декабрь 2025
Рынок недвижимости Катара: обзор, перспективы, возможности
Индекс рына недвижимости
Индекс недвижимость Катара немонстрирует высокую нестабильность, совершая ощутимые колебания в течение года. Это очень нетипичная картина, иногда имеющая место на небольших рынках, к которым относится Катар. Несмотря на экономическую мошь страны индекс недвижимости нестабилен из-за небольшого количества сделок в целом.
Количество сделок
резкое снижение активности в 2024 году носило коррекционный, а не структурный характер. В 2025 году рынок демонстрирует частичное восстановление числа сделок, однако объёмы остаются заметно ниже пиковых значений 2022–2023 годов, что указывает на переход рынка в фазу пост-чемпионатного охлаждения и нормализации спроса. Это формирует более реалистичную базу для анализа устойчивости рынка и прогнозирования динамики на 2026 год.
Иностранные граждане могут приобретать недвижимость с правом пользования на срок до 99 лет в следующих зонах:
- Msheireb (Зона 13)
- Fereej Abdul Aziz (Зона 14)
- Doha Al Jadeeda (Зона 15)
- Old Al Ghanim (Зона 16)
- Al Rufaa and Old Al Hitmi (Зона 17)
- Al Salata (Зона 18)
- Fereej Bin Mahmoud (Зоны 22 и 23)
- Rawdat Al Khail (Зона 24)
- Al Mansoura and Fereej Bin Durham (Зона 25)
- Najma (Зона 26)
- Umm Ghuwailina (Зона 27)
- Al Khulaifat (Зона 28)
- Al Sadd (Зона 38)
- Al Mirqab Al Jadeed and Fereej Al Nasr (Зона 39)
- Doha International Airport Area (Зона 48)
- Al Dafna, Al Qassar, Onaiza (Зоны 60, 61, 63)
- Lusail, Al Kharaej, Jabal Thuaileb (Зоны 69, 70)
Иностранный спрос
Данные за 2025 год демонстрируют, что снижение активности иностранцев в 2024 году носило циклический, а не структурный характер. В 2025 году наблюдается умеренное восстановление числа сделок с участием иностранного капитала, однако доля иностранцев остаётся ниже пиков 2022–2023 годов, что отражает завершение постчемпионатного инвестиционного цикла и переход рынка Катара в фазу нормализации спроса. Это формирует более консервативный, но устойчивый профиль рынка на горизонте 2026 года.
Иностранный спрос
Наиболее активно недвижимость в Катара приобретают граждане Индии, Пакистана, Египта, Филиппин и Великобритании.
Стоимость квадратного метра
Данные за 2025 год подтверждают фазу ценовой нормализации после постчемпионатного пика. The Pearl сохраняет статус наиболее премиального субрынка с минимальной чувствительностью к снижению спроса, тогда как Доха и Лусаил демонстрируют умеренную стагнацию цен на фоне избыточного предложения. Аль-Вакра и Аль-Райян остаются более доступными рынками с локальным спросом и ограниченным инвестиционным апсайдом, что в совокупности формирует рынок с выраженной сегментацией и пониженным потенциалом краткосрочного роста.
Доходность аренды
Диаграмма наглядно подтверждает структурную асимметрию рынка Катара: The Pearl остаётся самым дорогим субрынком, но демонстрирует минимальную арендную доходность, что подчёркивает его статус имиджевого и капиталоёмкого актива. Лусаил и Аль-Вакра предлагают наиболее сбалансированное соотношение цены и доходности, тогда как Доха и Аль-Райян сохраняют умеренно защитный профиль с доходностью выше премиального сегмента, но без выраженного потенциала роста стоимости. В совокупности это указывает на рынок, где инвестиционная логика в 2025 году смещается от роста капитала к cash-flow-ориентированным стратегиям.
В 2025 году рынок недвижимости Катара окончательно перешёл в фазу "постчемпионатной" нормализации после перегретого цикла 2021–2023 годов. Снижение транзакционной активности, зафиксированное в 2024 году, в 2025-м сменилось умеренным восстановлением количества сделок, однако объёмы остаются заметно ниже пиковых значений, что указывает на отсутствие спекулятивного импульса и переход рынка к более устойчивой, но менее динамичной модели. Ценовая динамика в большинстве сегментов характеризуется стагнацией с локальными коррекциями, особенно в районах с избыточным предложением.
Структура спроса в 2025 году демонстрирует высокую сегментацию: премиальные локации, такие как The Pearl, сохраняют ценовую устойчивость, но показывают пониженную арендную доходность, подтверждая их статус имиджевых и капиталоёмких активов. Массовые и полупериферийные рынки — Лусаил, Аль-Вакра и Аль-Райян — демонстрируют более сбалансированное соотношение цены и доходности, однако остаются чувствительными к динамике предложения и миграционным потокам. Доля иностранных покупателей в 2025 году умеренно восстановилась после спада, но так и не вернулась к уровням пикового инвестиционного цикла, что подчёркивает завершение фазы внешнего инвестиционного ажиотажа.
В целом рынок Катара в 2025 году характеризуется избыточным предложением в ряде сегментов, ограниченным ростом цен и смещением инвестиционного фокуса от прироста капитала к арендному денежному потоку.
Прогноз рынка недвижимости Катара на 2026 годВ 2026 году рынок недвижимости Катара, с высокой вероятностью, сохранит боковую динамику с низкой волатильностью, без предпосылок для быстрого ценового роста. В базовом сценарии цены будут колебаться в диапазоне ±2–3%, с возможной умеренной коррекцией в районах с наибольшим избытком предложения и стабильностью в премиальных локациях. Существенных драйверов для нового инвестиционного цикла в краткосрочной перспективе не просматривается.
Транзакционная активность в 2026 году, вероятно, останется на уровне 2025 года или покажет слабый рост за счёт локального спроса и точечного возвращения иностранного капитала, ориентированного преимущественно на арендную доходность. Инвестиционная привлекательность рынка будет по-прежнему сосредоточена в проектах с устойчивым cash-flow, тогда как стратегии, ориентированные на рост стоимости, будут ограничены по потенциалу.
В целом Катар в 2026 году остаётся рынком низкого риска, но и ограниченного апсайда, подходящим для консервативных инвесторов, ориентированных на стабильный доход и сохранение капитала, но не для агрессивных стратегий роста. Государственная политика и регуляторная среда сохраняют предсказуемость, однако отсутствие структурных драйверов роста делает рынок зависимым от внешних макроэкономических и миграционных факторов.
Структура спроса в 2025 году демонстрирует высокую сегментацию: премиальные локации, такие как The Pearl, сохраняют ценовую устойчивость, но показывают пониженную арендную доходность, подтверждая их статус имиджевых и капиталоёмких активов. Массовые и полупериферийные рынки — Лусаил, Аль-Вакра и Аль-Райян — демонстрируют более сбалансированное соотношение цены и доходности, однако остаются чувствительными к динамике предложения и миграционным потокам. Доля иностранных покупателей в 2025 году умеренно восстановилась после спада, но так и не вернулась к уровням пикового инвестиционного цикла, что подчёркивает завершение фазы внешнего инвестиционного ажиотажа.
В целом рынок Катара в 2025 году характеризуется избыточным предложением в ряде сегментов, ограниченным ростом цен и смещением инвестиционного фокуса от прироста капитала к арендному денежному потоку.
Прогноз рынка недвижимости Катара на 2026 годВ 2026 году рынок недвижимости Катара, с высокой вероятностью, сохранит боковую динамику с низкой волатильностью, без предпосылок для быстрого ценового роста. В базовом сценарии цены будут колебаться в диапазоне ±2–3%, с возможной умеренной коррекцией в районах с наибольшим избытком предложения и стабильностью в премиальных локациях. Существенных драйверов для нового инвестиционного цикла в краткосрочной перспективе не просматривается.
Транзакционная активность в 2026 году, вероятно, останется на уровне 2025 года или покажет слабый рост за счёт локального спроса и точечного возвращения иностранного капитала, ориентированного преимущественно на арендную доходность. Инвестиционная привлекательность рынка будет по-прежнему сосредоточена в проектах с устойчивым cash-flow, тогда как стратегии, ориентированные на рост стоимости, будут ограничены по потенциалу.
В целом Катар в 2026 году остаётся рынком низкого риска, но и ограниченного апсайда, подходящим для консервативных инвесторов, ориентированных на стабильный доход и сохранение капитала, но не для агрессивных стратегий роста. Государственная политика и регуляторная среда сохраняют предсказуемость, однако отсутствие структурных драйверов роста делает рынок зависимым от внешних макроэкономических и миграционных факторов.
Присоединяйтесь к нашему Телеграм-каналу
Здесь мы рассказываем об инвестициях в недвижимость по всему миру
Хотите узнать больше о возможностях инвестирования в стране? Забронируйте бесплатную консультацию
*Мы не навязываем свои услуги и не рассылаем спам.
*Мы не навязываем свои услуги и не рассылаем спам.
You agree to our Terms and Conditions