декабрь 2025
Рынок недвижимости Сингапура: обзор, перспективы, возможности
Ценовой индекс рынка недвижимости
За последние пять лет рынок недвижимости Сингапура прошёл фазу ускоренного роста, за которым последовало контролируемое замедление: в 2020 году рынок практически не скорректировался несмотря на COVID, в 2021–2022 годах цены резко выросли на фоне глобальной ликвидности, ограниченного предложения и инфляции, в 2023 году рост начал замедляться под давлением повышенных ставок и усиленных мер ABSD, а в 2024–2025 годах рынок перешёл в режим плато с умеренным положительным уклоном, сохраняя рост цен, но уже в рамках зрелого, низковолатильного цикла, ориентированного на сохранение капитала, а не на спекулятивную доходность.
Динамика цен
При этом по сегментам цены демонстрируют рост. Но с выраженным замедлением, что является предвестником завершения цикла роста. Исторический шлейф показывает, что циклы роста в Сингапуре непродолжительны. Предыдущий цикл роста имел место в 2009-2013 годах.
Количество сделок
В 2025 году рост количества сделок сохраняется во всех сегментах, однако структура рынка остаётся неизменной: HDB продолжает доминировать по объёму сделок, отражая устойчивый внутренний спрос, сегмент кондоминиумов растёт более умеренно на фоне жёсткой макропруденциальной политики, а рынок земельных домов остаётся нишевым и наиболее чувствительным к регуляторным ограничениям и стоимости капитала.
Динамика сделок с домами
В 2025 году количество сделок с landed-домами оценивается на уровне ~2 150, что указывает на сохранение устойчивого, но замедляющегося роста. Сегмент остаётся структурно ограниченным по предложению и менее чувствительным к краткосрочным колебаниям спроса, однако жёсткая макропруденциальная политика и высокая стоимость капитала сдерживают дальнейшее ускорение активности.
Динамика сделок с кондоминиумами
В 2025 году количество сделок с кондоминиумами оценивается на уровне ~22 500, что указывает на продолжение роста, но с явным замедлением темпов. Сегмент остаётся наиболее чувствительным к изменениям макропруденциальной политики и уровню ABSD, однако устойчивый внутренний спрос и ограниченное предложение поддерживают высокий уровень активности даже в фазе контролируемого охлаждения рынка.
Средняя цена квадратного метра
В 2025 году ценовая дифференциация между сегментами остаётся крайне высокой. Земельные дома продолжают торговаться с существенной премией за счёт структурного дефицита предложения и ограничений на владение, демонстрируя наибольшую устойчивость к циклическому охлаждению рынка. Кондоминиумы сохраняют умеренный рост цен, несмотря на жёсткую регуляторную среду, тогда как сегмент HDB остаётся наиболее доступным и контролируемым государством, выполняя в первую очередь социальную, а не инвестиционную функцию.
Средняя цена метра
В 2025 году ценовая иерархия регионов Сингапура сохраняется без структурных изменений. CCR продолжает торговаться с выраженной премией за счёт концентрации элитного жилья и ограниченного предложения, RCR остаётся сбалансированным сегментом с устойчивым спросом со стороны локальных покупателей и апгрейдеров, тогда как OCR демонстрирует более сдержанный рост и выполняет функцию массового рынка, наиболее чувствительного к макропруденциальной политике и уровню процентных ставок.
Иностранный спрос
В 2025 году общее количество сделок продолжило рост и превысило 53 тыс., однако структура спроса остаётся принципиально неизменной. Местные покупатели формируют подавляющее большинство сделок, тогда как доля иностранцев остаётся ограниченной и растёт крайне умеренно, несмотря на восстановление глобальной мобильности. Это подтверждает эффективность политики ABSD и подчёркивает, что рынок Сингапура в 2025 году остаётся внутренне ориентированным, высокорегулируемым и структурно защищённым от спекулятивного капитала.
Иностранный спрос
В 2025 году количество сделок с иностранными покупателями оценивается на уровне ~2 650, что отражает умеренный рост без структурного разворота тренда. Несмотря на постепенное восстановление глобального спроса, доля иностранцев остаётся ограниченной жёсткой системой ABSD и подтверждает, что рынок Сингапура продолжает функционировать преимущественно как локально ориентированный, высокорегулируемый и защищённый от спекулятивного перегрева.
Иностранный спрос
Наиболее активны в приобретении недвижимости в Сингапуре граждане Китая, Малайзии, Индонезии и Индии.
Темпы строительства
В 2025 году объём ввода жилья оценивается на уровне ~10,4 тыс. единиц, что указывает на сохранение структурно ограниченного предложения. Несмотря на частичное восстановление после провала 2022 года, темпы строительства остаются ниже долгосрочных потребностей рынка, что продолжает оказывать поддерживающее давление на цены и усиливает дефицит в наиболее востребованных сегментах, прежде всего в CCR и RCR.
Доходность аренды
В 2025 году сохраняется чёткая обратная корреляция между стоимостью входа и арендной доходностью. CCR характеризуется максимальными ценами и минимальной доходностью, отражая статус защитного и капиталоёмкого сегмента. RCR остаётся наиболее сбалансированным рынком с точки зрения соотношения цены и доходности, тогда как OCR демонстрирует наивысшую валовую доходность за счёт более доступных цен, оставаясь при этом наиболее чувствительным к изменениям процентных ставок и макропруденциальной политики.
Инфляция и доступность кредитов
В 2025 году инфляция в Сингапуре замедлилась до ~2,2%, что подтверждает успешность жёсткой монетарной политики MAS после инфляционного пика 2022–2023 годов. Ипотечные ставки при этом остаются структурно повышенными (~3,3%), что продолжает сдерживать спекулятивный спрос и усиливает роль собственных средств покупателей. Данный макрофон закрепляет сценарий контролируемого охлаждения рынка недвижимости без системных рисков для цен и финансовой стабильности.
Потенциал рынка и перспективы
По итогам 2025 года рынок недвижимости Сингапура окончательно закрепился в фазе контролируемого охлаждения без структурной коррекции. Рост цен продолжился, однако его темпы заметно замедлились по сравнению с 2021–2023 годами, что отражает эффективность жёсткой макропруденциальной политики и высокую чувствительность рынка к стоимости капитала. Индекс URA вырос умеренно, подтвердив, что рынок перешёл от фазы ускоренного роста к режиму ценовой стабилизации.
Спрос в 2025 году по-прежнему формировался преимущественно за счёт локальных покупателей, что подчёркивает внутреннюю устойчивость рынка и его независимость от колебаний международного инвестиционного капитала. Доля иностранцев остаётся ограниченной и растёт крайне умеренно, несмотря на восстановление глобальной мобильности, что напрямую связано с высокой ставкой ABSD и регуляторными барьерами. Рынок кондоминиумов сохраняет наибольшую активность, тогда как сегмент landed housing остаётся структурно дефицитным и демонстрирует наивысшую устойчивость к циклическим колебаниям.
Предложение в 2025 году оставалось структурно ограниченным: объёмы ввода жилья не вернулись к доковидным уровням, что продолжает оказывать поддерживающее давление на цены, особенно в CCR и RCR. На фоне замедления инфляции и сохранения относительно высоких ипотечных ставок рынок стал более чувствительным к качеству локаций и платёжеспособности конечного спроса. Арендный сегмент стабилизировался: доходности остаются низкими в абсолютном выражении, но полностью соответствуют профилю Сингапура как защитного и капиталоёмкого рынка.
Прогноз рынка недвижимости Сингапура на 2026 годВ 2026 году рынок недвижимости Сингапура, по базовому сценарию, продолжит развитие в режиме низковолатильного бокового тренда с умеренным положительным уклоном. Существенного ускорения цен не ожидается: прогнозируемый рост составит 2–4% в год, в первую очередь за счёт структурного дефицита предложения и высокой устойчивости внутреннего спроса. Рынок окончательно выходит из постпандемического цикла и закрепляется в фазе зрелой стабилизации.
Объёмы сделок в 2026 году, вероятнее всего, сохранятся на уровне 2025 года или покажут незначительный рост, при этом структура спроса останется неизменной: доминирование местных покупателей и минимальное влияние иностранного капитала. Сегмент CCR продолжит выполнять функцию защитного актива и хранилища капитала, RCR сохранит статус наиболее сбалансированного рынка, тогда как OCR останется наиболее чувствительным к динамике процентных ставок.
Арендный рынок в 2026 году, по прогнозу, останется стабильным, без резких колебаний ставок. Возможное постепенное смягчение денежно-кредитных условий может снизить давление на ипотечный спрос, однако регулятор, с высокой вероятностью, сохранит жёсткий контроль над спекулятивными рисками. Существенных изменений в политике ABSD в базовом сценарии не ожидается.
В целом Сингапур в 2026 году сохранит статус одного из самых предсказуемых, зарегулированных и устойчивых рынков недвижимости в мире. Это рынок не для агрессивного роста доходности, а для сохранения капитала, защиты от инфляционных рисков и долгосрочных стратегий с минимальной волатильностью и высокой институциональной надёжностью.
По итогам 2025 года рынок недвижимости Сингапура окончательно закрепился в фазе контролируемого охлаждения без структурной коррекции. Рост цен продолжился, однако его темпы заметно замедлились по сравнению с 2021–2023 годами, что отражает эффективность жёсткой макропруденциальной политики и высокую чувствительность рынка к стоимости капитала. Индекс URA вырос умеренно, подтвердив, что рынок перешёл от фазы ускоренного роста к режиму ценовой стабилизации.
Спрос в 2025 году по-прежнему формировался преимущественно за счёт локальных покупателей, что подчёркивает внутреннюю устойчивость рынка и его независимость от колебаний международного инвестиционного капитала. Доля иностранцев остаётся ограниченной и растёт крайне умеренно, несмотря на восстановление глобальной мобильности, что напрямую связано с высокой ставкой ABSD и регуляторными барьерами. Рынок кондоминиумов сохраняет наибольшую активность, тогда как сегмент landed housing остаётся структурно дефицитным и демонстрирует наивысшую устойчивость к циклическим колебаниям.
Предложение в 2025 году оставалось структурно ограниченным: объёмы ввода жилья не вернулись к доковидным уровням, что продолжает оказывать поддерживающее давление на цены, особенно в CCR и RCR. На фоне замедления инфляции и сохранения относительно высоких ипотечных ставок рынок стал более чувствительным к качеству локаций и платёжеспособности конечного спроса. Арендный сегмент стабилизировался: доходности остаются низкими в абсолютном выражении, но полностью соответствуют профилю Сингапура как защитного и капиталоёмкого рынка.
Прогноз рынка недвижимости Сингапура на 2026 годВ 2026 году рынок недвижимости Сингапура, по базовому сценарию, продолжит развитие в режиме низковолатильного бокового тренда с умеренным положительным уклоном. Существенного ускорения цен не ожидается: прогнозируемый рост составит 2–4% в год, в первую очередь за счёт структурного дефицита предложения и высокой устойчивости внутреннего спроса. Рынок окончательно выходит из постпандемического цикла и закрепляется в фазе зрелой стабилизации.
Объёмы сделок в 2026 году, вероятнее всего, сохранятся на уровне 2025 года или покажут незначительный рост, при этом структура спроса останется неизменной: доминирование местных покупателей и минимальное влияние иностранного капитала. Сегмент CCR продолжит выполнять функцию защитного актива и хранилища капитала, RCR сохранит статус наиболее сбалансированного рынка, тогда как OCR останется наиболее чувствительным к динамике процентных ставок.
Арендный рынок в 2026 году, по прогнозу, останется стабильным, без резких колебаний ставок. Возможное постепенное смягчение денежно-кредитных условий может снизить давление на ипотечный спрос, однако регулятор, с высокой вероятностью, сохранит жёсткий контроль над спекулятивными рисками. Существенных изменений в политике ABSD в базовом сценарии не ожидается.
В целом Сингапур в 2026 году сохранит статус одного из самых предсказуемых, зарегулированных и устойчивых рынков недвижимости в мире. Это рынок не для агрессивного роста доходности, а для сохранения капитала, защиты от инфляционных рисков и долгосрочных стратегий с минимальной волатильностью и высокой институциональной надёжностью.