В 2024 году произошла резонансная афера с недвижимостью, жертвой которой стала известная певица Лариса Долина. Мошенники, действуя по тщательно разработанной схеме, убедили Долину совершить продажу принадлежащей ей элитной московской квартиры под предлогом защиты имущества от мнимой угрозы. Злоумышленники выдали себя за сотрудников Росреестра или правоохранительных органов и уверили ее, что необходимо срочно продать жилье и перевести вырученные средства на «безопасный счет» для поимки аферистов. Долина, введенная в заблуждение, подписала договор купли-продажи своей квартиры, после чего квартира формально и “на законных основаниях” перешла новому владельцу – супругам из Москвы, которые, как выяснилось, были совершенно непричастны к афере. Сумма сделки превышала 100 млн руб., эти деньги по указаниям мошенников были сразу переведены Долиной на чужие счета и фактически похищены. Певица, обнаружив, что стала жертвой телефонного мошенничества, отказалась покидать квартиру, а компетентные органы наложили арест на недвижимость в рамках уголовного дела.
Долина обратилась в суд с требованием признать сделку ничтожной (недействительной) по причине совершения ее под влиянием обмана. В марте 2025 года Хамовнический районный суд Москвы удовлетворил иск Л. Долиной к покупательнице Полине Лурье, признав сделку купли-продажи недействительной и восстановив право собственности Долиной на квартиру. Одновременно было прекращено право собственности Лурье на спорное жилье, а ее встречный иск (о признании сделки действительной и выселении Долиной) оставлен без удовлетворения. Таким образом, юридически квартира возвращена прежнему владельцу, несмотря на то что покупатель заплатил за нее. Апелляционная инстанция (Мосгорсуд) поддержала это решение, отклонив жалобу Лурье. В итоге добросовестная приобретательница осталась и без квартиры, и без денег, поскольку полученные от нее средства были похищены мошенниками. Сама Долина официально признана потерпевшей по уголовному делу о мошенничестве, в котором арестованы несколько предполагаемых членов преступной группы. Данный случай стал показательным примером мошеннического отчуждения жилья и породил широкую дискуссию о защите прав продавцов и покупателей на рынке недвижимости. В СМИ уже назвали эту ситуацию “эффектом Долиной”, так как прецедент серьезно пошатнул уверенность потенциальных покупателей в безопасности сделок с жильем на вторичном рынке.

Правовая квалификация сделки. Продажа квартиры Ларисы Долиной, осуществленная под влиянием обмана, с точки зрения гражданского законодательства является оспоримой сделкой, совершенной без свободного волеизъявления продавца. Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор, заключенный под влиянием обмана или введения в заблуждение, может быть признан судом недействительным (ст. 179 ГК РФ) по иску потерпевшего. В данном случае суд установил, что Долина не имела реального намерения отчуждать свою недвижимость, а действовала под давлением мошенников, не осознавая последствий. Это означало, что квартира выбыла из владения собственницы помимо ее воли, что и стало основанием для аннулирования сделки. Все документы купли-продажи при этом оформлялись лично Долиной (без поддельных доверенностей), то есть внешне сделка соответствовала требованиям закона, но внутренне воля продавца была искажена мошенническими действиями.
Баланс интересов продавца и добросовестного приобретателя. Ситуация выявила коллизию между защитой прав обманутого собственника и правами добросовестного покупателя. Российское право традиционно защищает добросовестного приобретателя имущества: если вещь приобретена у законного владельца, и при этом отчуждение произошло добровольно, то первоначальный собственник не может истребовать ее обратно (эта норма закреплена в ст. 302 ГК РФ). Однако из этого правила есть исключение: собственник вправе виндицировать (истребовать) свое имущество от добросовестного приобретателя, если вещь выбыла из его владения помимо его воли (например, в результате кражи, мошенничества, злоупотребления доверием и т.п.). В рассматриваемом кейсе суд квалифицировал отчуждение квартиры как произошедшее помимо воли Долиной, несмотря на формальное подписание договора с ее стороны. Иными словами, добросовестный покупатель не получил защиты по ст. 302 ГК РФ, поскольку сделка признана судом мнимой (принудительной обманным путем). Судебное решение фактически указало, что обманутый продавец (жертва мошенничества) имеет преимущественное право на реституцию имущества, даже если покупатель действовал добросовестно и не был соучастником обмана.
Последствия недействительности сделки. После признания договора купли-продажи недействительным стороны должны быть возвращены в первоначальное положение (реституция). В теории это означает, что квартира возвращается продавцу, а покупателю возвращаются уплаченные им деньги (ст. 167 ГК РФ). В деле Долиной квартира была возвращена ей, однако применить полноценную реституцию оказалось затруднительно, так как полученные от продажи деньги уже отсутствовали – Долина перевела их мошенникам и фактически не сохранила у себя. Таким образом, покупательница Лурье осталась без имущества и без компенсации, получив статус потерпевшей, вынужденной самостоятельно искать защиту своих имущественных прав. Юридически за ней сохраняется право требовать возвращения денег через суд – либо от продавца (Долиной) в порядке обязательств по недействительной сделке, либо от непосредственных похитителей (мошенников) в рамках гражданского иска в уголовном деле. Однако реализация этих прав сопряжена с долгими разбирательствами. По словам юристов, покупательнице фактически придется идти сразу по нескольким судебным процессам: требовать взыскания убытков с мошенников (в рамках уголовного дела и исполнительного производства по конфискации их имущества), а при недостаточности – предъявлять иск к продавцу о возврате неосновательного обогащения, и, возможно, обращаться в страховую компанию при наличии титульного страхования. Такая многоступенчатая защита делает положение добросовестного приобретателя крайне уязвимым.
Основные нарушения и юридические лазейки. В описанном случае налицо состав уголовно наказуемого деяния – мошенничества (ст. 159 УК РФ). Преступники обманным путем завладели денежными средствами в особо крупном размере и спровоцировали отчуждение недвижимого имущества. С юридической точки зрения схема мошенников эксплуатировала пробелы в системе контроля за сделками с жильем. Во-первых, злоумышленники использовали доверчивость и недостаточную осведомленность потерпевшей о современных методах афер. Долина, как и многие граждане, не сразу распознала подлог, поверив в легенду о «секретной операции» и необходимости защитить активы. Закон не предусматривает специальных процедур проверки психического состояния или добровольности намерений продавца при регистрации сделки – регистратор (Росреестр) исходит из поданных документов и нотариального удостоверения (если оно было) и не в состоянии выявить факт психологического давления или обмана при подаче заявления на переход права. Этим и воспользовались мошенники: сделка выглядела легитимно, ведь сама собственница пришла и подписала договор. Во-вторых, преступники сумели обойти существующие превентивные меры, рассчитанные на предотвращение подделок документов. В других случаях мошенники незаконно отчуждают жилье, подделывая доверенности или используя украденные паспорта и электронные подписи, чтобы без ведома владельца подать документы в МФЦ или Росреестр. Для противодействия таким схемам в реестре предусмотрена возможность запрета регистрационных действий без личного участия собственника. Однако в данной истории сама потерпевшая действовала лично, что вывело ситуацию за рамки стандартных защитных механизмов. Отсутствие обязательного участия нотариуса при сделках с жильем (нотариальное удостоверение договоров купли-продажи квартир в РФ требуется лишь в отдельных случаях) также могло сыграть роль: сделка могла быть оформлена через МФЦ в простой письменной форме, без углубленной проверки обстоятельств. Даже если сделка проходила через нотариуса, нотариус не всегда способен распознать скрытое влияние третьих лиц, особенно если продавец уверен в необходимости своих действий и не раскрывает подлинных мотивов. Таким образом, главная лазейка, которой воспользовались аферисты, – отсутствие процедур, позволяющих оперативно выявить и предотвратить сделку, совершаемую под психологическим принуждением. Правоохранительные органы подключились уже постфактум, когда деньги были выведены, и единственным путем восстановления справедливости стало судебное оспаривание сделки.

Дело о квартире Долиной сделало очевидными сразу несколько рисков и недостатков правовой системы в сфере недвижимости:

• Уязвимость пожилых и неосведомленных собственников. Аферисты целенаправленно выбирают владельцев старшего возраста, одиноких или недостаточно ориентирующихся в современных цифровых сервисах. По данным Росреестра, только за 2024 год судами было признано недействительными более 3 тысяч сделок купли-продажи с участием пожилых продавцов. Это указывает на масштаб проблемы: тысячи граждан лишались жилья, подписывая договора под влиянием заблуждения или давления.
• Конфликт интересов: добросовестный приобретатель vs. жертва мошенничества. Сложившаяся судебная практика по делу Долиной фактически показывает, что покупатели вторичного жилья рискуют потерять право собственности, если продавец задним числом докажет, что продажа совершена им не по собственной воле. Добросовестность покупателя (т.е. отсутствие у него информации об обмане) не спасает его от утраты недвижимости, когда всплывает факт мошенничества. Это создает ситуацию правовой неопределенности: с одной стороны, закон должен защищать пострадавших граждан от криминальных посягательств, с другой – невиновные покупатели остаются без приобретенного жилья и без денег, что подрывает доверие к рынку. Эксперты отмечают, что «эффект Долиной» уже привел к росту опасений у покупателей: люди боятся, что даже тщательно проверив квартиру и документы, они не застрахованы от последующего оспаривания сделки. С точки зрения системного пробела, здесь не хватает механизма оперативной компенсации добросовестным приобретателям их потерь и четких критериев, когда сделка считается совершенной добровольно, а когда – нет.
• Отсутствие компенсационных гарантий. В текущем законодательстве отсутствует специальный фонд или государственная система компенсаций, из которой возмещался бы ущерб добросовестному приобретателю, потерявшему имущество из-за мошенничества. В случае Долиной пострадавшая покупательница вынуждена самостоятельно добиваться возврата денег через суды и рассчитывать на конфискацию имущества преступников. Такие процессы могут длиться годы и не гарантируют полного возмещения. Это пробел в правовой системе: тяжесть последствий фактически перекладывается на потерпевших граждан. Обсуждается идея создания компенсационного фонда за счет государства или страховых механизмов, который покрывал бы убытки добросовестных сторон в подобных случаях, однако на момент инцидента такой системы не было.
• Недостатки процедуры регистрации сделок. Сегодня переход права собственности на недвижимость регистрируется Росреестром по заявлению сторон сделки, и обычно происходит автоматически по истечении установленного срока, если пакет документов в порядке. “Периода охлаждения” для сделок с недвижимостью не предусмотрено, то есть продажу нельзя быстро отменить до регистрации, если вскрылись подозрительные обстоятельства. После дела Долиной законодатели предлагают ввести такой период (7–10 дней) для сделок, где продавец – единственный собственник старше определенного возраста и не покупает взамен другую недвижимость. Это позволило бы выявлять мошенничество до окончательного перехода права.
• Косвенные факторы и лазейки. Законодательство не обязывает привлекать опекунов или социальные службы при сделках с участием одиноких пенсионеров, не требует медицинского подтверждения вменяемости или отсутствия наркотической зависимости у продавца – все это остается на усмотрение сторон. В деле Долиной мошенники звонили от имени авторитетных лиц (например, “сотрудника вуза” или чиновника), что усыпило бдительность жертвы. Кроме того, система электронных услуг (Госуслуги, УКЭП) при всех удобствах содержит лазейки для злоумышленников – например, были случаи, когда квартиру продавали без ведома  владельца с помощью поддельной электронной подписи. Таким образом, комбинация человеческого фактора (доверчивость, стрессовое внушение) и пробелов в защите электронного документооборота создает почву для подобных афер. До совершенствования законодательства участникам рынка недвижимости придется самим проявлять повышенную осмотрительность.

Учитывая уроки данного кейса потенциальным покупателям следует принимать следующие дополнительные меры, чтобы защитить свою недвижимость от мошеннических действий.

• Страхование титула. Рассмотрите возможность оформить договор титульного страхования при покупке недвижимости. Такая страховка (пока не слишком распространенная, но доступная услуга) позволит получить денежную компенсацию, если ваше право собственности оспорят и отменят по причинам, возникшим до сделки (например, из-за скрытых юридических дефектов или мошенничества с предыдущей стороны). В случае неблагоприятного исхода (как у покупательницы квартиры Долиной) страховая компания возместит вам стоимость утраченного жилья. Расходы на страхование (несколько десятых процента от цены жилья) несоизмеримо меньше потенциального ущерба, поэтому такой полис – разумная предосторожность при крупных сделках.
• Последствия тех сценариев мошенничества, которые удалось собрать по открытым источникам проявляются сразу после того, как деньги перечислены продавцу. Поэтому, если Вы покупаете объект недвижимости с целью его улучшения, то есть собираетесь осуществить дополнительные инвестиции, то лучше помимо страхования титула (оно защитит только сумму, уплаченную за объект) лучше выждать санитарный период от трех до пяти недель. Если выяснится, что сделка была совершена под давлением – вы просто получите деньги назад от страховой компании и не понесете дополнительных потерь.
• Не стоит занижать стоимость сделки – это позволит требовать назад полную сумму, если что-то пойдёт не по плану. Если сумма сделки была занижена, будет очень трудно доказать реально уплаченную сумму и в какой либо форме требовать её компенсации.
• Абстрагируясь от кейса Долиной важно помнить о Вашем праве запросить у продавца кредитную историю и справку о дееспособности.