Índices del mercado inmobiliario de las grandes ciudades
Los precios inmobiliarios en Tailandia han crecido de forma sostenida en los últimos 10 años. Solo se observó un descenso de la actividad durante el periodo de restricciones por la COVID-19. Un rasgo distintivo del mercado tailandés es la frecuencia de sus ciclos, marcada por correcciones pequeñas y periódicas.
Evolución del precio por metro cuadrado
Bangkok mantuvo el liderazgo en precio por metro cuadrado, aunque Phuket se acerca rápidamente.
Número de operaciones y cuota de compradores extranjeros
Al mismo tiempo, la cuota de compradores extranjeros sigue siendo relativamente pequeña en comparación con el total de operaciones inmobiliarias del país. Según las estadísticas oficiales, se sitúa en torno al 3–4 %. Sin embargo, la proporción real de operaciones con participación extranjera es mayor, ya que una parte de los compradores registra los inmuebles a través de titulares locales interpuestos o de sociedades nacionales. Se estima que la cuota efectiva de compradores extranjeros ronda el 10–12 % en el conjunto del país y es notablemente superior en las regiones turísticas.
Demanda extranjera
La cuota de compradores extranjeros en el total de operaciones ha crecido de forma sostenida en los últimos cuatro años, aunque todavía no ha vuelto a los niveles previos a la COVID.
Los compradores más activos de inmuebles en Tailandia son los ciudadanos chinos: representan alrededor del 45 % de todos los adquirentes extranjeros. Muestran un interés especialmente sostenido por la vivienda en los países vecinos del Sudeste Asiático.
Dinámica del mercado
Tras el levantamiento de las restricciones por la COVID-19, el mercado se encontró con una demanda embalsada y escasez de oferta. No obstante, hacia 2023 la demanda masiva en el segmento de precio medio se redujo. En el segmento económico los precios apenas variaron, debido a una política crediticia más restrictiva con la población local. En 2025 el mercado residencial tailandés sigue en una fase de desequilibrio estructural: la demanda se estabiliza mientras la oferta de nuevos proyectos continúa disminuyendo.
La política monetaria del país
En 2025 el entorno macroeconómico de Tailandia se caracteriza por una inflación baja junto a un tipo de interés oficial relativamente elevado, lo que frena la demanda interna de vivienda pero mejora la resistencia macroeconómica general del mercado.
Tailandia impone restricciones a la propiedad directa de inmuebles por parte de extranjeros: la ley permite a los extranjeros poseer como máximo el 49 % de un condominio y no admite en absoluto la propiedad de suelo. Al mismo tiempo, muchos agentes inmobiliarios minimizan sistemáticamente la importancia de registrar la propiedad a nombre propio.
Rentabilidad del alquiler
Samut Prakan y Nonthaburi presentan la mayor rentabilidad en términos de divisa debido a la escasez de oferta en esas provincias. Por el contrario, Phuket —el principal foco de la demanda extranjera— registra uno de los resultados más débiles. En proyectos concretos la rentabilidad puede ser bastante superior, pero estas cifras reflejan los niveles medios del mercado.
Política gubernamental
Hasta 2025 el Gobierno de Tailandia mantuvo, en términos generales, una política coherente, favorable al inversor y predecible respecto al capital extranjero. El marco regulatorio del país sigue siendo uno de los más abiertos del Sudeste Asiático: impuestos bajos sobre la propiedad inmobiliaria, ausencia de un control estricto de los alquileres y posibilidad de repatriar capital libremente siempre que se acredite documentalmente el origen de la divisa empleada en la compra.
No obstante, en 2025 se manifestaron con mayor claridad una serie de riesgos estructurales que el mercado había considerado hasta entonces secundarios. En particular, un número significativo de titulares de inmuebles en régimen de leasehold tuvo dificultades para prorrogar sus contratos de arrendamiento, lo que reavivó la cuestión de la protección jurídica de los inversores extranjeros.
Un factor negativo adicional fue el recrudecimiento de las tensiones con Camboya, con varios incidentes armados en la frontera. Pese a su carácter local, la cobertura mediática asociada afectó temporalmente a los flujos turísticos, sobre todo en las regiones fronterizas y turísticas, un factor importante para los mercados muy dependientes del alquiler de corta duración.
Si continúa el rumbo actual hacia la liberalización —incluido el aumento propuesto de la cuota de propiedad extranjera en condominios del 49 % al 75 %—, Tailandia mantendrá probablemente su condición de uno de los mercados más abiertos de la región para los inversores privados.
Sin embargo, según los datos de enero–febrero de 2026, los modelos de riesgo de inversión deben ajustarse para reflejar los desequilibrios acumulados y las limitaciones estructurales del mercado.
Riesgos
El principal riesgo sistémico del mercado inmobiliario tailandés es el uso generalizado de la estructura de leasehold. Una parte significativa de los compradores, y en especial los inversores extranjeros, subestima la diferencia fundamental entre la propiedad (freehold) y los derechos de arrendamiento a largo plazo. En muchos casos, vendedores y agentes difuminan deliberadamente esa distinción.
En la práctica, un inmueble en leasehold sigue siendo propiedad de una persona jurídica y el comprador actúa como arrendatario. Ello implica que cualquier problema jurídico, financiero o fiscal de la sociedad propietaria se traduce directamente en riesgos para el arrendatario. Esos inmuebles pueden quedar gravados o ser objeto de reclamaciones de acreedores o de litigios, mientras que los mecanismos formales de protección del arrendatario son limitados.
Estos riesgos se materializaron durante la pandemia de COVID-19, cuando cientos de inversores extranjeros perdieron el control de sus inmuebles ante las dificultades financieras de las promotoras. Desde la óptica de la inversión a largo plazo, conviene por lo general evitar las estructuras de leasehold y centrarse en activos en los que sea posible asegurar la propiedad directa (freehold).
Un riesgo adicional en 2025–2026 es el exceso estructural de vivienda y el elevado nivel de inventario sin vender. Pese a la desaceleración del lanzamiento de nuevos proyectos, el mercado sigue arrastrando un importante excedente de oferta acumulada, sobre todo en el segmento masivo y en localizaciones periféricas. Ello presiona al mercado secundario, la rentabilidad del alquiler y la liquidez de determinados proyectos.
El mercado inmobiliario de Tailandia sigue siendo uno de los más atractivos del Sudeste Asiático, si bien el enfoque inversor exige una alta selectividad y un análisis profesional. Pese a la existencia de oportunidades de nicho convincentes, es también uno de los mercados más complejos de la región: la rentabilidad de proyectos situados en zonas similares puede diferir radicalmente.
En el mercado existe un número significativo de inmuebles en los que la brecha entre los precios del mercado primario y el secundario alcanza el 30–50 % inmediatamente tras la entrega, reflejo del exceso de oferta y de la fijación especulativa de precios de años anteriores. El rápido crecimiento de los precios en Phuket entre 2023 y 2025 crea las condiciones para una posible fase de corrección.
La elevada dependencia de la región respecto a la demanda extranjera y turística aumenta la volatilidad. A corto plazo (2025–2026), la rentabilidad de las inversiones en Phuket puede ser mayor, pero en cuanto a estabilidad y previsibilidad el mercado de Bangkok resulta más fiable.
En el contexto de los cambios geopolíticos globales, crece el interés de las empresas chinas por abrir oficinas y sedes regionales en Bangkok. Este factor puede sostener a largo plazo la demanda tanto de vivienda como de inmuebles comerciales en la región de la capital, atenuando los efectos de los actuales desequilibrios del mercado.
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