Wie Erdbeben Immobilienpreise beeinflussen
Das seismische Risiko gehört zu den wenigen Faktoren, die den Wert einer Immobilie dauerhaft und messbar senken. Das ist keine Prognose, sondern ein Ergebnis von Studien aus Märkten, in denen das Risiko amtlich kartiert ist und sich die Preise über Jahre verfolgen lassen.
- Neuseeland. Nach den Erdbeben von 2010–2011 wurden die Grundstücke in Christchurch nach dem Risiko der Bodenverflüssigung eingestuft. Häuser in der höchsten Risikokategorie verloren bis zum dritten Jahr 17,7% gegenüber benachbarten Grundstücken, und der Abstand liegt seither stabil bei rund 13%.
- Kalifornien. Wird ein Grundstück in eine amtliche Zone aktiver Verwerfungen aufgenommen, sinkt sein Wert im Schnitt um 6,6% und die Miete um 3,3%.
- Tokio. Laut der amtlichen Karte der Erdbebengefährdung ist Boden in den riskantesten Zonen etwa 10% günstiger als in den sichersten.
- Japan insgesamt. Vor starken Erdbeben preisten Käufer das seismische Risiko kaum ein. Danach wurde der Abschlag in gefährdeten Gebieten deutlich und hat sich mehr als verdoppelt.
Was das für Käufer bedeutet
In all diesen Märkten wiederholen sich drei Muster.
- Der Preis reagiert auf sichtbares Risiko. Ein Abschlag entsteht, wenn das Risiko amtlich offengelegt wird oder das Land ein starkes Erdbeben erlebt hat. Frühere Risikokarten von Christchurch, die niemand beachtete, hatten keinen Einfluss auf die Preise.
- Das Gebäude zählt mehr als das Land. Innerhalb derselben Stadt verlieren am stärksten Gebäude, die vor den geltenden Erdbebennormen, auf weichem Boden oder nahe einer Verwerfung errichtet wurden. In Istanbul zeigt sich das seit 2023 in den Bankbewertungen.
- Gewerbeimmobilien trifft es härter. In Wellington werden Gewerbegebäude, die amtlich als erdbebengefährdet eingestuft sind, im Schnitt 45% günstiger verkauft.
Für Investoren ist eine Erdbebenkarte deshalb keine Geografie, sondern Teil der Objektbewertung. Sie zeigt, wie wahrscheinlich ein Schock ist, der den Preis verändert, und in welchen Landesteilen er wahrscheinlicher ist.
Was vor dem Kauf in einem Erdbebenland zu prüfen ist
- Das Baujahr und nach welcher Fassung der Erdbebennorm das Gebäude geplant wurde.
- Die Bodenart und die Entfernung zu aktiven Verwerfungen.
- Die Erdbebenversicherung: ob sie Pflicht ist und was sie abdeckt.
- Bei Hochhäusern ein unabhängiges Tragwerksgutachten, nicht nur die Unterlagen des Bauträgers.
Erdbeben in Israel und der Immobilienmarkt
Das Kartenfenster umfasst auch die palästinensischen Gebiete, den Libanon, den Südwesten Syriens, den Westen Jordaniens, den Sinai und den Golf von Akaba. Fast die gesamte Seismizität hängt hier mit der Transformstörung des Toten Meeres zusammen, der Grenze zwischen Afrikanischer und Arabischer Platte. Von 1926 bis 2026 wurden im Fenster 3 Erdbeben der Magnitude 6 und mehr registriert, eines davon mit Magnitude 7 und mehr. Das stärkste hatte M 7,2 – am 22. November 1995 im Golf von Akaba.
Starke Erdbeben sind hier selten, aber zerstörerisch. Das Jericho-Beben vom 11. Juli 1927 (M 6,13 laut USGS) forderte zwischen 285 und 500 Menschenleben; in Jerusalem stürzten rund 300 Häuser ein oder wurden schwer beschädigt. 1995 wurden in Eilat 7 Hotels und 50 Gebäude beschädigt, Bodenverflüssigung wurde beobachtet. Die historischen Beben von 749 und 1837 zerstörten Städte in Galiläa, darunter Tiberias.
Weil starke Stöße selten sind, nimmt der Markt das Risiko kaum wahr – und die Erfahrung anderer Länder zeigt, dass ein Preisabschlag gerade nach einem starken Erdbeben entsteht. Vor dem Kauf sollte man prüfen, ob das Gebäude nach der Norm SI 413 „Erdbebengerechte Bemessung von Bauwerken“ (1995, geändert 2023) geplant wurde, und die Nähe zu den Verwerfungen des Jordantals und der Araba berücksichtigen. Daten darüber, wie sich das seismische Risiko in Israel in den Wohnungspreisen niederschlägt, liegen uns nicht vor; als Orientierung dienen die oben beschriebenen Muster anderer Märkte.
Fragen und Antworten
- Beeinflusst das seismische Risiko den Immobilienpreis?
- Ja. Studien aus Japan, Kalifornien, Neuseeland und der Türkei zeigen: Wohnraum in Zonen mit hohem Erdbebenrisiko ist günstiger, und der Abstand wächst nach starken Erdbeben.
- Wie viel günstiger ist Wohnraum in Erdbebengebieten?
- Je nach Studie zwischen 2 und 18%. Am größten ist der Abstand dort, wo das Risiko amtlich kartiert ist: 13–18% in Christchurch, rund 10% in Tokio und 6,6% in Kalifornien.
- Was zählt mehr – die Seismizität des Landes oder das konkrete Gebäude?
- Das Gebäude. Innerhalb derselben Stadt verlieren am stärksten Gebäude, die vor den geltenden Normen gebaut wurden, sowie solche auf weichem Boden oder nahe Verwerfungen.
- Woher stammen die Kartendaten?
- Aus dem Erdbebenkatalog USGS ComCat: alle Ereignisse ab Magnitude 4,5 von 1926 bis 2026, abgerufen am 13.10.2026. Verwerfungen sind schematisch nach veröffentlichten Übersichten eingezeichnet.