Índice del mercado inmobiliario
El gráfico muestra el índice del mercado de vivienda residencial de Rusia en moneda extranjera, ya que el índice en rublos mantuvo un crecimiento moderado.
Precio medio del metro cuadrado
En rublos, el precio medio del metro cuadrado avanza al alza de forma constante. El descenso del índice no obedece a una caída de los precios, sino a la evolución del tipo de cambio del rublo frente al dólar.
Número de operaciones
Al mismo tiempo, el número de operaciones sigue descendiendo, como cabía esperar, por tercer año consecutivo y se aproxima a los niveles de 2018.
Viviendas terminadas
En 2025 el volumen de viviendas terminadas siguió descendiendo. Para regular el volumen de oferta es una señal favorable, pero en la situación actual conlleva el retraso en la entrega de proyectos que debían haberse finalizado en 2025, lo que constituye una manifestación negativa del estado del mercado.
Hipotecas
El repunte de la demanda inmobiliaria en Rusia iniciado en 2020 se basó en el estímulo estatal del mercado mediante el programa de hipoteca subvencionada. El gráfico muestra el tipo hipotecario medio sobre el volumen total de operaciones hipotecarias entre 2014 y 2025.
Tipo del banco central
Los saltos del tipo de interés oficial hasta niveles prohibitivos en 2022 y 2024 no influyeron de forma significativa en el tipo hipotecario medio, dado que la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios se concedía dentro del programa de hipoteca subvencionada. Esta tendencia se mantendrá hasta que el tipo oficial descienda por debajo del 13 %.
La comparación de ambos gráficos ilustra con claridad la divergencia entre el tipo del banco central y el tipo hipotecario medio ponderado. En la práctica, los programas subvencionados siguen siendo el núcleo de todos los créditos hipotecarios concedidos.
Precio del metro cuadrado
Sochi se ha sumado a las ciudades líderes por precio del metro cuadrado. En esas mismas ciudades se observa además una diferencia más acusada entre los niveles de precios del mercado primario y del secundario, debida al volumen de oferta de obra nueva en los segmentos de precio más altos.
Rentabilidad del alquiler
Las ciudades de más de un millón de habitantes lideran la rentabilidad del alquiler: la corrección de precios ha elevado allí los rendimientos. No obstante, esta tendencia no debe considerarse de largo plazo.
Mercado de la vivienda residencial
En los segmentos de consumo masivo, el mercado inmobiliario sigue bajo presión por el volumen excesivo de lanzamientos de nuevos proyectos entre 2021 y 2024. En este momento, la evolución del número de operaciones y el porcentaje creciente de inmuebles sin vender en obra nueva apuntan a un exceso de oferta considerable, que se traducirá en un estancamiento prolongado de este segmento.
En estas condiciones, la actividad inversora suele redistribuirse hacia el segmento de lujo, menos sensible a las oscilaciones de los tipos hipotecarios e independiente de los programas estatales de subvención. En 2025 el mercado de vivienda de lujo de Moscú mostró una dinámica positiva, tanto por el volumen de operaciones cerradas como por el nivel de precios. Los principales motores del crecimiento fueron una elevada demanda solvente y una oferta estructuralmente limitada en las ubicaciones clave. El crecimiento fue especialmente notable en la categoría de luxe. Según las previsiones, en 2026 la tendencia al alza podría mantenerse, sobre todo en zonas con escasez de obra nueva y demanda establemente alta. Al mismo tiempo, dado que los precios llevan ya tres años subiendo, el potencial de expansión de este segmento está próximo a agotarse. Ello hace que la inversión en vivienda de lujo en el horizonte 2026–2027 resulte sustancialmente más arriesgada desde el punto de vista de la liquidez y de la posibilidad de vender después los activos.
En los segmentos premium y business también se observó un aumento de los precios y de la actividad. No obstante, en la clase business una parte considerable de las operaciones de 2025 se cerró con el apoyo de esquemas de pago aplazado ofrecidos por las promotoras. Ello genera riesgos diferidos: un número significativo de compradores podría resultar incapaz de cumplir sus obligaciones financieras en la fase final, lo que crea las condiciones para un aumento de las ventas urgentes en el momento de la entrega de llaves. En ese contexto es probable que se forme una presión sobre los precios en el mercado secundario, especialmente en proyectos de carácter masivo y liquidez limitada.
Merece mención aparte el segmento de la construcción de vivienda individual (IZhS). Al cierre de 2025 arrojó resultados débiles, tanto por el número de inmuebles entregados como por el nivel de demanda. Ello se explica por el elevado coste de los recursos crediticios y la menor accesibilidad de las hipotecas. Aun así, en el segmento IZhS se ha acumulado una demanda contenida considerable, cuya materialización podría comenzar en la segunda mitad de 2026, siempre que bajen los tipos hipotecarios y se estabilicen las condiciones macroeconómicas.
Está concluyendo la transformación estructural de los segmentos logístico y de almacenaje, iniciada por el crecimiento exponencial del comercio electrónico en años anteriores. Ya en 2025 la demanda de inmuebles logísticos registró un descenso sustancial frente a 2024, y esta dinámica a la baja se mantendrá con toda probabilidad en 2026. No cabe esperar, sin embargo, un exceso sistémico de oferta: en el contexto de tipos elevados de 2024–2025, los volúmenes de lanzamiento de nuevos proyectos se mantuvieron limitados. La mayor parte de los nuevos contratos correspondió a operaciones build-to-suit (BTS), ejecutadas conforme a las necesidades concretas de los inquilinos.
Merece atención específica el segmento de los centros de datos orientados a alojar infraestructura de inteligencia artificial. Constituye una dirección de inversión de alto potencial en el contexto de las ventajas estructurales de la Federación de Rusia, en particular la elevada disponibilidad de capacidad energética y unos precios competitivos de la electricidad. En este contexto, el mayor atractivo inversor corresponde a los emplazamientos situados en las inmediaciones de las centrales eléctricas.
Con alta probabilidad, 2026 será un año de ajuste y de decisiones difíciles para los participantes profesionales del mercado. Ante la desaceleración de la actividad en varios segmentos clave a la vez, la atención de los inversores institucionales podría desplazarse hacia los inmuebles comerciales de retail. La demanda de nuevas superficies por parte de las cadenas minoristas en las grandes aglomeraciones sigue siendo elevada, y la rentabilidad de los activos comerciales en Rusia se mantiene en niveles máximos. Ello configura una ventana de oportunidades de inversión: mientras que el capital privado, por lo general, no acepta plazos de amortización superiores a 8–10 años, para los actores institucionales tales parámetros se sitúan dentro de sus objetivos. La capacidad agregada de este segmento en los próximos años se estima entre 50.000 y 70.000 millones de rublos, lo que lo hace relevante desde el punto de vista inversor.
Por último, la combinación de riesgos de mercado, volatilidad financiera e incertidumbre geopolítica exigirá a los inversores en 2026 un alto grado de contención, disciplina y análisis minucioso de las decisiones de inversión. Toda estrategia de asignación de capital en activos rusos debe basarse en un análisis comparativo de instrumentos alternativos y tener en cuenta los factores de liquidez y de resistencia a los choques externos.
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