Zahl der Transaktionen
Nach dem Höchststand von 2022 ist der georgische Immobilienmarkt in eine Phase der Stabilisierung auf hohem Aktivitätsniveau übergegangen. Das Transaktionsvolumen kehrt nicht auf die Vorkrisenwerte zurück, sondern bildet ein stabiles Plateau — ein Hinweis auf die Verfestigung struktureller Nachfrage, auch seitens Ausländern und Zugezogenen. Das Wachstum im Jahr 2025 fällt moderat aus und spiegelt eine Normalisierung des Marktes nach einer Überhitzungsphase wider, nicht den Beginn eines Abwärtszyklus.
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis
Der georgische Immobilienmarkt weist eine anhaltend aufwärtsgerichtete Preisentwicklung auf, die sich nach dem starken Strukturbruch zu Beginn des Jahrzehnts herausgebildet hat. Der Anstieg des durchschnittlichen Quadratmeterpreises verlangsamt sich kontinuierlich, behält jedoch eine positive Neigung — ein Zeichen für den Übergang des Marktes von der Überhitzung in die Normalisierung. Die Preisbildung stützt sich zunehmend auf fundamentale Faktoren: die Binnennachfrage, die Investitionsattraktivität und das begrenzte Angebot an hochwertigen Objekten, vor allem in Tiflis und den wichtigsten Tourismusstandorten.
Ausländische Nachfrage
Der Markt zeigt eine stabile Nachfragestruktur, in der der Großteil der Transaktionen nach wie vor von inländischen Käufern getragen wird, während die Rolle der Ausländer bedeutend und stabil bleibt. Nach der sprunghaften Ausweitung des Auslandssegments im Jahr 2022 hat sich dessen Beitrag auf erhöhtem Niveau eingependelt und ergänzt die lokale Nachfrage, statt sie zu verdrängen. Dies deutet auf den Übergang von einem kurzfristigen Relocation-Impuls zu einem ausgewogeneren Modell hin, in dem die Auslandsnachfrage zu einer strukturellen und nicht mehr temporären Komponente geworden ist.
Mietrendite
Der Markt verzeichnet vor dem Hintergrund weiter steigender Preise eine moderate Verengung der Mietrenditen, vor allem in Tiflis. Die Renditen bleiben im internationalen Vergleich dennoch hoch, was die Investitionsattraktivität des georgischen Marktes bestätigt. Batumi behauptet seine Spitzenposition bei der Bruttorendite dank eines touristisch geprägten Nachfragemodells und einer niedrigeren Einstiegsschwelle, weist jedoch eine höhere Empfindlichkeit gegenüber Saisonalität und Auslandsnachfrage auf. Insgesamt geht der Mietmarkt von einer Phase extremer Werte in eine stabilere und besser prognostizierbare Konfiguration über, was für langfristig orientierte Investoren positiv ist.
Der georgische Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der „Post-Relocation“-Stabilisierung, in der sich das 2022 entstandene hohe Nachfrageniveau in ein stabiles und ausgewogeneres Modell gewandelt hat. Die Transaktionstätigkeit hat sich auf einem erhöhten Plateau festgesetzt, die Preisentwicklung bleibt aufwärtsgerichtet, verlangsamt sich jedoch merklich. Haupttreiber des Marktes ist Tiflis, wo Investoren- und Eigennutzernachfrage bei begrenztem Angebot an hochwertigen Objekten zusammentreffen. Die regionalen Märkte, allen voran Batumi, bleiben aufgrund der hohen Mietrenditen attraktiv, reagieren aber empfindlicher auf Saisonalität und Auslandsnachfrage. Die Rolle ausländischer Käufer bleibt bedeutend, doch der Markt hängt nicht mehr von einer einzigen dominierenden Quelle ab, was die systemischen Risiken verringert.
2026 dürfte der Markt mit hoher Wahrscheinlichkeit in eine Phase moderaten organischen Wachstums übergehen. Die erwartete Preisentwicklung liegt bei 3–6 % pro Jahr; in Tiflis wird das Wachstum wegen der bereits hohen Ausgangsbasis verhaltener ausfallen, während andere Städte relativ besser abschneiden könnten. Die Mietrenditen werden mit steigenden Preisen weiter allmählich sinken, bleiben im internationalen Vergleich jedoch wettbewerbsfähig. Die Zahl der Transaktionen dürfte sich bei leichtem Zuwachs stabilisieren und damit das Gleichgewicht zwischen Binnennachfrage und stabiler Auslandspräsenz widerspiegeln. Insgesamt wird der georgische Immobilienmarkt 2026 von hoher Prognostizierbarkeit, geringerer Volatilität und einer Verlagerung des Investorenfokus von spekulativen Strategien hin zu langfristigen Erträgen und Kapitalerhalt geprägt sein.
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