1. Цель и смысл индекса
WHITEINDEX Market Polarization Index (WMPI) измеряет степень структурного неравенства на рынке жилья, сравнивая стоимость объектов в сегменте Prime Residential и в Mid-Range Residential в пределах одного и того же города.
Формулировка цели:
Во сколько раз жильё премиального сегмента дороже “типовой городской квартиры” в данном городе?
Индекс позволяет сопоставлять мировой уровень поляризации рынков, при этом:
  • не требует перевода цен в единую валюту,
  • не требует приведения к одинаковой единице площади,
  • отражает реальную социально-экономическую сегментацию.
2. Общая структура данных
WMPI базируется на двух ключевых показателях:
  1. Цена PRIME-сегмента (Pₚᵣᵢₘₑ) — стоимость 1 м²/ft² в верхних 5–10% рынка.
  2. Цена MID-range (Pₘᵢd) — стоимость 1 м²/ft² для репрезентативного среднего сегмента.
Оба показателя берутся в:
  • родной валюте города,
  • родной единице измерения площади (м² или ft²),
  • без конверсий, пересчётов и нормализаций.
Это делает индекс масштабно инвариантным, то есть не зависящим от того, что в США считают в ft², а в Европе в m².
3. Определения сегментов
3.1. PRIME Residential
Индекс WhiteIndex использует международное определение PRIME, применяемое:
  • Savills Prime Residential Index: World Cities,
  • Knight Frank PIRI (Prime Global Cities Index),
  • Knight Frank Global Wealth Report.
PRIME — это:
Верхние 5–10% рынка по стоимости, включающие лучшие объекты в лучших локациях города.
Характеристики prime:
  • топовые локации (исторический центр, видовые зоны, waterfront),
  • элитные новостройки или клубные дома,
  • качество инженерии и отделки значительно выше среднего,
  • наличие сервисов (консьерж, охрана, подземный паркинг, amenities),
  • спрос со стороны состоятельных локальных и международных покупателей.
PRIME в Москве (строго по международным критериям)
Для Москвы применены те же правила, что для Лондона или Парижа:
  • лучшие кластеры: Хамовники, Золотая Миля, Остоженка, Патриаршие, Балчуг,
  • элитные новостройки и клубные дома,
  • верхние 5–10% рынка (не ultra-prime!).
Ценовой диапазон PRIME Москва 2025: 2,1–2,2 млн ₽/м².
3.2. MID-RANGE Residential
Mid-range — это репрезентативный городской массовый рынок, исключая:
  • премиальные/элитные объекты,
  • старый/дефектный фонд,
  • низкосегментированные “хвосты” рынка.
Источники:
  • GlobalPropertyGuide — “Square Meter Prices” (официальные и агрегированные данные).
  • Национальные регистры (Notaires de France, UK Land Registry, Statistik Austria и т.д.),
  • CEIC и Росстат — для Москвы (первичный и вторичный рынок).
MID-range в Москве
На основе CEIC и обзоров за 2022–2025 гг.:
330–350 тыс ₽/м²
— это “здоровый городской средний уровень” без элиты и без деградированного фонда.
4. Метод расчёта
4.1. Основная формула
Для города c:
Где:
Pprime​(c) — цена prime-сегмента,
Pmid​(c) — цена mid-range в городе.
Поскольку единицы и валюта одинаковые для числителя и знаменателя, индекс:
  • бессистемный (dimensionless),
  • не зависит от валют,
  • не зависит от типа площади (м² или ft²).
Пример (Москва):
4.2. Почему мы не приводим всё к одной валюте
Пример:
  • Париж в €/м²,
  • Лондон в £/ft²,
  • Москва в ₽/м²,
  • — всё это совместимо, потому что K считается внутри города.
  • Масштаб площади и валюта всегда сокращаются.
5. Классификация по уровням поляризации
Для интерпретации вводится шкала:

Уровень

Диапазон K

Описание

Very Low

≤ 1.3

Однородный рынок

Low

1.3–1.7

Умеренная сегментация

Moderate

1.7–2.2

Заметный разрыв

High

2.2–3.0

Сильная поляризация

Very High

3.0–5.0

Жёсткая сегментация

Extreme

≥ 5.0

Структурный разрыв рынка


Примеры:
  • Амстердам: K ≈ 1.2 → Very Low
  • Париж: K ≈ 2.0 → Moderate
  • Токио: K ≈ 3.4 → Very High
  • Москва: K ≈ 6+ → Extreme
6. Нормированный индекс (0–100), если требуется
Для удобства визуализации вводится нормировка:
Пусть:
  • Kmin​ — минимальная поляризация (Амстердам),
  • Kmax​ — максимальная (Москва),
  • K25​, K75​ — квартиль 25% и 75%.
Тогда:
Эта функция:
  • расширяет различия в середине распределения,
  • сглаживает экстремальные значения,
  • делает WMPI сопоставимым между годами.
7. Оценка качества данных (Data Confidence)
Каждому городу присваивается уровень:
A / High — рынки с высокой прозрачностью и богатой статистикой
(Лондон, Париж, Мадрид, Сингапур, Нью-Йорк).
B / Medium — данные имеются, но сегмент может быть неоднородным
(Москва, Стамбул, Милан, Бангкок).
C / Low — фрагментарные или непрозрачные данные
(в Core-30 такие рынки исключены).
8. Почему методология работает
  • базируется на международных стандартах (Savills, Knight Frank, JLL),
  • использует чистое соотношение PRIME/MID, устраняя валютные и структурные искажения,
  • отражает не уровень цен, а глубину сегментации рынка,
  • позволяет выстраивать объективный глобальный рейтинг,
  • даёт ясные сигналы инвесторам о характере рынка:
  • равномерный, умеренно сегментированный или резко поляризованный.
9. Специальный комментарий по Российской Федерации
Мы применяем те же критерии, что для Лондона, Парижа и Сингапура:
  • PRIME Москва = элитные новостройки в топ-районах = 2,1–2,2 млн ₽/м²,
  • MID Москва = равновесная средняя масса = 330–350 тыс ₽/м²,
  • Это корректно согласуется с CEIC, Росстатом и рыночными источниками.
  • Поэтому показатель K≈6.0–6.5 — не артефакт, а реальное отражение структуры рынка.
Итоговая шкала поляризации WhiteIndex 2025

Band

Диапазон K

Описание

Very Low

≤ 1.3

Ровный, однородный рынок

Low

1.3–1.7

Умеренная сегментация

Moderate

1.7–2.2

Заметный градус поляризации

High

2.2–3.0

Сильный разрыв

Very High

3.0–5.0

Жёсткая сегментация

Extreme

≥ 5.0

Разрыв максимальный

Ключевые выводы
  1. Европейские города имеют самые ровные рынки — традиционная структура с историческим центром и небольшим премиум-разрывом.
  2. Северная Америка очень стабильно в средней зоне (K ~2).
  3. Турция, Таиланд, Южная Европа — уже заметно поляризованы.
  4. Азия (Токио, Пекин) — сегментация значительно сильнее Европы.
  5. Москва — наиболее сегментирована во всём списке из 30 столиц.
1. VERY LOW POLARIZATION (K ≤ 1.3)
Рынки, где премиум лишь немного дороже массового сегмента.

Rank

City

K (approx.)

1

Amsterdam

~1.20

2

Singapore

~1.18–1.22 после пересчёта единиц.

3

Kuala Lumpur (не в Core-30, но есть в выборке ранее)

~1.12


  1. Вывод: Амстердам — самый «равномерный» рынок в мире среди крупных столиц.
2. LOW TO MODERATE POLARIZATION (K ~1.3–1.9)
Самые сбалансированные рынки среди мегаполисов.

Rank

City

K

4

Zurich

~1.85

5

Vienna

~1.95

6

Paris

~2.00

7

Barcelona

~2.00

8

Madrid

~1.90

9

Munich

~2.00

10

Vancouver

~2.10

11

Los Angeles

~2.10

12

Miami

~2.15

13

Toronto

~2.05

14

Chicago

~2.00

15

Boston

~2.10

16

Dubai

~2.00

17

Abu Dhabi

~2.20

18

Johannesburg

~2.00

19

São Paulo

~2.05

20

Seoul

~1.80


Вывод:
  1. Европа + Северная Америка — наиболее ровные рынки; поляризация умеренная.
3. HIGH POLARIZATION (K ~2.2–3.0)
Сильный разрыв между элитой и средним сегментом.

Rank

City

K

21

London

~2.20

22

Berlin

~2.10

23

Istanbul

~2.55

24

Bangkok

~2.40

25

Milan

~2.60

26

Shanghai

~2.30

27

Taipei

~2.40


Вывод:
  1. Южная Европа, Азия и Турция начинают показывать заметные структурные разрывы.
4. VERY HIGH POLARIZATION (K ≥ 3.0)
Города, где элита уехала настолько далеко, что средний рынок и премиальный практически не пересекаются.

Rank

City

K

28

Beijing

~3.1

29

Tokyo

~3.4


Вывод:
  1. Азиатские мегаполисы — самые сегментированные среди развитых стран.
5. EXTREME POLARIZATION (K ≥ 6)
Рынки, где премиум почти полностью разорван с массовым сегментом.

Rank

City

K

30 (последнее место)

Moscow

~6.0–6.5


Москва — лидер выборки по разрыву между элитным и массовым рынком.
  1. Разрыв в 6+ раз — это уникально для больших столиц.
Источники данных
Savills. Prime Residential Index: World Cities. Savills Research
---. World Cities Prime Residential Report. Savills Research
Knight Frank. Prime Global Cities Index (PIRI). Knight Frank Research
---. The Wealth Report. Knight Frank Research
CBRE Research. Global Residential Market Insight Series. CBRE
JLL Research. Global Residential Market Reports. JLL
GlobalPropertyGuide. Square Meter Prices by City and Country
Numbeo. Property Prices and Cost of Living Database
HM Land Registry. Price Paid Data & UK House Price Index. 
Notaires de France. BIEN Real Estate Transactions Database. 
Statistisches Bundesamt. Residential Property Price Statistics
Gutachterausschüsse. Regional Valuation Committee Housing Reports.
Centraal Bureau voor de Statistiek. Residential Property Price Index. 
Kadaster. Property and Land Registry Data.
Federal Statistical Office (Switzerland). Housing and Property Market Statistics.
Wüest Partner. Swiss Real Estate Market Reports. 
Statistik Austria. Housing Price Statistics. 
Agenzia delle Entrate. Residential Market Observatory. 
Zillow Research. Zillow Home Value Index (ZHVI) & Rental Index (ZORI). 
Redfin. Redfin Data Center. 
National Association of Realtors. Existing Home Sales Statistics. 
Canadian Real Estate Association. MLS® Home Price Index. 
Teranet–National Bank. House Price Index. 
CoreLogic. Australian Housing Market Insights. 
Dubai Land Department. Residential Sales Transactions Database. 
Department of Municipalities and Transport Abu Dhabi. Property Market Data. 
Turkish Statistical Institute. Residential Property Price Index. 
Endeksa. Real Estate Analytics Platform. 
National Bureau of Statistics of China. Monthly Residential Property Indicators. 
China Index Academy. City Housing Price Reports.
Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (Japan). Residential Transactions Statistics.
REINS. Tokyo Residential Transactions Database. 
Korea Real Estate Board. Housing Price Index and Market Data. 
CEIC Data. Russia Residential Property Price Series. 
Federal State Statistics Service (Rosstat). Primary Residential Market Price Data. 
CIAN Analytics. Market Reports.
RBC Real Estate. Market Overview.
Rightmove. UK Property Listings and Price Trends.
Idealista. Residential Listings and Market Analytics.
ImmobilienScout24. Real Estate Market Data.
Bayut. UAE Property Market Portal.
Property Finder. MENA Property Market Data.
Daft.ie. European Residential Market Trends.
Realtor.com. U.S. Residential Market Data.
Realtor.ca. Canadian Residential Listings and Prices.
Присоединяйтесь к нашему Телеграм-каналу
Здесь мы рассказываем об инвестициях в недвижимость по всему миру
Telegram
Our news