декабрь 2025
Рынок недвижимости Тайланда: обзор, перспективы, возможности
Индексы рынка недвижимости крупнейших городов
Цены на недвижимость в Тайланде стабильно растут уже 10 лет. Снижение активности наблюдалось только в перио ковидных ограничений. Особенностью рынка Тайланда является частотность волн, которая возникает из-за периодических незначительных коррекций.
Динамика цены квадратного метра
Бангкок сохранил лидерство по цене квадратного метра, хотя Пхукет приближается уже вплотную.
Количество сделок и доля иностранцев
При этом доля иностранных покупателей остается незначительной по отношению к общему количеству сделок с недвижимостью в стране. По официальной статистике их доля сотавляет 3-4%. Однако на самом деле доля сделок с иностранцами выше, так как часть покупателей оформляют недвижимость на местных доверенных лиц либо на местные юридические лица. Реальная доля иностранных покупателей находится на уровне 10-12% в целом по стране и значительно выше в туристических регионах.
Иностранный спрос
Доля иностранцев в общем объеме сделок непрерывно растет уже 4 года, но пока не вышла на доковидный уровень.
Иностранный спрос
Наиболее активно недвижимость в Тайланде скупают граждане Китая. Их доля составляет 45% среди иностранных покупателей. Китайцы демонстрируют очень высокий интерес к недвижимости в соседних с Китаем странах Юго-Восточной Азии.
Динамика рынка
После снятия ковидных ограничений рынок столкнулся с отложенным спросом и дефицитом предложений. Однако уже в 2023 году массовый спрос показал снижение в среднем ценовом сегменте. В сегменте эконом цены остались на прежнем уровне. Это связано с ужесточением кредитной политики для местного населения. В 2025 году рынок жилья Таиланда остаётся в фазе структурного дисбаланса: спрос стабилизируется, в то время как предложение нового строительства продолжает сокращаться
Денежно-кредитная политика страны
В 2025 году макроэкономическая среда Таиланда характеризуется низкой инфляцией при сохранении повышенной ключевой ставки, что сдерживает внутренний спрос на жильё, но повышает макроэкономическую устойчивость рынка
В Тайланде действуют ограничения на прямое владение недвижимостью иностранцами: по закону иностранцам разрешено владеть не более 49% кондоминиума, тогда как землю покупать нельзя совсем. Иностранцы могут владеть домом через 30-летнюю аренду или местное юрлицо, но не землёй под ним. Однако важность оформления собственности на своё имя систематически преуменьшается большинством реэлторов.
Доходность аренды
Самую высокую валютную доходност демонстрируют Самут-Пракан и Нонтабури ввиду дефицита предложения в этих регионах. Пхукет, являющийся основной точкой притяжения иностранного спроса, напротив демонстрирует один из худших показателей. В отдельных проектах доходность может быть значительно выше. Речь о средних значениях.
Государственная политика
До 2025 года правительство Таиланда в целом осуществляло последовательную, лояльную и предсказуемую политику по отношению к иностранным инвесторам. Регуляторная среда страны остаётся одной из наиболее открытых в Юго-Восточной Азии: низкие налоги на владение недвижимостью, отсутствие жёсткого контроля за арендой, а также возможность свободной репатриации капитала при условии подтверждения источника валюты при покупке.
В то же время в 2025 году более отчётливо проявились структурные риски, ранее воспринимавшиеся рынком как второстепенные. В частности, у значительного числа владельцев недвижимости в формате Leasehold возникли сложности с продлением договоров аренды, что вновь актуализировало вопрос юридической защищённости иностранных инвесторов.
Дополнительным негативным фактором стало обострение отношений с Камбоджей, выразившееся в ряде вооружённых инцидентов на границе. Несмотря на их локальный характер, информационный фон оказал временное давление на туристический поток, прежде всего в приграничных и курортных регионах, что чувствительно для рынков, ориентированных на краткосрочную аренду.
При сохранении текущего курса на либерализацию — включая обсуждаемое увеличение квоты иностранного владения в кондоминиумах с 49% до 75% — Таиланд сохранит статус одного из наиболее открытых рынков региона для частных инвесторов.
Однако на основании данных января–февраля 2026 года рисковую модель инвестирования необходимо корректировать с учётом накопленных дисбалансов и структурных ограничений рынка.
До 2025 года правительство Таиланда в целом осуществляло последовательную, лояльную и предсказуемую политику по отношению к иностранным инвесторам. Регуляторная среда страны остаётся одной из наиболее открытых в Юго-Восточной Азии: низкие налоги на владение недвижимостью, отсутствие жёсткого контроля за арендой, а также возможность свободной репатриации капитала при условии подтверждения источника валюты при покупке.
В то же время в 2025 году более отчётливо проявились структурные риски, ранее воспринимавшиеся рынком как второстепенные. В частности, у значительного числа владельцев недвижимости в формате Leasehold возникли сложности с продлением договоров аренды, что вновь актуализировало вопрос юридической защищённости иностранных инвесторов.
Дополнительным негативным фактором стало обострение отношений с Камбоджей, выразившееся в ряде вооружённых инцидентов на границе. Несмотря на их локальный характер, информационный фон оказал временное давление на туристический поток, прежде всего в приграничных и курортных регионах, что чувствительно для рынков, ориентированных на краткосрочную аренду.
При сохранении текущего курса на либерализацию — включая обсуждаемое увеличение квоты иностранного владения в кондоминиумах с 49% до 75% — Таиланд сохранит статус одного из наиболее открытых рынков региона для частных инвесторов.
Однако на основании данных января–февраля 2026 года рисковую модель инвестирования необходимо корректировать с учётом накопленных дисбалансов и структурных ограничений рынка.
Риски
Ключевым системным риском рынка недвижимости Таиланда остаётся формат Leasehold. Значительная часть покупателей, особенно иностранных, недооценивает принципиальную разницу между правом собственности и долгосрочной арендой. Нередко эта разница умышленно нивелируется продавцами и агентами.
Фактически объект Leasehold остаётся собственностью юридического лица, а покупатель выступает арендатором. Это означает, что любые юридические, финансовые или налоговые проблемы компании-владельца напрямую создают риски для арендаторов. Такая недвижимость может быть обременена, изъята в пользу кредиторов либо вовлечена в судебные споры, при том что формальных механизмов защиты у арендаторов ограниченное количество.
В период ковидных ограничений эти риски материализовались: сотни иностранных инвесторов столкнулись с утратой контроля над объектами на фоне финансовых проблем застройщиков. В долгосрочной инвестиционной стратегии Leasehold целесообразно исключать полностью, ограничиваясь объектами, на которые возможно оформить право собственности (Freehold).
Дополнительным риском 2025–2026 годов является структурный профицит жилья и высокий уровень пустующих объектов. Несмотря на сокращение новых запусков, рынок сталкивается с избыточным накопленным предложением, особенно в массовом сегменте и периферийных локациях. Это усиливает давление на вторичный рынок, доходность аренды и ликвидность отдельных проектов.
Ключевым системным риском рынка недвижимости Таиланда остаётся формат Leasehold. Значительная часть покупателей, особенно иностранных, недооценивает принципиальную разницу между правом собственности и долгосрочной арендой. Нередко эта разница умышленно нивелируется продавцами и агентами.
Фактически объект Leasehold остаётся собственностью юридического лица, а покупатель выступает арендатором. Это означает, что любые юридические, финансовые или налоговые проблемы компании-владельца напрямую создают риски для арендаторов. Такая недвижимость может быть обременена, изъята в пользу кредиторов либо вовлечена в судебные споры, при том что формальных механизмов защиты у арендаторов ограниченное количество.
В период ковидных ограничений эти риски материализовались: сотни иностранных инвесторов столкнулись с утратой контроля над объектами на фоне финансовых проблем застройщиков. В долгосрочной инвестиционной стратегии Leasehold целесообразно исключать полностью, ограничиваясь объектами, на которые возможно оформить право собственности (Freehold).
Дополнительным риском 2025–2026 годов является структурный профицит жилья и высокий уровень пустующих объектов. Несмотря на сокращение новых запусков, рынок сталкивается с избыточным накопленным предложением, особенно в массовом сегменте и периферийных локациях. Это усиливает давление на вторичный рынок, доходность аренды и ликвидность отдельных проектов.
Резюме
Рынок недвижимости Таиланда по-прежнему остаётся одним из наиболее интересных в Юго-Восточной Азии, однако подход к инвестициям требует повышенной избирательности и профессионального анализа. При наличии привлекательных точечных возможностей это один из самых сложных рынков региона: доходность проектов, находящихся в схожих локациях, может различаться кратно.
На рынке присутствует значительное количество объектов, где разрыв между первичной и вторичной стоимостью достигает 30–50% уже сразу после ввода в эксплуатацию, что отражает последствия oversupply и спекулятивного ценообразования предыдущих лет.
Быстрый рост цен на Пхукете в 2023–2025 годах формирует предпосылки для коррекционной фазы. Высокая зависимость региона от иностранного и туристического спроса усиливает волатильность. В краткосрочной перспективе (2025–2026) доходность инвестиций на Пхукете может быть выше, однако с точки зрения устойчивости и предсказуемости рынок Бангкока выглядит более надёжным.
На фоне глобальных геополитических изменений усиливается интерес китайских компаний к размещению офисов и региональных штаб-квартир в Бангкоке. Этот фактор может оказать долгосрочную поддержку спросу на жилую и коммерческую недвижимость в столичном регионе, смягчая последствия текущих дисбалансов.
Рынок недвижимости Таиланда по-прежнему остаётся одним из наиболее интересных в Юго-Восточной Азии, однако подход к инвестициям требует повышенной избирательности и профессионального анализа. При наличии привлекательных точечных возможностей это один из самых сложных рынков региона: доходность проектов, находящихся в схожих локациях, может различаться кратно.
На рынке присутствует значительное количество объектов, где разрыв между первичной и вторичной стоимостью достигает 30–50% уже сразу после ввода в эксплуатацию, что отражает последствия oversupply и спекулятивного ценообразования предыдущих лет.
Быстрый рост цен на Пхукете в 2023–2025 годах формирует предпосылки для коррекционной фазы. Высокая зависимость региона от иностранного и туристического спроса усиливает волатильность. В краткосрочной перспективе (2025–2026) доходность инвестиций на Пхукете может быть выше, однако с точки зрения устойчивости и предсказуемости рынок Бангкока выглядит более надёжным.
На фоне глобальных геополитических изменений усиливается интерес китайских компаний к размещению офисов и региональных штаб-квартир в Бангкоке. Этот фактор может оказать долгосрочную поддержку спросу на жилую и коммерческую недвижимость в столичном регионе, смягчая последствия текущих дисбалансов.
Присоединяйтесь к нашему Телеграм-каналу
Здесь мы рассказываем об инвестициях в недвижимость по всему миру