Índice del mercado inmobiliario
España acusó de forma especialmente aguda las consecuencias de la crisis inmobiliaria de 2008–2014. En 2025 el índice del mercado superó por primera vez el máximo de 2008; sin embargo, ajustado por la inflación de la zona del euro, ese nivel aún no se ha recuperado.
Número de operaciones
El número de operaciones también crece desde 2015. Ello refleja una tendencia de crecimiento interanual muy sostenida, que se aceleró en 2024 y mantuvo una dinámica positiva en 2025. Se trata de un indicador significativo de la salud general del mercado inmobiliario.
Precio medio por metro cuadrado
El precio medio por metro cuadrado también muestra un crecimiento sostenido, reproduciendo la evolución del índice, lo que apunta a la ausencia de desequilibrios internos significativos.
Excepciones
El crecimiento de la rentabilidad del alquiler se ha moderado de forma natural tras el salto de 2024. El repunte anterior se debió a una regulación del alquiler más estricta por parte de las autoridades fiscales del país, lo que generó una base elevada para las variaciones posteriores del indicador.
Rentabilidad del alquiler
El equilibrio más favorable entre la rentabilidad del alquiler y el precio medio por metro cuadrado se observa en Cataluña y Valencia, y el menos favorable en Madrid.
En conjunto, el mercado inmobiliario español muestra actualmente una trayectoria relativamente estable; no obstante, el debate político en curso genera un contexto negativo para los inversores extranjeros. El Gobierno se enfrenta a una presión ciudadana creciente, ya que el coste de la vida en términos relativos se deteriora por el alza de los precios inmobiliarios, especialmente en las regiones turísticas. Esta dinámica crea las condiciones para la posible adopción de medidas restrictivas dirigidas a compradores e inversores extranjeros.
En consecuencia, las decisiones políticas podrían incluir impuestos adicionales sobre la compra de vivienda por parte de extranjeros —en línea con los introducidos en Vancouver y Singapur— o prohibiciones parciales de adquisición en determinadas regiones o ciudades. Ello genera riesgos particulares en Cataluña, la Comunidad Valenciana y Andalucía, así como en las Islas Canarias y Baleares.
En este contexto, recomendamos a los inversores que ya poseen activos en España que consideren estrategias de salida parcial o total para materializar plusvalías. Quienes estén evaluando ahora España como destino de inversión podrían considerar prudente aplazar la entrada hasta que se aclare el panorama político.
Si se introdujeran impuestos o restricciones para los compradores extranjeros, las regiones afectadas podrían registrar una caída brusca de la demanda internacional. Ello, a su vez, podría dar lugar a correcciones de precios significativas y a una menor liquidez, dificultando la venta de activos que hoy gozan de una demanda elevada.
En este momento resulta imposible anticipar la forma definitiva de la legislación propuesta ni qué nacionalidades se verían más afectadas. Es probable que los ciudadanos de la Unión Europea se sitúen en una posición más favorable, ya sea quedando exentos de las restricciones o sujetos a condiciones más laxas. Por el contrario, la probabilidad de restricciones más estrictas para los ciudadanos de países no comunitarios sigue siendo considerablemente mayor.
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