аналитическое заключение
Pattaya priority Watchlist
Подготовлено для стратегического партнера в Панаме PanaVera S.A.
Приоритет #1 
Executive Residence IV
📍 Cosy Beach •
Карта Google
Почему подходит:
- небольшой комплекс;
- крупные квартиры;
- низкая цена квадратного метра;
- Cosy Beach;
- встречаются Foreign Freehold;
- лоты 75–105 м² могут после обновления попадать в целевой диапазон выхода;
- ремонт способен заметно изменить восприятие квартиры.
Целевой формат:
- 1BR или компактная 2BR;
- 75–105 м²;
- высокий этаж;
- частичный или полный sea view;
- целевая цена покупки до ฿3,3–3,8 млн;
- целевая цена продажи около ฿4,1–4,7 млн.
Приоритет #2 
Nordic Park Hill
📍 Pratumnak •
Карта Google
Почему подходит:
- камерный малоэтажный проект;
- просторные квартиры;
- ограниченная внутренняя конкуренция;
- рынок 1BR находится близко к нашему целевому диапазону;
- Foreign Freehold периодически появляется;
- возможно создание дополнительной стоимости косметическим ремонтом.
Целевой формат:
- 1BR 68–85 м²;
- желательно 3-й этаж и выше;
- целевая цена покупки около ฿3–3,4 млн;
- целевая цена продажи после обновления около ฿4–4,6 млн.
Приоритет #3 
Executive Residence I
📍 Cosy Beach •
Карта Google
Почему подходит:
- очень небольшой комплекс;
- крупные 1BR около 73–76 м²;
- низкая цена за метр;
- Foreign Freehold встречается;
- обычная рыночная стоимость после нормального обновления может попасть в диапазон ฿3,5–4 млн.
Целевой формат:
- 1BR 73–76 м²;
- целевая цена покупки до ฿2,7–3 млн;
- целевая цена продажи около ฿3,6–4 млн.
Главный недостаток и статус:
- Главный недостаток: потенциально медленная перепродажа.
- Статус: включить как источник редких глубоких скидок, но не как основной комплекс для быстрого оборота.
Приоритет #4 
Nordic Terrace
📍 Pratumnak •
Карта Google
Почему подходит:
- камерный комплекс;
- большие квартиры;
- низкая стоимость квадратного метра;
- хороший район Pratumnak;
- регулярно появляются Foreign Freehold;
- ремонт способен существенно повысить стоимость;
- небольшое количество аналогичных квартир.
Целевой формат:
- 1BR;
- 60–80 м²;
- высокий этаж;
- хороший открытый вид;
- целевая цена покупки до ฿2,8–3,2 млн;
- целевая цена продажи ฿3,8–4,4 млн.
Приоритет #5 
Hyde Park Residence 1
📍 Pratumnak •
Карта Google
Почему подходит:
- современный внешний вид;
- хорошие общие зоны;
- востребованный район;
- достаточно большие квартиры;
- регулярно появляются Foreign Freehold;
- хорошие планировки;
- ремонт позволяет заметно выделиться среди конкурентов;
- высокая ликвидность после обновления.
Целевой формат:
- 1BR;
- 60–75 м²;
- высокий этаж;
- pool view или city view;
- целевая цена покупки до ฿3,2–3,5 млн;
- целевая цена продажи ฿4,0–4,6 млн.
Приоритет #6 
Hyde Park Residence 2
📍 Pratumnak •
Карта Google
Почему подходит:
- современный комплекс;
- хорошая архитектура;
- востребованный район Pratumnak;
- качественные общественные зоны;
- встречаются Foreign Freehold;
- хорошие планировки;
- ремонт позволяет вывести квартиру в верхний ценовой сегмент комплекса.
Целевой формат:
- 1BR;
- 60–75 м²;
- высокий этаж;
- хороший открытый вид;
- целевая цена покупки до ฿3,3–3,6 млн;
- целевая цена продажи около ฿4,2–4,7 млн.
Приоритет #7 
Lumpini Park Beach Jomtien
📍 Jomtien •
Карта Google
Почему подходит:
- один из самых востребованных комплексов Паттайи;
- сильная управляющая компания;
- отличные общественные зоны;
- первая линия;
- высокая ликвидность;
- высокий спрос среди арендаторов и покупателей;
- большое количество квартир со старым ремонтом;
- хороший ремонт позволяет продавать квартиру заметно дороже большинства аналогов.
Целевой формат:
- 1BR;
- высокий этаж;
- хороший sea view;
- максимально устаревший интерьер;
- целевая цена покупки до ฿3,0–3,5 млн;
- целевая цена продажи около ฿3,9–4,6 млн.
Приоритет #8 
Riviera Jomtien
📍 Jomtien •
Карта Google
Почему подходит:
- один из лучших современных комплексов Паттайи;
- отличная репутация;
- очень сильные общественные зоны;
- высокий спрос среди иностранных покупателей;
- высокая ликвидность;
- большое количество квартир после аренды с дешёвой отделкой;
- качественный дизайнерский ремонт способен вывести квартиру в верхний ценовой сегмент комплекса.
Целевой формат:
- 1BR;
- высокий этаж;
- хороший sea view;
- квартира после аренды с устаревшей отделкой;
- целевая цена покупки до ฿3,5–4,0 млн;
- целевая цена продажи около ฿4,4–4,7 млн.
Недостатки:
- огромное количество конкурентов;
- многие квартиры практически одинаковые;
- высокая цена квадратного метра;
- хорошие видовые квартиры редко продаются с большим дисконтом;
- необходимо значительно превосходить конкурентов по качеству ремонта, чтобы получить ценовую премию.
