Der Anteil ausländischer Käufer bleibt begrenzt und wächst trotz der wiederhergestellten globalen Mobilität nur geringfügig — vor allem wegen der hohen ABSD-Sätze und regulatorischer Hürden. Das Segment der Eigentumswohnungen weist weiterhin die höchste Aktivität auf, während das Segment der Landed-Häuser strukturell angebotsbeschränkt bleibt und die größte Widerstandsfähigkeit gegenüber zyklischen Schwankungen zeigt.
Das Angebot blieb 2025 strukturell begrenzt: Die Wohnungsfertigstellungen haben das Vorkrisenniveau nicht wieder erreicht und üben weiterhin Aufwärtsdruck auf die Preise aus — insbesondere in den Segmenten CCR und RCR. Vor dem Hintergrund einer nachlassenden Inflation und weiterhin relativ hoher Hypothekenzinsen reagiert der Markt sensibler auf die Lagequalität und die Kaufkraft der Endkäufer. Das Mietsegment hat sich stabilisiert: Die Renditen bleiben in absoluten Zahlen niedrig, entsprechen jedoch vollständig dem Profil Singapurs als defensiver, kapitalintensiver Markt.
2026 dürfte der Immobilienmarkt Singapurs im Basisszenario seinen Kurs geringer Volatilität fortsetzen — seitwärts, mit moderater Aufwärtstendenz. Eine deutliche Preisbeschleunigung ist unwahrscheinlich: Das prognostizierte Wachstum liegt bei 2–4 % pro Jahr und ist vor allem auf strukturelle Angebotsbeschränkungen und die hohe Robustheit der Inlandsnachfrage zurückzuführen. Der Markt verlässt den Nachpandemie-Zyklus vollständig und konsolidiert sich in einer Phase reifer Stabilisierung.
Die Transaktionsvolumina dürften 2026 auf dem Niveau von 2025 bleiben oder leicht zulegen, während die Nachfragestruktur voraussichtlich unverändert bleibt: Dominanz lokaler Käufer und minimaler Einfluss ausländischen Kapitals. Die CCR wird weiterhin als defensiver Vermögenswert und Wertaufbewahrungsmittel dienen, die RCR behält ihren Status als ausgewogenster Markt, und die OCR bleibt am empfindlichsten gegenüber der Zinsentwicklung.
Der Mietmarkt dürfte 2026 stabil bleiben — ohne starke Schwankungen der Mieten. Eine mögliche allmähliche Lockerung der monetären Bedingungen könnte den Druck auf die Hypothekennachfrage verringern; die Regulierungsbehörden dürften jedoch eine strenge Kontrolle spekulativer Risiken beibehalten. Wesentliche Änderungen der ABSD-Politik sind im Basisszenario nicht zu erwarten.
Singapur wird einer der berechenbarsten, am strengsten regulierten und stabilsten Immobilienmärkte der Welt bleiben. Es ist kein Markt für aggressives Renditewachstum, sondern für Kapitalerhalt, Schutz vor Inflationsrisiken und langfristige Anlagestrategien, die sich durch geringe Volatilität und hohe institutionelle Verlässlichkeit auszeichnen.
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