Índice de precios de la vivienda
El índice de precios inmobiliarios de Indonesia registra un crecimiento muy modesto. La razón es que los precios suben en las regiones impulsadas por la demanda extranjera, pero esos incrementos se diluyen en el mercado nacional en su conjunto, que sigue en gran medida estancado. Con una población de 285 millones de habitantes, Indonesia figura entre los países más poblados del mundo.
Número de operaciones
En 2025 el volumen de operaciones se estima en unas 325.000, lo que refleja una recuperación parcial tras el retroceso de 2024, aunque todavía por debajo de los niveles máximos de 2022–2023. El mercado mantiene su solidez gracias al predominio de la demanda interna, si bien entra en una fase de normalización cíclica en un contexto de condiciones financieras más restrictivas y de comportamiento prudente de los compradores.
Cuota de compradores extranjeros
No existen estadísticas precisas sobre la cuota de compradores extranjeros en el volumen total de operaciones en Indonesia. No obstante, se estima que los compradores extranjeros realizan en torno al 5–12 % de las compras de inmuebles al año.
Precio por metro cuadrado
En 2025 la estructura de precios de Indonesia sigue claramente segmentada. Bali mantiene su posición como el mercado más caro, en torno a 3.500 dólares por m², lo que refleja una fuerte dependencia de la demanda extranjera y una oferta limitada de activos de calidad. Yakarta ocupa el segundo lugar (~2.250 dólares por m²) y muestra una evolución más estable, impulsada por la demanda interna. Surabaya, Bandung y Medan siguen siendo mercados de demanda predominantemente local, con precios de entrada notablemente más bajos y una liquidez de inversión limitada.
Rentabilidad del alquiler
En 2025 se observa en Indonesia una clara divergencia entre los precios de entrada y la rentabilidad del alquiler. Bali sigue siendo a la vez el mercado más caro y el más rentable —gracias al turismo y a la demanda extranjera—, si bien presenta una volatilidad más elevada. Yakarta muestra un perfil más equilibrado, con una rentabilidad moderada y una demanda interna estable. Surabaya, Bandung y Medan continúan siendo mercados de demanda predominantemente local, con liquidez limitada y una rentabilidad que desciende paulatinamente a medida que suben los precios.
Demanda extranjera
En 2025 la estructura de la demanda extranjera en Indonesia sigue siendo diversificada y sólida. Singapur continúa siendo la mayor fuente de capital extranjero, lo que refleja tanto la proximidad geográfica como una fuerte integración inversora entre ambos mercados. Estados Unidos y Australia conforman el segundo escalón de la demanda, orientado sobre todo a compras de inversión y de estilo de vida. La cuota de Malasia crece de forma moderada, mientras que Japón sigue siendo un participante de nicho. La categoría «otros» se ha ampliado, lo que apunta a una progresiva expansión del interés internacional sin que surja un actor externo dominante.
En 2025 el mercado inmobiliario de Indonesia mostró solidez y madurez estructural pese a la desaceleración del crecimiento económico y a unas condiciones financieras más restrictivas. Los volúmenes de operaciones se recuperaron parcialmente tras el retroceso de 2024 y alcanzaron unas 325.000 operaciones, si bien el mercado no regresó a los niveles máximos de 2022–2023, lo que apunta a una transición hacia una fase de normalización cíclica. La dinámica del mercado sigue determinada ante todo por la demanda interna, mientras que el capital extranjero desempeña un papel complementario, aunque importante, en determinados segmentos.
La evolución de los precios en 2025 se mantuvo moderadamente positiva, aunque desigual entre regiones. Yakarta conserva su posición como el mercado más estable y líquido, impulsado por la demanda interna y por estrategias de tenencia a largo plazo. Bali sigue siendo a la vez el mercado más caro y el más rentable del país, si bien su elevada rentabilidad se sustenta en la demanda turística y viene acompañada de una mayor volatilidad y sensibilidad a las perturbaciones externas. Las ciudades de segundo nivel —Surabaya, Bandung y Medan— continúan ofreciendo precios de entrada más bajos y se apoyan principalmente en la demanda local, con una liquidez de inversión limitada.
El segmento del alquiler siguió siendo en 2025 uno de los principales motores del atractivo inversor de Indonesia. La rentabilidad bruta del alquiler en la mayoría de las grandes ciudades continúa superando la de los mercados desarrollados, lo que sostiene el interés de los inversores orientados a la renta. Al mismo tiempo, en las regiones turísticas aumentan los riesgos operativos y regulatorios, sobre todo por el sobrecalentamiento de determinados submercados.
La demanda extranjera en 2025 se caracteriza por una estructura diversificada, sin una única fuente de capital dominante. Singapur, Estados Unidos y Australia constituyen el núcleo de los flujos de inversión, lo que refuerza la solidez del mercado y reduce la dependencia de un solo país. No obstante, los compradores extranjeros siguen concentrados en un segmento estrecho de activos, sobre todo en Bali y en determinados distritos de Yakarta.
En el escenario base, se espera que en 2026 el mercado inmobiliario de Indonesia siga evolucionando en una senda de estabilización controlada. Una aceleración significativa de los volúmenes de operaciones resulta poco probable: la actividad se mantendrá muy probablemente en un rango de 320.000–335.000 operaciones, lo que refleja el equilibrio entre una demanda interna sólida y las restricciones derivadas del coste de la financiación. El mercado entra con firmeza en una fase madura del ciclo, sin señales de sobrecalentamiento a escala nacional.
Se espera que el crecimiento de los precios en 2026 se mantenga moderado, en un rango del 3–7 % anual según la región. Yakarta y las grandes áreas metropolitanas seguirán siendo probablemente los mercados más estables, mientras que Bali continuará ofreciendo un mayor potencial de rentabilidad, con una volatilidad más alta y riesgo de correcciones locales. Se prevé que las ciudades de segundo nivel crezcan con lentitud y sigan siendo nicho desde el punto de vista inversor.
Se espera que el mercado del alquiler siga siendo competitivo en 2026 y continúe constituyendo un argumento clave a favor de Indonesia frente a otros mercados del Sudeste Asiático. No obstante, los inversores deberán aplicar criterios de selección más estrictos al evaluar ubicaciones y tipologías de inmuebles, en especial en las zonas turísticas, donde el riesgo de exceso de oferta aumenta de forma progresiva.
En 2026 Indonesia sigue siendo un mercado de crecimiento moderado, elevada rentabilidad y marcada diferenciación regional. Resulta adecuado para inversores orientados a la renta del alquiler y a estrategias de tenencia a largo plazo, pero exige una selección cuidadosa de los activos y una comprensión clara de los riesgos regulatorios y operativos locales.
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