Immobilienmarktindex
Die Grafik zeigt den Index des russischen Wohnimmobilienmarktes in Fremdwährung, da der Index in Rubel weiterhin moderat wuchs.
Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter
In Rubel gerechnet bewegt sich der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter kontinuierlich nach oben. Der Rückgang des Index ist nicht auf sinkende Preise zurückzuführen, sondern auf die Entwicklung des Rubelkurses gegenüber dem Dollar.
Zahl der Transaktionen
Zugleich geht die Zahl der Transaktionen erwartungsgemäß das dritte Jahr in Folge zurück und nähert sich den Werten von 2018.
Fertiggestellter Wohnraum
2025 ging das Volumen des fertiggestellten Wohnraums weiter zurück. Für die Steuerung des Angebotsvolumens ist dies ein gutes Zeichen, in der aktuellen Lage bedeutet es jedoch eine Verzögerung bei der Übergabe von Projekten, die 2025 hätten abgeschlossen werden sollen – ein negatives Signal für den Zustand des Marktes.
Hypotheken
Der 2020 einsetzende Nachfrageschub am russischen Immobilienmarkt beruhte auf staatlichen Impulsen über das Programm der subventionierten Hypothek. Die Grafik zeigt den durchschnittlichen Hypothekenzins über das Gesamtvolumen der Hypothekengeschäfte von 2014 bis 2025.
Leitzins der Zentralbank
Die Sprünge des Leitzinses auf prohibitive Werte in den Jahren 2022 und 2024 hatten keinen wesentlichen Einfluss auf den durchschnittlichen Hypothekenzins, da die überwiegende Mehrheit der Hypothekendarlehen über das Programm der subventionierten Hypothek lief. Dieser Trend hält an, solange der Leitzins nicht unter 13 % fällt.
Der Vergleich beider Grafiken veranschaulicht deutlich die Divergenz zwischen dem Zentralbankzins und dem gewichteten durchschnittlichen Hypothekenzins. Faktisch bilden subventionierte Programme weiterhin den Kern aller vergebenen Hypothekendarlehen.
Preis pro Quadratmeter
Sotschi ist in die Spitzengruppe beim Preis pro Quadratmeter aufgerückt. In den führenden Städten ist zudem eine deutlichere Differenz zwischen dem Preisniveau des Primär- und des Sekundärmarktes zu beobachten, was auf das Angebot an Neubauobjekten in höheren Preissegmenten zurückzuführen ist.
Mietrendite
An der Spitze der Mietrendite stehen die Millionenstädte, in denen die Preiskorrektur die Renditen angehoben hat. Dieser Trend sollte jedoch nicht als langfristig betrachtet werden.
Wohnimmobilienmarkt
In den Massensegmenten steht der Immobilienmarkt weiterhin unter Druck, bedingt durch die zu hohen Volumina neu gestarteter Projekte in den Jahren 2021–2024. Derzeit deuten die Entwicklung der Transaktionszahlen und der steigende Anteil unverkaufter Objekte in Neubauten auf ein erhebliches Überangebot hin, das eine anhaltende Stagnation in diesem Segment zur Folge haben wird.
Unter solchen Bedingungen verlagert sich die Investitionstätigkeit in der Regel zugunsten des Luxussegments, das weniger empfindlich auf Schwankungen der Hypothekenzinsen reagiert und nicht von staatlichen Subventionsprogrammen abhängt. 2025 zeigte der Moskauer Markt für Luxuswohnimmobilien eine positive Entwicklung – sowohl beim Volumen der abgeschlossenen Transaktionen als auch beim Preisniveau. Haupttreiber des Wachstums waren die hohe kaufkräftige Nachfrage und das strukturell begrenzte Angebot in Schlüssellagen. Besonders deutlich fiel das Wachstum in der Kategorie de luxe aus. Prognosen zufolge könnte sich der Aufwärtstrend 2026 fortsetzen, insbesondere in Bezirken mit einem Mangel an Neubau und stabil hoher Nachfrage. Angesichts der bereits seit drei Jahren steigenden Preise ist das Expansionspotenzial dieses Segments jedoch nahezu ausgeschöpft. Das macht Investitionen in Luxusimmobilien im Horizont 2026–2027 hinsichtlich Liquidität und der Möglichkeit eines späteren Verkaufs der Vermögenswerte deutlich risikoreicher.
Auch im Premium- und Business-Segment waren Preis- und Aktivitätszuwächse zu verzeichnen. Im Business-Segment wurde 2025 jedoch ein wesentlicher Teil der Transaktionen mit Unterstützung von Ratenzahlungsmodellen der Bauträger abgewickelt. Daraus entstehen aufgeschobene Risiken: Eine erhebliche Zahl von Käufern könnte in der Endphase nicht in der Lage sein, ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen, was die Voraussetzungen für einen Anstieg von Notverkäufen bei der Schlüsselübergabe schafft. Unter diesen Bedingungen ist mit Preisdruck auf dem Sekundärmarkt zu rechnen, insbesondere bei Projekten mit Massencharakter und begrenzter Liquidität.
Gesondert zu erwähnen ist das Segment des individuellen Wohnungsbaus (IZhS). Im Jahr 2025 zeigte es schwache Ergebnisse – sowohl bei der Zahl der fertiggestellten Objekte als auch beim Nachfrageniveau. Ursache sind die hohen Kreditkosten und die geringere Verfügbarkeit von Hypotheken. Dennoch hat sich im IZhS-Segment eine erhebliche aufgestaute Nachfrage angesammelt, deren Realisierung in der zweiten Jahreshälfte 2026 einsetzen könnte – vorausgesetzt, die Hypothekenzinsen sinken und die makroökonomischen Bedingungen stabilisieren sich.
Die strukturelle Transformation des Lager- und Logistiksegments, ausgelöst durch das exponentielle Wachstum des E-Commerce in den Vorjahren, geht ihrem Ende zu. Bereits 2025 ging die Nachfrage nach Logistikimmobilien gegenüber 2024 deutlich zurück, und diese Abwärtsdynamik dürfte 2026 anhalten. Ein systemisches Überangebot ist dabei nicht zu erwarten: Angesichts der hohen Zinsen in den Jahren 2024–2025 blieben die Volumina neu gestarteter Projekte begrenzt. Den Großteil der Neuabschlüsse machten Build-to-Suit-Geschäfte (BTS) aus, die auf konkrete Mieterbedürfnisse zugeschnitten sind.
Besondere Aufmerksamkeit verdient das Segment der Rechenzentren, die auf die Unterbringung von Infrastruktur für künstliche Intelligenz ausgerichtet sind. Es stellt vor dem Hintergrund der strukturellen Vorteile der Russischen Föderation – insbesondere der hohen Verfügbarkeit von Erzeugungskapazitäten und wettbewerbsfähiger Strompreise – eine Investitionsrichtung mit hohem Potenzial dar. Die größte Investitionsattraktivität weisen dabei Standorte in unmittelbarer Nähe von Kraftwerken auf.
2026 wird mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Jahr der Korrektur und schwieriger Entscheidungen für die professionellen Marktteilnehmer. Vor dem Hintergrund einer nachlassenden Aktivität in gleich mehreren Schlüsselsegmenten könnte sich die Aufmerksamkeit institutioneller Investoren in Richtung Einzelhandelsimmobilien verschieben. Die Nachfrage der Handelsketten nach neuen Flächen in den Ballungsräumen bleibt hoch, und die Renditen von Gewerbeimmobilien in Russland liegen weiterhin auf Höchstniveau. Daraus entsteht ein Fenster für Investitionsmöglichkeiten: Während privates Kapital in der Regel keine Amortisationszeiten von mehr als 8–10 Jahren akzeptiert, liegen solche Kennwerte für institutionelle Akteure innerhalb der Zielvorgaben. Die Gesamtkapazität dieses Segments wird für die kommenden Jahre auf 50–70 Mrd. Rubel geschätzt, was es investitionsseitig bedeutsam macht.
Schließlich wird die Summe aus Marktrisiken, Finanzvolatilität und geopolitischer Unsicherheit von Investoren im Jahr 2026 ein hohes Maß an Zurückhaltung, Disziplin und sorgfältiger Prüfung der Investitionsentscheidungen verlangen. Jede Strategie zur Kapitalallokation in russische Vermögenswerte sollte auf einem Vergleich alternativer Instrumente beruhen und die Faktoren Liquidität und Widerstandsfähigkeit gegenüber externen Schocks berücksichtigen.
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