Índice de precios de la vivienda
En los últimos cinco años, el mercado inmobiliario de Singapur ha atravesado una fase de crecimiento acelerado seguida de una desaceleración controlada: en 2020 el mercado apenas registró corrección pese a la covid; en 2021–2022 los precios subieron con fuerza en un contexto de liquidez global, oferta limitada e inflación creciente; en 2023 el crecimiento empezó a moderarse por la presión de unos tipos de interés más altos y el endurecimiento de las medidas ABSD; y en 2024–2025 el mercado entró en una fase de meseta con un sesgo alcista moderado: sigue creciendo, pero dentro de un ciclo maduro de baja volatilidad, orientado a la preservación del capital y no a la rentabilidad especulativa.
Evolución de los precios
Los precios siguen subiendo en todos los segmentos, aunque con una desaceleración evidente, lo que indica que el ciclo de crecimiento actual se acerca a su fin. Las pautas históricas muestran que los ciclos alcistas en Singapur suelen ser relativamente cortos. El ciclo anterior transcurrió entre 2009 y 2013.
Número de operaciones
En 2025 los volúmenes de operaciones siguen creciendo en todos los segmentos, si bien la estructura del mercado permanece invariable: el segmento HDB continúa dominando por volumen, lo que refleja una fuerte demanda interna; el segmento de condominios crece de forma más moderada en un entorno macroprudencial estricto; mientras que el mercado de vivienda unifamiliar (landed) sigue siendo un nicho y el más sensible a las restricciones regulatorias y al coste del capital.
Evolución de las operaciones de vivienda unifamiliar
En 2025 el número de operaciones en el segmento de vivienda unifamiliar se estima en torno a 2.150, lo que apunta a un crecimiento sostenido pero cada vez más lento. El segmento sigue estando estructuralmente limitado por la oferta y es menos sensible a las oscilaciones de la demanda a corto plazo; no obstante, la política macroprudencial estricta y el elevado coste del capital limitan una mayor aceleración de la actividad.
Evolución de las operaciones de condominios
En 2025 el número de operaciones de condominios se estima en unas 22.500, lo que indica un crecimiento continuado con una clara moderación del ritmo. El segmento sigue siendo el más sensible a los cambios en la política macroprudencial y en los tipos del ABSD; sin embargo, la fuerte demanda interna y la oferta limitada siguen sosteniendo un nivel de actividad elevado incluso en esta fase de enfriamiento controlado del mercado.
Precio medio por metro cuadrado
En 2025 la diferenciación de precios entre segmentos sigue siendo muy acusada. La vivienda unifamiliar continúa cotizando con una prima significativa debido a las restricciones estructurales de oferta y a los límites a la propiedad, y muestra la mayor resistencia al enfriamiento cíclico del mercado. Los condominios mantienen un crecimiento moderado de precios pese al estricto entorno regulatorio, mientras que el segmento HDB sigue siendo el más asequible y el más regulado por el Estado, cumpliendo ante todo una función social y no de inversión.
En 2025 la jerarquía de precios entre las regiones de Singapur permanece estructuralmente inalterada. La CCR sigue cotizando con una prima marcada gracias a la concentración de activos residenciales prime y a la oferta limitada. La RCR continúa siendo un segmento equilibrado, con una demanda estable de compradores locales y de quienes mejoran de vivienda, mientras que la OCR registra un crecimiento más moderado y actúa como segmento de gran consumo, siendo el más sensible a la política macroprudencial y al nivel de los tipos de interés.
Demanda extranjera
En 2025 el volumen total de operaciones siguió creciendo y superó las 53.000 transacciones, si bien la estructura de la demanda permanece esencialmente inalterada. Los compradores locales concentran la gran mayoría de las operaciones, mientras que la cuota de compradores extranjeros sigue siendo limitada y crece solo de forma muy moderada pese a la recuperación de la movilidad global. Ello confirma la eficacia de la política del ABSD y subraya que en 2025 el mercado de Singapur continúa orientado a la demanda interna, estrictamente regulado y estructuralmente protegido frente al capital especulativo.
Operaciones con compradores extranjeros
En 2025 el número de operaciones con participación de compradores extranjeros se estima en torno a 2.650, lo que refleja un crecimiento moderado sin cambio estructural en la tendencia. Pese a la recuperación gradual de la demanda global, la cuota de compradores extranjeros sigue limitada por el estricto marco del ABSD, lo que confirma que el mercado de Singapur funciona ante todo como un sistema orientado a la demanda interna, estrictamente regulado y protegido frente al sobrecalentamiento especulativo.
Estructura de los compradores extranjeros
Los compradores de inmuebles más activos en Singapur son los ciudadanos de China, Malasia, Indonesia e India.
Ritmo de la construcción
En 2025 la entrega de vivienda se estima en unas 10,4 mil unidades, lo que indica que la oferta sigue siendo limitada. Pese a la recuperación parcial tras la caída de 2022, el nivel de construcción se mantiene por debajo de las necesidades a largo plazo del mercado y sigue ejerciendo presión al alza sobre los precios, agudizando el déficit en los segmentos más demandados, sobre todo en la CCR y la RCR.
Rentabilidad del alquiler
En 2025 se mantiene una clara relación inversa entre los precios de entrada y la rentabilidad del alquiler. La CCR se caracteriza por los precios más altos y la rentabilidad más baja, lo que refleja su condición de segmento defensivo e intensivo en capital. La RCR sigue siendo el mercado más equilibrado en la relación entre precio y rentabilidad, mientras que la OCR ofrece la mayor rentabilidad bruta gracias a unos precios de entrada más accesibles, si bien es la más sensible a las variaciones de los tipos de interés y de la política macroprudencial.
Inflación y accesibilidad del crédito
En 2025 la inflación en Singapur se moderó hasta aproximadamente el 2,2 %, lo que confirma la eficacia de la política monetaria restrictiva de la MAS tras el máximo inflacionario de 2022–2023. Los tipos hipotecarios se mantienen estructuralmente elevados (en torno al 3,3 %), lo que sigue conteniendo la demanda especulativa y aumenta la relevancia de los fondos propios de los compradores. Este contexto macroeconómico refuerza el escenario de un enfriamiento controlado del mercado, sin riesgos sistémicos para los precios ni para la estabilidad financiera.
Al cierre de 2025, el mercado inmobiliario de Singapur había entrado con claridad en una fase de enfriamiento controlado, sin atravesar una corrección estructural. Los precios siguieron subiendo, pero de forma notablemente más lenta que en 2021–2023, lo que refleja la eficacia de una política macroprudencial estricta y la elevada sensibilidad del mercado al coste del capital. El índice de la URA registró un crecimiento moderado, confirmando el paso de una fase de expansión acelerada a otra de estabilización de precios.
La demanda en 2025 siguió siendo mayoritariamente local, lo que subraya la solidez interna del mercado y su relativa independencia respecto de las oscilaciones del capital inversor internacional. La cuota de compradores extranjeros permanece limitada y crece solo de manera marginal pese a la recuperación de la movilidad global, en buena medida por los elevados tipos del ABSD y las barreras regulatorias. El segmento de condominios continúa mostrando el mayor nivel de actividad, mientras que el de vivienda unifamiliar sigue estructuralmente limitado por la oferta y muestra la mayor resistencia a las oscilaciones cíclicas.
La oferta en 2025 permaneció estructuralmente limitada: la entrega de vivienda no ha recuperado los niveles previos a la covid y sigue ejerciendo presión al alza sobre los precios, especialmente en los segmentos CCR y RCR. En un contexto de inflación en desaceleración y de tipos hipotecarios todavía relativamente altos, el mercado se ha vuelto más sensible a la calidad de la ubicación y al poder adquisitivo de los compradores finales. El segmento del alquiler se ha estabilizado: la rentabilidad sigue siendo baja en términos absolutos, pero se corresponde plenamente con el perfil de Singapur como mercado defensivo e intensivo en capital.
En 2026, en el escenario base, se espera que el mercado inmobiliario de Singapur mantenga una trayectoria de baja volatilidad: lateral, con un sesgo alcista moderado. Una aceleración significativa de los precios es poco probable: el crecimiento previsto se sitúa en un rango del 2–4 % anual y responde ante todo a las restricciones estructurales de oferta y a la elevada solidez de la demanda interna. El mercado abandona por completo el ciclo pospandémico y se consolida en una fase de estabilización madura.
Es probable que los volúmenes de operaciones en 2026 se mantengan en los niveles de 2025 o registren un ligero aumento, mientras que la estructura de la demanda se espera que permanezca inalterada: predominio de los compradores locales e influencia mínima del capital extranjero. La CCR seguirá desempeñando la función de activo defensivo y depósito de valor, la RCR conservará su condición de mercado más equilibrado y la OCR seguirá siendo la más sensible a la evolución de los tipos de interés.
Se espera que el mercado del alquiler se mantenga estable en 2026, sin oscilaciones bruscas de las rentas. Una posible relajación gradual de las condiciones monetarias podría reducir la presión sobre la demanda hipotecaria; no obstante, es probable que los reguladores mantengan un control estricto sobre los riesgos especulativos. En el escenario base no se prevén cambios sustanciales en la política del ABSD.
Singapur seguirá siendo uno de los mercados inmobiliarios más previsibles, estrictamente regulados y resilientes del mundo. Es un mercado no para un crecimiento agresivo de la rentabilidad, sino para la preservación del capital, la protección frente a los riesgos inflacionarios y las estrategias de inversión a largo plazo, caracterizadas por una baja volatilidad y una elevada fiabilidad institucional.
Únete a nuestro canal de Telegram
El canal del fundador sobre inversión inmobiliaria en todo el mundo.