Immobilienmarktindex
Der israelische Immobilienindex durchlief 2017–2018 eine Abkühlungsphase, ging jedoch während der Corona-Zeit und unmittelbar nach der Aufhebung der Beschränkungen in eine Phase raschen Wachstums mit Anzeichen einer drohenden Überhitzung über. Mit Beginn der Operation in Gaza kam es tatsächlich zu einer Korrektur, doch bereits Ende 2023 nahm der Index seinen Aufwärtstrend wieder auf. Anfang 2025 verzeichnete der Index einen Anstieg und kehrte anschließend auf die Niveaus von Ende 2024 zurück.
Anzahl der Immobilientransaktionen
2025 zeigt der israelische Immobilienmarkt nach dem Rückgang von 2023 eine teilweise Erholung der Aktivität, die Transaktionsvolumina bleiben jedoch unter den historischen Durchschnittswerten, was auf eine anhaltende Zurückhaltung der Käufer hindeutet.
Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter
Im Jahr 2025 bleibt die Preisstruktur des israelischen Immobilienmarktes deutlich polarisiert. Tel Aviv behauptet mit rund 47.000 Schekel pro Quadratmeter die Position des teuersten Marktes des Landes und weist vor dem Hintergrund sinkender Liquidität nur ein moderates Wachstum auf. Jerusalem folgt an zweiter Stelle mit etwa 33.500 Schekel pro Quadratmeter, gestützt durch eine stabile Binnennachfrage und ein begrenztes Neuangebot.
Haifa und Netanja befinden sich in einer Phase moderaten Wachstums und der Stabilisierung, während Be’er Scheva der günstigste Markt bleibt und äußerst empfindlich auf Zinsen und die Verfügbarkeit von Hypothekenfinanzierungen reagiert.
Mietrendite
Der israelische Mietmarkt ist von strukturell niedrigen Renditen geprägt. 2025 bleibt die Mietrendite moderat und ihrem Wesen nach komprimiert, was die Kombination aus hohen Immobilienpreisen und stabiler Mietnachfrage widerspiegelt.
Tel Aviv weist mit rund 2,2 % die niedrigste Rendite auf und festigt damit seinen Status als Markt des Kapitalerhalts statt als ertragsorientierter Investitionsstandort. Jerusalem und Netanja liegen in der Spanne von 2,7–2,8 % und bieten ein relatives Gleichgewicht zwischen Stabilität und Rendite.
Die höchsten Renditen werden in Be’er Scheva (etwa 3,6 %) und Haifa (rund 3,0 %) erzielt, was diese Märkte für cashflow-orientierte Anleger attraktiver macht — allerdings bei höheren lokalen Risiken.
Ausländische Nachfrage
Für 2025 wird die Zahl der Transaktionen mit ausländischen Käufern auf rund 4.000 geschätzt, was etwa 4,5–5 % des gesamten Marktvolumens entspricht. Vor dem Hintergrund einer moderaten Erholung der gesamten Transaktionstätigkeit nach dem Rückgang von 2023 bleibt das Auslandssegment strukturell komprimiert und hat die Niveaus der Mitte der 2010er-Jahre nicht wieder erreicht.
Dies bestätigt, dass der israelische Immobilienmarkt 2025 weiterhin vor allem von der Binnennachfrage bestimmt wird, während ausländische Käufer eine ergänzende und keine systemisch bedeutsame Rolle spielen.
Wichtigste Käuferländer
Unter den ausländischen Käufern sind Amerikaner, Franzosen, Briten, Kanadier und Russen die aktivsten Gruppen.
Zum Jahresende 2025 hatte der israelische Immobilienmarkt die Phase des starken Einbruchs hinter sich gelassen, die Erholung fiel jedoch begrenzt und uneinheitlich aus. Die Transaktionsvolumina lagen über dem Krisenjahr 2023, blieben aber deutlich unter den Niveaus von 2016–2022. Dies zeigt, dass der Markt noch nicht zu einem normalen Aktivitätszyklus zurückgekehrt ist und weiterhin durch makroökonomische und finanzielle Faktoren begrenzt wird — vor allem durch hohe Zinsen und die eingeschränkte Verfügbarkeit von Hypotheken.
Die Preisentwicklung war 2025 von Stabilität ohne Beschleunigung geprägt. In den größten Städten des Landes stiegen die Preise weiterhin moderat oder stabilisierten sich, ohne nennenswerte Rückgänge trotz der in den Vorjahren gesunkenen Transaktionsvolumina. Dies bestätigt das strukturelle Angebotsdefizit und die hohe Trägheit des israelischen Marktes. Tel Aviv und Jerusalem behielten ihre Position als teuerste und renditeschwächste Märkte, die vor allem auf Kapitalerhalt ausgerichtet sind. Günstigere Städte wie Be’er Scheva und Haifa erzielten höhere Mietrenditen, reagieren aber empfindlicher auf Zinsschwankungen und die allgemeine Wirtschaftslage.
Die Mietrenditen blieben 2025 im internationalen Vergleich niedrig und gleichen die hohen Markteintrittskosten nicht vollständig aus. Dies unterstreicht, dass der israelische Immobilienmarkt grundsätzlich auf langfristiges Eigentum und Kapitalerhalt ausgerichtet ist und nicht auf laufenden Cashflow. Zugleich bleibt die Mietnachfrage stabil, was das Risiko eines starken Preisrückgangs selbst bei nachlassender Kaufaktivität begrenzt.
Das Auslandssegment behielt 2025 eine untergeordnete Rolle. Die Zahl der Transaktionen mit ausländischen Käufern blieb begrenzt, und ihr Anteil am gesamten Marktvolumen zeigt keine Anzeichen strukturellen Wachstums. Dies deutet darauf hin, dass die Dynamik des israelischen Marktes vor allem von binnenwirtschaftlichen Faktoren bestimmt wird — Demografie, Haushaltseinkommen, Finanzierungskosten und Neubauvolumen.
Im Basisszenario dürfte sich der israelische Immobilienmarkt 2026 weiter in Richtung einer allmählichen Stabilisierung bewegen. Ein deutlicher Anstieg der Transaktionsvolumina ist unwahrscheinlich: Die Aktivität wird langsam zunehmen und unter den historischen Höchstständen bleiben, sofern die Zinsen relativ hoch bleiben. Die Preise dürften seitwärts tendieren — mit moderatem Wachstum in den liquidesten Städten und Stagnation in peripheren Gebieten. Die Wahrscheinlichkeit einer umfassenden Preiskorrektur bleibt aufgrund des strukturellen Angebotsdefizits und der stabilen Mietnachfrage gering.
Insgesamt bleibt der israelische Immobilienmarkt 2026 äußerst widerstandsfähig, bietet jedoch begrenzte Anlagerenditen. Er eignet sich gut für Strategien des langfristigen Kapitalerhalts und für selektive Investitionen in liquiden Lagen, ist aber kein Markt für schnelles Wachstum oder hohe Mietrenditen. Die zentralen Risiken des Jahres 2026 sind die Kosten der Fremdfinanzierung, das Tempo des Neubaus und die allgemeine makroökonomische Unsicherheit, während die fundamentalen Nachfragetreiber weiterhin stabilisierend wirken.
Abonnieren Sie unseren Telegram-Kanal
Der Kanal des Gründers über Immobilieninvestments weltweit.