январь 2026
Рынок недвижимости ОАЭ: обзор, перспективы, возможности
Средняя цена квадратного метра
Ввиду недоступности точных данных для индекса HPI в Объединенных Арабских Эмиратах, наиболее близкой метрикой выступает динамика средней цены квадратного метра недвижимости. Здесь мы видим идиентичную динамику во всех эмиратах. После снижения, продолжавшегося до 2020 года цены на недвижимость снова растут по всей территории страны. Однако амплитуда колебаний значительно выше в Дубае и Абу-Даби
Количество сделок
Самую большую просадку в количестве сделок во время ковидных ограничений испытал Дубай, ввиду его высокой зависимости от иностранного спроса. Но в 2024 году количество сделок вернулось на уровень 2016 года. Важно помнить, что доля иностранцев в ОАЭ составляет 88,5% от всего населения эмирата и растёт с каждым годом. К 2024 году Дубай планирует увеличение населения на 2 миллиона человек и большая часть из них мигранты.
Районы, открытые для приобретения иностранцами
- ДубайDubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle (JVC), Jumeirah Lake Towers (JLT), Business Bay, Arabian Ranches, The Greens, The Springs, The Meadows, The Lakes, Emirates Hills, Discovery Gardens, Al Furjan, International City, Dubai Sports City, Dubai Silicon Oasis, Dubai Investment Park, Jumeirah Golf Estates, Mirdif, Al Barsha, Al Quoz, Al Warqa, Al Nahda, Al Qusais, Al Twar, Al Mizhar, Al Khawaneej, Al Muhaisnah, Al Rashidiya, Al Safa, Al Satwa, Al Wasl, Al Karama, Al Mankhool, Al Raffa, Al Jaddaf, Al Nahda, Al Qusais, Al Twar, Al Mizhar, Al Khawaneej, Al Muhaisnah, Al Rashidiya, Al Safa, Al Satwa, Al Wasl, Al Karama, Al Mankhool, Al Raffa, Al Jaddaf
- Абу-ДабиAl Reem Island, Saadiyat Island, Yas Island, Al Raha Beach, Masdar City, Al Maryah Island, Al Reef, Al Ghadeer, Hydra Village, Al Shamkha, Al Falah, Al Raha Gardens, Al Muneera, Al Zeina, Al Bandar, Al Hadeel, Al Naseem, Al Maha, Al Sana, Al Barza, Al Rahba, Al Samha, Al Bahia, Al Shahama, Al Rahba, Al Samha, Al Bahia, Al Shahama
- ШарджаAljada, Tilal City, Maryam Island, Sharjah Waterfront City, Al Mamsha, Al Zahia, Al Suyoh, Muwaileh, Al Nahda, Al Khan, Al Qasimia, Al Majaz, Al Taawun, Al Nahda, Al Khan, Al Qasimia, Al Majaz, Al Taawun
- Рас-эль-ХаймаAl Hamra Village, Mina Al Arab, Al Marjan Island, Julphar Towers, RAK City, Al Nakheel, Al Dhait, Al Rams, Al Jazeera Al Hamra, Al Jazirah Al Hamra, Al Qusaidat, Al Seer, Al Uraibi, Al Mamourah, Al Nakheel, Al Dhait, Al Rams, Al Jazeera Al Hamra
Al Jazirah Al Hamra, Al Qusaidat, Al Seer, Al Uraibi, Al Mamourah
Доля в общем объеме строительства
Дубай остается абсолютным лидером по масштабам строительства. На него приходится 57,4% от всего объема строительства в стране.
Иностранный спрос
Наиболее активно недвижимость в ОАЭ приобретают граждане Индии, Великобритании, Китая, России, Суадовской Аравии, Пакистана, Ирана, США и Германии.
Доходность аренды
Дубай попрежнему остаётся лидером по доходности аренды.
Доходность аренды
Лидерство Дубая сохраняется и при сопоставлении стоимость квадратного метра и доходности аренды.
Потенциал рынка и перспективы
Текущая инвестиционная ситуация в ОАЭ вызывает сдержанный оптимизм. С одной стороны темпы строительства разгоняются. С другой - под большим вопросом остается спрос на вторичном рынке Дубая из-за очень активного строительства.
Дубай
Новая программа развития Дубая опирается на 5 основных тезисов:
1. Дубай уже не раз ставил масштабные цели и достигал их. В городе серьезно подходят к планам развития и по обозначенным приоритетам очевидно, что потребности резидентов учтены. За 50 лет удалось реализовать практически все без больших стратегических ошибок.
2. Изменение транспортной сети окажет большое влияние на цены в целом ряде локаций. Особенно развитие синей ветки.
3. Часть старых локаций утратит актуальность из-за новых проектов, а часть наоборот вырастет в цене. При этом векторы перетока из старых локаций в новые уже очевидны.
4. Разнообразие проектов большое и важно выбирать варианты с прогнозируемой доходностью. Сейчас их достаточно. Но проектов, в которые входить не стоит входить с инвестиционными целями, значительно больше. И они часто активнее продвигаются на рынке. Многие проекты выходят на рынок уже переоцененными и котлованной доходности там нет, либо она минимальна.
5. Сейчас сразу несколько локаций актуальны для долгосрочного входа на 5-7 лет с потенциалом кратного роста цен. Но очень важно выбирать правильные юниты. С разницей в 100 метров цены потенциал роста может значительно отличаться.
6. Большинство действительно ценных проектов незаметны на рынке, так как не имеют большой рекламной поддержки. Но именно они будут больше всего востребованы на вторичном рынка через 5-6 лет.
7. Редевелопмент/флиппинг обретают новый потенциал из-за увеличения нагрузки на старые локации.
8. Рынок коммерческой недвижимости в 2025 году показал рекордно низкую вакантность, что создает потенциал для роста арендной доходности. При сохранении тренда доходность может вырасти до 9-11% годовых в USD, что значительно выше показателей жилой недвижимости. Коммерческие площади строятся, но потенциал для временного дефицита уже очевиден.
9.В 2026 году будет расти поток мигрантов из Европы. В первую очередь Великобритании и Германии.
При разнообразии предложений и активной рекламе сейчас крайне важно сохранять осторожность при выборе проектов. На таком рынке очень легко приобрести низколиквидные активы.
Важно помнить, что рынок Дубая не раз проявлял нестабильность. После бурного роста 2005-2008 годов была резкая коррекция 2009 года. Потом восстановление 2010-2014 годов и новая коррекция 2014-2020 годов. Последняя волна роста началась в 2021 году и продолжается до сих пор. Многие аналитические агентства предрекают коррекцию из-за массового ввода жилья уже в 2026 году. На самом деле всё будет напрямую зависеть от реализации плана роста. И у Дубая есть все шансы избежать коррекции, так как базовые аналитические прогнозы опираются на статистику прошлых лет, но не учитывают роста населения за счет притока новых мигрантов.
Поэтому независимо от сценария развития событий следует учитывать следующие рекомендации:
Абу-Даби
✔ рост количества сделок (~3–6%)
✔ спрос сосредоточится в пригородах и вокруг новых инфраструктурных узлов
✔ доходность аренды будет стабильной, без резких скачков
✔ премиальные проекты сохранят интерес со стороны HNWI из Азии и GCC
Ключевые драйверы:
Шарджа
✔ рост сделок (~5–8%)
✔ сегменты со средней ценой будут востребованы
✔ потенциал роста стоимости м² выше, чем в Фуджейре и Рас-эль-Хайме
✔ спрос на аренду поддерживается растущим населением и миграцией из других эмиратов
Ключевые драйверы:
Рас-эль-Хайма
✔ наибольший процентный рост сделок среди небольших эмиратов (~8–12%)
✔ арендные ставки могут показывать более высокую доходность, чем прошлые годы
✔ высокая привлекательность для отдыха и dual-use жилья
Ключевые драйверы:
Фуджейра
✔ умеренный рост (~3–5%)
✔ доминирующий спрос — локальный и пригородный
✔ арендные доходности стабильны, но без резких скачков
Ключевые драйверы:
Текущая инвестиционная ситуация в ОАЭ вызывает сдержанный оптимизм. С одной стороны темпы строительства разгоняются. С другой - под большим вопросом остается спрос на вторичном рынке Дубая из-за очень активного строительства.
Дубай
Новая программа развития Дубая опирается на 5 основных тезисов:
- Увеличение населения с 3,6 миллиона до 6 миллионов человек
- Для этого пропускная способность аэропорта будет увеличена до 260 миллионов человек в год, что вдвое выше лучших транспортных хабов мира
- Увеличение зеленых зон в 4 раза и превращение целого ряда районов в зеленые оазисы
- Масштабное расширение транспортной сети, что повысит спрос на целый ряд локаций, не востребованных сейчас на массовом рынке
- Создание многокилометрового кондиционируемого маршрута для велосипедных и пеших прогулок для повышение комфорта пребывания в городе
1. Дубай уже не раз ставил масштабные цели и достигал их. В городе серьезно подходят к планам развития и по обозначенным приоритетам очевидно, что потребности резидентов учтены. За 50 лет удалось реализовать практически все без больших стратегических ошибок.
2. Изменение транспортной сети окажет большое влияние на цены в целом ряде локаций. Особенно развитие синей ветки.
3. Часть старых локаций утратит актуальность из-за новых проектов, а часть наоборот вырастет в цене. При этом векторы перетока из старых локаций в новые уже очевидны.
4. Разнообразие проектов большое и важно выбирать варианты с прогнозируемой доходностью. Сейчас их достаточно. Но проектов, в которые входить не стоит входить с инвестиционными целями, значительно больше. И они часто активнее продвигаются на рынке. Многие проекты выходят на рынок уже переоцененными и котлованной доходности там нет, либо она минимальна.
5. Сейчас сразу несколько локаций актуальны для долгосрочного входа на 5-7 лет с потенциалом кратного роста цен. Но очень важно выбирать правильные юниты. С разницей в 100 метров цены потенциал роста может значительно отличаться.
6. Большинство действительно ценных проектов незаметны на рынке, так как не имеют большой рекламной поддержки. Но именно они будут больше всего востребованы на вторичном рынка через 5-6 лет.
7. Редевелопмент/флиппинг обретают новый потенциал из-за увеличения нагрузки на старые локации.
8. Рынок коммерческой недвижимости в 2025 году показал рекордно низкую вакантность, что создает потенциал для роста арендной доходности. При сохранении тренда доходность может вырасти до 9-11% годовых в USD, что значительно выше показателей жилой недвижимости. Коммерческие площади строятся, но потенциал для временного дефицита уже очевиден.
9.В 2026 году будет расти поток мигрантов из Европы. В первую очередь Великобритании и Германии.
При разнообразии предложений и активной рекламе сейчас крайне важно сохранять осторожность при выборе проектов. На таком рынке очень легко приобрести низколиквидные активы.
Важно помнить, что рынок Дубая не раз проявлял нестабильность. После бурного роста 2005-2008 годов была резкая коррекция 2009 года. Потом восстановление 2010-2014 годов и новая коррекция 2014-2020 годов. Последняя волна роста началась в 2021 году и продолжается до сих пор. Многие аналитические агентства предрекают коррекцию из-за массового ввода жилья уже в 2026 году. На самом деле всё будет напрямую зависеть от реализации плана роста. И у Дубая есть все шансы избежать коррекции, так как базовые аналитические прогнозы опираются на статистику прошлых лет, но не учитывают роста населения за счет притока новых мигрантов.
Поэтому независимо от сценария развития событий следует учитывать следующие рекомендации:
- Выбирать локации с высокой ценностью, которые не будут подвержены коррекции даже в случае падения массового рынка. Береговая линия - зона особой ценности. Но она неоднородна.
- С каждым годом качество комьюнити внутри проектов будет оказывать все большее влияние в сегменте премиального спроса.
- Есть локации, в которые стоит входить только после статистики за 2026 год, когда будет понятен вектор движения. Многих локаций стоит избегать уже сейчас, если цель – инвестиционный доход. В основном это объекты массового рынка.
- Оптимальными для арендного дохода от жилой недвижимости остаются не новые объекты, а сданные 5-7 лет назад, продающиеся со всей меблировкой и техникой.
- Коммерческая недвижимость сохраняет актуальность как более прогнозируемая стратегия при правильной структуре договора и локации
Абу-Даби
- умеренный рост сделок
- устойчивый сегмент end-user
- инвестиции в жилую и смешанную недвижимость
✔ рост количества сделок (~3–6%)
✔ спрос сосредоточится в пригородах и вокруг новых инфраструктурных узлов
✔ доходность аренды будет стабильной, без резких скачков
✔ премиальные проекты сохранят интерес со стороны HNWI из Азии и GCC
Ключевые драйверы:
- структурные корпоративные резиденции
- государственные и инфраструктурные проекты
- приток специалистов в нефтегаз, финансы, технологии
Шарджа
- стабильное увеличение доли рынка
- расширение среднего сегмента
- жильё более доступное, чем в Дубае
- растущий внутренний и региональный спрос
✔ рост сделок (~5–8%)
✔ сегменты со средней ценой будут востребованы
✔ потенциал роста стоимости м² выше, чем в Фуджейре и Рас-эль-Хайме
✔ спрос на аренду поддерживается растущим населением и миграцией из других эмиратов
Ключевые драйверы:
- близость к Дубаю и более низкие входные уровни
- инфраструктурные улучшения
- растущий middle-class спрос
Рас-эль-Хайма
- рост доли сделок заметнее других эмиратов
- рынок демонстрирует нишевой рост
- проекты с resort/брендированной недвижимостью
✔ наибольший процентный рост сделок среди небольших эмиратов (~8–12%)
✔ арендные ставки могут показывать более высокую доходность, чем прошлые годы
✔ высокая привлекательность для отдыха и dual-use жилья
Ключевые драйверы:
- развитие туристической инфраструктуры
- branded residences, курортные проекты
- относительно низкие пороги входа
- ➡ Вывод: рост более «топливный» за счёт туризма и уникальных форматов, но с более высоким риском коррекции цен в зависимости от спроса
Фуджейра
- наименьшая доля объёмов строительства
- стабильный, но узкий рынок
- более медленная динамика сделок
✔ умеренный рост (~3–5%)
✔ доминирующий спрос — локальный и пригородный
✔ арендные доходности стабильны, но без резких скачков
Ключевые драйверы:
- инфраструктурные и логистические проекты
- ограниченный объём жилья
- растущий, но относительно малый пул арендаторов
Присоединяйтесь к нашему Телеграм-каналу
Здесь мы рассказываем об инвестициях в недвижимость по всему миру
Хотите узнать больше о возможностях инвестирования в стране? Забронируйте бесплатную консультацию
*Мы не навязываем свои услуги и не рассылаем спам.
*Мы не навязываем свои услуги и не рассылаем спам.
You agree to our Terms and Conditions