Número de operaciones
Tras el máximo de 2022, el mercado inmobiliario de Georgia ha entrado en una fase de estabilización con un nivel de actividad elevado. El volumen de operaciones no regresa a los valores previos a la crisis, sino que forma una meseta estable, lo que indica la consolidación de una demanda estructural, también por parte de extranjeros y personas reubicadas. El crecimiento de 2025 es moderado y refleja la normalización del mercado tras un periodo de sobrecalentamiento, no el inicio de un ciclo bajista.
Precio medio por metro cuadrado
El mercado inmobiliario de Georgia muestra una trayectoria de precios sostenidamente al alza, configurada tras el brusco cambio estructural de comienzos de la década. El aumento del precio medio por metro cuadrado se modera de forma progresiva, pero mantiene una pendiente positiva, lo que apunta al paso del mercado de la fase de sobrecalentamiento a la de normalización. La formación de precios se apoya cada vez más en factores fundamentales: la demanda interna, el atractivo inversor y la limitada oferta de producto de calidad, sobre todo en Tiflis y en las principales ubicaciones turísticas.
Demanda extranjera
El mercado presenta una estructura de demanda estable en la que el grueso de las operaciones sigue procediendo de compradores nacionales, si bien el papel de los extranjeros se mantiene relevante y constante. Tras la fuerte expansión del segmento extranjero en 2022, su aportación se ha consolidado en un nivel elevado, complementando la demanda local en lugar de desplazarla. Ello indica el paso de un impulso de reubicación de corto plazo a un modelo más equilibrado, en el que la demanda externa se ha convertido en un componente estructural y no coyuntural.
Rentabilidad del alquiler
El mercado registra una compresión moderada de la rentabilidad del alquiler en un contexto de precios al alza, sobre todo en Tiflis. Aun así, la rentabilidad sigue siendo elevada según los estándares internacionales, lo que confirma el atractivo inversor del mercado georgiano. Batumi conserva el liderazgo en rentabilidad bruta gracias a un modelo de demanda turística y a un umbral de entrada más bajo, si bien su sensibilidad a la estacionalidad y a la demanda externa es mayor. En conjunto, el mercado del alquiler pasa de una fase de valores extremos a una configuración más estable y previsible, lo que resulta positivo para los inversores a largo plazo.
El mercado inmobiliario de Georgia se encuentra en una fase de estabilización «posreubicación», en la que los elevados niveles de demanda generados en 2022 se han transformado en un modelo estable y más equilibrado. La actividad transaccional se ha asentado en una meseta alta y la dinámica de precios mantiene un carácter ascendente, aunque con una desaceleración apreciable. El principal motor del mercado es Tiflis, donde se combinan la demanda inversora y la de uso propio frente a una oferta limitada de activos de calidad. Los mercados regionales, sobre todo Batumi, conservan su atractivo por la elevada rentabilidad del alquiler, pero presentan una mayor sensibilidad a la estacionalidad y a la demanda externa. El papel de los compradores extranjeros sigue siendo relevante, si bien el mercado ya no depende de una única fuente dominante, lo que reduce los riesgos sistémicos.
En 2026 el mercado pasará con alta probabilidad a una fase de crecimiento orgánico moderado. Se prevé una evolución de los precios del 3–6 % anual; en Tiflis el crecimiento será más contenido por la base ya elevada, mientras que otras ciudades podrían registrar un mejor comportamiento relativo. La rentabilidad del alquiler seguirá descendiendo de forma gradual a medida que suban los precios, manteniéndose no obstante competitiva según los estándares internacionales. El número de operaciones probablemente se estabilice con un ligero aumento, reflejando el equilibrio entre la demanda interna y una presencia extranjera estable. En conjunto, el mercado inmobiliario de Georgia en 2026 se caracterizará por una elevada previsibilidad, una menor volatilidad y un desplazamiento del foco inversor desde las estrategias especulativas hacia la renta a largo plazo y la preservación del capital.
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