Рынок жилой недвижимости.
В массовых сегментах рынок недвижимости продолжает испытывать давление из-за слишком больших объемов запуска новых проектов в 21-24 годах. На текущий момент динамика количества сделок и растущий % нераспроданной недвижимости в новостройках говорят о значительном избытке предложения, что обеспечит продолжительную стагнацию в данном сегменте.

В подобных условиях инвестиционная активность, как правило, перераспределяется в пользу элитного сегмента, менее чувствительного к колебаниям ипотечных ставок и не зависящего от государственных программ субсидирования. В 2025 году рынок элитной жилой недвижимости Москвы демонстрировал положительную динамику — как по объему заключённых сделок, так и по уровню цен. Основными драйверами роста стали высокий платежеспособный спрос и структурно ограниченное предложение в ключевых локациях. Особенно заметный рост был зафиксирован в категории de luxe. По прогнозам, в 2026 году тенденция к росту может сохраниться, особенно в районах с дефицитом нового строительства и стабильно высоким спросом. Вместе с тем, учитывая продолжающийся рост цен уже на протяжении трёх лет, потенциал расширения в этом сегменте близок к исчерпанию. Это делает инвестиции в элитную недвижимость в горизонте 2026–2027 годов существенно более рискованными с точки зрения ликвидности и возможности последующей реализации активов.

В премиальном и бизнес-сегментах также наблюдался рост цен и активности. Однако в сегменте бизнес-класса существенная часть сделок в 2025 году была реализована при поддержке рассроченных схем оплаты от застройщиков. Это формирует отложенные риски: значительное количество покупателей может оказаться неспособным выполнить финансовые обязательства на финальном этапе, что создаёт предпосылки к росту объёма срочных продаж при получении ключей. В таких условиях вероятно формирование ценового давления на вторичном рынке, особенно в проектах с массовым характером и ограниченной ликвидностью.

Отдельно следует отметить сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По итогам 2025 года он продемонстрировал слабые результаты: как по числу введённых объектов, так и по уровню спроса. Это обусловлено высокой стоимостью кредитных ресурсов и сниженной доступностью ипотеки. Тем не менее, в сегменте ИЖС аккумулирован значительный отложенный спрос, реализация которого может начаться во второй половине 2026 года — при условии снижения ипотечных ставок и стабилизации макроэкономических условий.

Потенциал рынка и перспективы
Завершается структурная трансформация складского и логистического сегментов, инициированная экспоненциальным ростом e‑commerce в предыдущие годы. Уже в 2025 году спрос на складскую недвижимость продемонстрировал существенное снижение по сравнению с 2024 годом, и эта нисходящая динамика, по всей вероятности, сохранится в 2026 году. При этом системного избытка предложения на рынке ожидать не следует: в условиях высоких ставок в 2024–2025 годах объемы запуска новых проектов оставались ограниченными. Основную долю новых контрактов составили сделки формата build-to-suit (BTS), реализуемые под конкретные потребности арендаторов.

Отдельного внимания заслуживает сегмент дата-центров, ориентированных на размещение инфраструктуры искусственного интеллекта. Он представляет собой высокопотенциальное инвестиционное направление в контексте структурных преимуществ Российской Федерации — в частности, высокой доступности энергетических мощностей и конкурентных цен на электроэнергию. Наибольшую инвестиционную привлекательность в данном контексте представляют площадки в непосредственной близости от электростанций.

2026 год, с высокой долей вероятности, станет годом корректировки и сложных решений для профессиональных участников рынка. На фоне замедления активности сразу в нескольких ключевых сегментах особое внимание институциональных инвесторов может быть смещено в сторону торговой недвижимости. Запрос на новые площади со стороны ритейл-сетей в агломерациях сохраняется высоким, а доходность объектов коммерческой недвижимости в России остается на пиковых уровнях. Это формирует окно инвестиционных возможностей: при том, что частный капитал, как правило, не принимает сроки окупаемости свыше 8–10 лет, для институциональных игроков такие параметры находятся в пределах целевых ориентиров. Совокупная емкость данного сегмента в ближайшие годы оценивается в пределах 50–70 млрд рублей, что делает его инвестиционно значимым.

Наконец, совокупность рыночных рисков, финансовой волатильности и геополитической неопределенности будет требовать от инвесторов в 2026 году высокой степени сдержанности, дисциплины и тщательной проработки инвестиционных решений. Любая стратегия размещения капитала в российских активах должна основываться на сравнительном анализе альтернативных инструментов и учитывать факторы ликвидности и устойчивости к внешним шокам.