январь 2025
Рынок недвижимости Ирландии: обзор, перспективы, возможности
Индекс рынка недвижимости
Индекс рынка недвижимости Ирландии показывает прекрасную динамику на протяжении последни 11 лет после завершения кризисного периода в 2013 году
Средняя цена квадратного метра
В 2024 году рост средней стоимости квадратного метра замедлился и эта тенденция распространяется на 2025 год. Но рост всё еще приемлемый. А предпосылки по снижению ипотечных ставок на фоне замедления инфляции создают предпосылки к повышению темпов роста и возвращению к показателям 2021-2022 годов.
Доля иностранцев
Согласно статистическим данным доля иностранных покупателей составляет порядка 3% в год.
Основные иностранные покупатели недвижимости в Ирландии
84% иностранного спроса составляет спрос со стороны граждан Евросоюза и 9% граждан Великобритании. Ещё 6% приходится на США и Канаду.
Значительная доля покупок приходится на юридические лица. Это основной формат инвестирования в недвижимость Ирландии со стороны иностраннев. Основными покупателями выступают инвестиционные фонды и международные корпорации, центральные офисы которых располагаются в Ирландии. Причина активного использования юридиских лиц иностранцами заключается в налоговых преимуществах.
Фактический иностранный спрос.
Поэтому фактически на нерезидентов приходится не 3% сделок, а более 20%. При неизменности экономической политики Ирландии эта тенденция будет сохраняться в ближие 3-5 лет.
Демографическая ситуация
В Ирландии крайне благоприятная демографическая ситуация за счёт рождаемости и притока населения из других стран. При этом значительную долю составляю экспаты, работающие в иностранных компаниях.
Арендная доходность и ставки
- Доходность в крупных городах — 7–9% годовых (в Корке и Голуэе около 8%).
- Арендные ставки высоки: например, аренда 1-комнатной квартиры в Дублине ~€1 800/мес.
- Вакантность крайне низкая (<1%), спрос стабилен.
- Ограничения роста аренды в зонах RPZ (~2% в год).
- Налог на арендный доход — до 52% для физлиц.
- Ипотечные ставки для buy-to-let — около 5%.
Дефицит жилья и строительство
- Ирландии не хватает 33–50 тыс. новых домов в год.
- В 2023 году построено рекордные 32 525 объектов, но это всё ещё ниже нужного уровня.
- В 2024 году выдано почти 69 000 разрешений — рынок оживляется.
- Дефицит поддерживает цены и аренду, но усиление строительства может остудить рынок.
Цикличность и ценовые уровни
- Цены уже выше исторических максимумов 2007 года (на ~17% по стране).
- В Дублине — +4% к пику пузыря, вне столицы — +18%.
- Однако рынок устойчивее, чем в 2000-х: строже ипотека, умереннее рост доходов.
- Риск перегрева остаётся, но ситуация пока сбалансирована.
Арендное регулирование
- Рост аренды ограничен законодательством в большинстве городов.
- Выселения были временно запрещены в пандемию.
- Но высокая заполняемость объектов делает аренду надёжным источником дохода.
Налоги и издержки
- Транзакционные издержки умеренные (~2–3%).
- Арендный доход в целях оптимизации налогов можно оптимизировать юридические лица (через REIT, компанию и т.п.), что и является причиной большой доли юридических лиц в сделках на рынке жилой недвижимости.
Резюме
Фактически Ирландия сочетает в себе прекрасные показатели доходности, предсказумости и рисков. Здесь не стоит искать сверхдоходности, однако присутствует прекрасный балланс факторов для системного прироста капитала значительно выше общеевропейских показателей. Именно по этим причинам Ирландия получила самый высокий рейтинг WhiteIndex на 2025 год и регулярно входит в наш ТОП-10 стран для инвестирования в недвижимость.
Фактически Ирландия сочетает в себе прекрасные показатели доходности, предсказумости и рисков. Здесь не стоит искать сверхдоходности, однако присутствует прекрасный балланс факторов для системного прироста капитала значительно выше общеевропейских показателей. Именно по этим причинам Ирландия получила самый высокий рейтинг WhiteIndex на 2025 год и регулярно входит в наш ТОП-10 стран для инвестирования в недвижимость.
