январь 2025
Рынок недвижимости Тайланда: обзор, перспективы, возможности
Индексы рынка недвижимости крупнейших городов
Цены на недвижимость в Тайланде стабильно растут уже 10 лет. Снижение активности наблюдалось только в перио ковидных ограничений. Особенностью рынка Тайланда является частотность волн, которая возникает из-за периодических незначительных коррекций.
Индексы рынка недвижимости крупнейших городов
Лидером по приросту стоимости является Бангкок, но уже в 2025 году его может обойти Пхукет за счет активности иностранных покупателей. Однако этот тренд несет в себе и опасность для долгосрочного инвестирования.
Доля иностранцев
При этом доля иностранных покупателей остается незначительной по отношению к общему количеству сделок с недвижимостью в стране. По официальной статистике их доля сотавляет 3-4%. Однако на самом деле доля сделок с иностранцами выше, так как часть покупателей оформляют недвижимость на местных доверенных лиц либо на местные юридические лица. Реальная доля иностранных покупателей находится на уровне 10-12% в целом по стране и значительно выше в туристических регионах.
Иностранный спрос
Наиболее активно недвижимость в Тайланде скупают китайцы. Их доля составляет 45% среди иностранных покупателей. Китайцы демонстрируют очень высокий интерес к недвижимости в соседних с Китаем странах Юго-Восточной Азии.
Динамика рынка
После снятия ковидных ограничений рнок столкнулся с отложенным спросом и дефицитом предложений. Однако уже в 2023 году массовый спрос показал снижение в среднем ценовом сегменте. В сегменте эконом цены остались на прежнем уровне. Это связано с ужесточением кредитной политики для местного населения.
Денежно-кредитная политика страны
В течении 2022-2023 годов ЦБ Тайланда постепенно повышал ставку рефинансирования для замедления инфляции, достигшей пика в 2022 году. Меры оказались действенными и уже в 2024 году ставки пошли вниз, на что мгновенно отреагировал рынок.
В Тайланде действуют ограничения на прямое владение недвижимостью иностранцами: по закону иностранцам разрешено владеть не более 49% кондоминиума, тогда как землю покупать нельзя совсем. Иностранцы могут владеть домом через 30-летнюю аренду или местное юрлицо, но не землёй под ним. Однако важность оформления собственности на своё имя систематически преуменьшается большинством реэлторов.
Доходность аренды
Самую высокую валютную доходност демонстрируют Самут-Пракан и Нонтабури ввиду дефицита предложения в этих регионах. Пхукет, являющийся основной точкой притяжения иностранного спроса, напротив демонстрирует один из худших показателей. В отдельных проектах доходность может быть значительно выше. Речь о средних значениях.
Государственная политика
Правительство Тайланда осуществляет последовательную, лояльную и предсказуемую политики по отношению к иностранным инвесторам. Регуляторная среда Таиланда довольно стабильна и привлекательна для инвесторов: низкие налоги на владение, отсутствие жесткого контроля за арендой, возможность свободно репатриировать средства (при предъявлении сертификата обмена валют при покупке). При сохранении текущего курса на либерализацию (например, возможное увеличение квоты иностранцев в кондо до 75%) Таиланд останется одним из самых открытых рынков Юго-Восточной Азии для частных инвесторов и покупателей недвижимости.
Правительство Тайланда осуществляет последовательную, лояльную и предсказуемую политики по отношению к иностранным инвесторам. Регуляторная среда Таиланда довольно стабильна и привлекательна для инвесторов: низкие налоги на владение, отсутствие жесткого контроля за арендой, возможность свободно репатриировать средства (при предъявлении сертификата обмена валют при покупке). При сохранении текущего курса на либерализацию (например, возможное увеличение квоты иностранцев в кондо до 75%) Таиланд останется одним из самых открытых рынков Юго-Восточной Азии для частных инвесторов и покупателей недвижимости.
Риски
Главной проблемой Тайланда остаётся Leasehold. Многие покупатели закрывают глаза на то, что объект у них не в сосбвтенности, а в долгосрочной аренде. Часто в незначительности данной разницы их убеждают продавцы. Однако это в корне не так. Пока недвижимость находится в аренде, она рассматривается как собственность компании. А, следовательно, любые юридические претензии к компании несут риски для владельцев. Поскольку формально они арендаторы. Такая недвижимость может быть изъята в пользу кредиторов либо попасть под обременение.
Во время ковидных ограничений на фоне возникновения трудностей у многих застройщиков с подобными проблемами столкнулись сотни иностранцев. Поэтому при долгосрочном инвестировании Leasehold целесообразно сразу исключить, осуществляя выбор исключительно из объектов, на которые Вы можете оформить право собственности.
Главной проблемой Тайланда остаётся Leasehold. Многие покупатели закрывают глаза на то, что объект у них не в сосбвтенности, а в долгосрочной аренде. Часто в незначительности данной разницы их убеждают продавцы. Однако это в корне не так. Пока недвижимость находится в аренде, она рассматривается как собственность компании. А, следовательно, любые юридические претензии к компании несут риски для владельцев. Поскольку формально они арендаторы. Такая недвижимость может быть изъята в пользу кредиторов либо попасть под обременение.
Во время ковидных ограничений на фоне возникновения трудностей у многих застройщиков с подобными проблемами столкнулись сотни иностранцев. Поэтому при долгосрочном инвестировании Leasehold целесообразно сразу исключить, осуществляя выбор исключительно из объектов, на которые Вы можете оформить право собственности.
Резюме
Рынок недвижимости Тайланда попрежнему один из наиболее актуальных в юго-восточной Азии, однако подходить к нему необходимо очень внимательно. При наличии интересных инвестиционных возможностей это страна является одной из самых сложных для эффективной инвестиционной деятельности, так как доходность похожих соседних проектов может различатсья колоссальным образом. Достаточно много проектов, где разница между вторичной и первичной недвижимостью может составлят до 50% сразу после завершения объекта.
Быстрый рост цен на Пхукете создает предпосылки для скорой коррекции рынка. Зависимость региона от иностранцев также формирует дополнительные риски. Доходность краткосрочных инвестиций в 2025-2026 годах на Пхукете будет выше, но значительно надёжнее рынок недвижимости в Бангкоке.
Геополитическое осложнение в мире создает предпосылки для притока в Бангкок офисов китайских компаний, что также будет оказывать влияние на рынок недвижимости в ближайшие годы.
Но также геополитическая напряженность повышает общие риски в регионе. Но важно отметить, что Тайланд одно из наиболее нейтральных государств региона и при возникновении любых очагов конфликта он имеет потенциал тихой гавани.
Рынок недвижимости Тайланда попрежнему один из наиболее актуальных в юго-восточной Азии, однако подходить к нему необходимо очень внимательно. При наличии интересных инвестиционных возможностей это страна является одной из самых сложных для эффективной инвестиционной деятельности, так как доходность похожих соседних проектов может различатсья колоссальным образом. Достаточно много проектов, где разница между вторичной и первичной недвижимостью может составлят до 50% сразу после завершения объекта.
Быстрый рост цен на Пхукете создает предпосылки для скорой коррекции рынка. Зависимость региона от иностранцев также формирует дополнительные риски. Доходность краткосрочных инвестиций в 2025-2026 годах на Пхукете будет выше, но значительно надёжнее рынок недвижимости в Бангкоке.
Геополитическое осложнение в мире создает предпосылки для притока в Бангкок офисов китайских компаний, что также будет оказывать влияние на рынок недвижимости в ближайшие годы.
Но также геополитическая напряженность повышает общие риски в регионе. Но важно отметить, что Тайланд одно из наиболее нейтральных государств региона и при возникновении любых очагов конфликта он имеет потенциал тихой гавани.
