Особого внимания заслуживает рынок недвижимости Анкары, где наблюдается наиболее устойчивый тренд роста цен. Это единственный крупный город, динамика цен на недвижимость в котором никогда существенно не зависела от иностранного спроса, при этом не уступая по темпам роста традиционно популярным прибрежным регионам. В результате Анкара не испытала заметной ценовой коррекции, которая в 2023 году затронула такие популярные регионы, как Анталия, Алания и даже Стамбул

По итогам 2025 года рынок недвижимости Турции продемонстрировал восстановление объёмов сделок и подтвердил свою устойчивость, однако структура этого восстановления принципиально отличается от предыдущих циклов. Основным драйвером рынка стал внутренний спрос, тогда как роль иностранных покупателей существенно сократилась и перестала оказывать заметное влияние на ценовую динамику. Общий объём сделок вернулся к уровню около 1,5 млн единиц, что сопоставимо с показателями 2020–2022 годов и указывает на завершение фазы резкого спада 2023 года. При этом восстановление произошло в условиях жёсткой денежно-кредитной политики и ограниченного ипотечного финансирования, что подчёркивает защитную роль недвижимости для местных домохозяйств на фоне высокой инфляции.

Ценовая динамика в 2025 году сохраняла положительный характер в номинальном выражении, однако в реальных величинах рынок в целом находился в состоянии стагнации. Рост цен в турецких лирах во многом отражал инфляционную инерцию, а не фундаментальный дефицит предложения. В долларовом выражении в ряде регионов, прежде всего в туристических локациях, наблюдалась коррекция.

Региональная неоднородность усилилась: Анкара выделялась, как единственный крупный рынок с признаками реального роста, в то время как Стамбул демонстрировал высокую ликвидность при ограниченной динамике цен, а рынки Антальи и Аланьи испытывали давление из-за сокращения иностранного спроса и накопленного перегрева предыдущих лет.

Иностранный сегмент рынка в 2025 году окончательно перешёл в фазу структурного сжатия. Объёмы сделок с иностранцами снизились до уровней середины 2010-х годов, а их доля в общем объёме рынка опустилась примерно до 1,5%. Даже несмотря на сохраняющийся интерес со стороны отдельных стран, иностранный спрос перестал быть системным фактором роста и в значительной степени утратил способность поддерживать цены, особенно в курортных регионах. Это усилило расхождение между первичным и вторичным рынком и привело к росту дисконтов при перепродаже объектов.

В 2026 году рынок недвижимости Турции, по базовому сценарию, войдёт в фазу стабилизации. Существенного роста объёмов сделок не ожидается: рынок, вероятнее всего, сохранится в диапазоне 1,45–1,55 млн единиц. Цены продолжат расти в номинальном выражении, однако темпы роста будут умеренными и в значительной степени съедаться инфляцией. В реальных величинах рынок, скорее всего, останется вблизи нулевой динамики, а в долларовом выражении в ряде регионов возможно дальнейшее боковое движение или слабая коррекция. Существенного восстановления иностранного спроса в 2026 году ожидать не стоит, и его доля, по всей видимости, сохранится в пределах 1–2%.
Таким образом, Турция в 2026 году не является рынком быстрого роста и не подходит для массовых спекулятивных стратегий, ориентированных на удорожание активов в валюте. При этом рынок сохраняет инвестиционную привлекательность для выборочных стратегий, ориентированных на внутренний спрос, покупку ликвидных объектов с дисконтом и долгосрочное сохранение капитала в национальной валюте.

Наиболее устойчивыми выглядят столичные и экономически диверсифицированные рынки, тогда как туристические регионы остаются более волатильными и чувствительными к изменению внешнего спроса. В целом рынок недвижимости Турции вступает в фазу зрелости и требует от инвесторов высокой избирательности, глубокого понимания региональной специфики и реалистичных ожиданий по доходности.