Índice de precios de la vivienda
En 2026 se espera que el índice del mercado inmobiliario de Turquía siga creciendo. 2025 fue un año récord por volumen de operaciones. La vivienda sigue siendo la forma tradicional y principal de ahorro en el país.
Número de operaciones
El volumen total de operaciones se ha recuperado hasta aproximadamente 1,5 millones de unidades, un nivel comparable al de 2020–2022, lo que indica que la fuerte caída de 2023 ha concluido. Resulta significativo que la recuperación se haya producido en un contexto de política monetaria restrictiva y financiación hipotecaria limitada.
Actividad de los compradores extranjeros
En 2025 la demanda extranjera sigue deprimida: la proporción de operaciones con compradores extranjeros se mantiene en torno al 1–2 %, lo que confirma un enfriamiento estructural del segmento extranjero ante la presión regulatoria y los riesgos macroeconómicos. Se espera que esta tendencia continúe en 2026.
En 2025 la cuota de compradores extranjeros en el total de operaciones inmobiliarias en Turquía descendió hasta aproximadamente el 1,5 %, en línea con los niveles de 2016–2017 y señal de una reducción estructural del papel de la demanda extranjera por factores macroeconómicos y regulatorios.
Cuota de compradores extranjeros por país
En 2024 la cuota conjunta de compradores extranjeros procedentes de Irán, Rusia y Ucrania fue del 38,3 %, en general en línea con los años anteriores. No obstante, se observa un claro descenso general del interés por el país.
Evolución de la demanda interna
La demanda interna sigue siendo el principal motor del crecimiento del mercado. 2025 fue un año récord pese al menor interés de los compradores extranjeros.
Urbanización
Un motor clave de la demanda interna es el proceso continuo de urbanización y la migración de la población local hacia los grandes centros urbanos: Estambul, Ankara y Esmirna. Dado que el potencial de urbanización aún no se ha agotado, en los próximos cinco años se espera un mayor crecimiento de la demanda interna y una mayor concentración de población en estas ciudades. Un factor adicional que acelera esa concentración es la crisis de la industria textil y el cierre de grandes empresas en las ciudades pequeñas del país.
Inflación y dinámica interna
El principal factor del alza de los precios inmobiliarios es la inflación de la lira turca. Históricamente, la compra de vivienda en Turquía ha sido la vía principal para proteger el capital frente a la devaluación de la moneda. Al mismo tiempo, el fuerte repunte de precios registrado anteriormente en las regiones costeras (2018–2022) ha desplazado la demanda hacia otras zonas del país, donde los precios siguen siendo relativamente más asequibles.
Merece especial atención el mercado inmobiliario de Ankara, que muestra la tendencia de crecimiento de precios más estable y sostenida. Es la única gran ciudad cuya dinámica de precios nunca ha dependido de forma significativa de la demanda extranjera, manteniendo aun así ritmos de crecimiento equiparables a los de las regiones costeras tradicionalmente populares. Como resultado, Ankara no sufrió la corrección de precios apreciable que en 2023 afectó a destinos populares como Antalya, Alanya e incluso Estambul.
Las ciudades más populares
Ankara nunca ha figurado entre las ciudades turcas más populares para los compradores extranjeros y, por ello, la demanda de vivienda en la ciudad nunca ha dependido de la demanda extranjera.
Crecimiento de los precios en 2025
Ankara moderó su ritmo de crecimiento, pero mantuvo el liderazgo absoluto en 2025. Los ritmos de crecimiento en Estambul y otras grandes ciudades quedan por debajo de la inflación.
Precio medio por m²
En la actualidad, Ankara se sitúa en niveles de precio inferiores incluso a los de Mersin, la ciudad con los precios más bajos entre las grandes ciudades de la costa mediterránea turca.
Motores del crecimiento
Así pues, el potencial de crecimiento de los precios en Ankara se explica por la notable diferencia de precio frente a otras ciudades populares del país.
Factores adicionales
Otro factor relevante es el elevado nivel de actividad sísmica, un riesgo especialmente pertinente para Estambul y Esmirna. Las autoridades turcas están ejecutando un programa de traslado gradual de la capacidad industrial a regiones menos vulnerables desde el punto de vista sísmico. Entre ellas destacan Ankara y Konya, por su infraestructura desarrollada, la disponibilidad de mano de obra y el cómodo acceso a las redes logísticas. La combinación de estos factores crea condiciones singulares para un crecimiento sostenido del mercado inmobiliario de Ankara en los próximos 3–4 años.
Al cierre de 2025 el mercado inmobiliario de Turquía mostró una recuperación de los volúmenes de operaciones y confirmó su resistencia general, si bien la estructura de esa recuperación difiere sustancialmente de la de ciclos anteriores. El principal motor del mercado ha sido la demanda interna, mientras que el papel de los compradores extranjeros se ha reducido notablemente y ya no influye de forma significativa en la dinámica de precios. El volumen total de operaciones se recuperó hasta aproximadamente 1,5 millones de unidades, cifra comparable a los niveles de 2020–2022 e indicativa del final de la fuerte caída de 2023. Resulta significativo que la recuperación se produjera en un entorno de política monetaria restrictiva y financiación hipotecaria limitada, lo que subraya el papel protector de la vivienda para los hogares locales en un contexto de alta inflación.
En 2025 la dinámica de precios se mantuvo positiva en términos nominales, aunque en términos reales el mercado se estancó en gran medida. El alza de precios en liras turcas respondió ante todo a la inercia inflacionaria y no a una escasez fundamental de oferta. En dólares, algunas regiones —sobre todo los destinos turísticos— registraron correcciones de precios.
La divergencia regional se ha acentuado: Ankara destaca como el único mercado grande con indicios de crecimiento real, mientras que Estambul mantiene una liquidez elevada con un impulso de precios limitado. Por su parte, Antalya y Alanya se han visto presionadas por el descenso de la demanda extranjera y el sobrecalentamiento acumulado en años anteriores.
En 2025 el segmento extranjero del mercado entró definitivamente en una fase de contracción estructural. Los volúmenes de operaciones con compradores extranjeros cayeron a niveles de mediados de la década de 2010 y su cuota en el mercado total descendió hasta aproximadamente el 1,5 %. Pese al interés que se mantiene desde algunos países, la demanda extranjera ha dejado de ser un motor sistémico de crecimiento y ha perdido en gran medida su capacidad de sostener los precios, especialmente en las zonas turísticas. Ello ha ampliado la brecha entre el mercado primario y el secundario y ha elevado los descuentos en la reventa.
En 2026, en el escenario base, se espera que el mercado inmobiliario de Turquía entre en una fase de estabilización. Un aumento significativo de los volúmenes de operaciones es poco probable: el mercado se mantendrá previsiblemente en el rango de 1,45–1,55 millones de unidades. Los precios seguirán subiendo en términos nominales, pero a un ritmo moderado, en gran parte compensado por la inflación. En términos reales, el mercado probablemente se mantendrá próximo a una dinámica nula y, en dólares, algunas regiones podrían continuar en movimiento lateral o registrar correcciones suaves.
No se espera una recuperación significativa de la demanda extranjera en 2026: su cuota se mantendrá previsiblemente en el rango del 1–2 %.
En 2026 Turquía no es un mercado de crecimiento rápido ni de estrategias especulativas masivas orientadas a la revalorización del capital en divisa extranjera. Sin embargo, conserva su atractivo inversor para estrategias selectivas centradas en la demanda interna, la compra de activos líquidos con descuento y la preservación del capital a largo plazo en moneda local.
Los mercados más resistentes serán probablemente la capital y las ciudades económicamente diversificadas, mientras que las regiones turísticas seguirán siendo más volátiles y sensibles a los cambios de la demanda externa. En conjunto, el mercado inmobiliario de Turquía entra en una fase de madurez que exige a los inversores una alta selectividad, un profundo conocimiento de las particularidades regionales y expectativas de rentabilidad realistas.
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