offerR137
Build-to-Suit супермаркеты с окупаемостью 5.5–6.5 лет

Локация: Московская область

Арендаторы: X5 / Магнит

Модель с защитой от инфляции через % от товарооборота.

Целевая окупаемсоть: 5,5-6,5 лет.

  • Локация
    Московская область от 30 до 100 км от Москвы. Локальные дороги с высокой загрузкой
  • Площадь
    Участок от 16 соток и более, располженный возле автомагистрали
Финансовая модель
Стоимость земли
15.000.000 - 30.000.000 р.
Площадь строительства
450-600 метров в зависимости от участка
Стоимость строительства
40.000р/м2
Согласование, проектирование и другие расходы
до 30% от общих затрат
Стоимость аренды
1.800-2100р/м2 в месяц
Окупаемость
5,5-6,5 лет по первому году
Стоимость продажи ГАБ
из расчета 8-9 лет ГАП по первому году
Необходимый объем инвестиций
от 52.000.000р. до 80.000.000р.
Целевая доходность на вложенный капитал
35%-45% годовых
Почему именно Московская область
  • Тренд
    Высокий актуальный интерес сетей, находящихся в активном поиске
    1
  • Деформация спроса
    Инвесторы активнее ищут супермаркеты в городах, где окупаемость составляет от 10 лет и выше
    2
  • Цифры
    Окупаемость сравнима только с дарксторами торговых сетей. При этом само помещение более ликвидно.
    3
  • Низкий институциональный спрос
    Институциональные инвесторы пока не пришли в сегмент, что обеспечивает высокую доходность, не характерную для институциональных инвестиций. С приходом в сегмент институциональных инвесторов ликвидность будет расти, одновременно сокращая доходность
    4
  • Защита инвестиций
    Договора заключаются с учетом % от РТО, что обеспечивает защиту инвеситиций от инфляционных скачков, в отличие от стандартных договорных форматов. Доходность растет пропорционально росту цен.
    Доля от РТО составляет от 3 до 5%.
    5
  • Потенциал аномальной доходности
    Доходность расчитывается исходя из базовой арендной ставки с учетом индексации. Но при грамотном выборе локации % от РТО иногда обеспечивает доходность на 15-25% выше прогноза, что сокращает окупаемость и повышает ценность объекта.
    6
Оптимальная точка входа
На фоне сокращения количества традиционных супермаркетов в больших городах, сети продолжают экспансию в пригороды в формате традиционных супермаркетов, так как расстояние от магазина до потребителя невозможно эффективно покрыть доставкой.

Основной фокус сетей: 60-100 км от Москвы.
Как осуществляется взаимодействие
Подбор участка
Только трассы и локальные дороги с подтвержденным трафиком
Заключение предварительного соглашения с арендатором
X5 / Магнит / другие операторы
Выкуп участка
Осуществляется только после подтверждения намерения будующим сетевым арендатором
Проектирование Build-to-Suit
Здание заранее максимально адаптируется под нужды арендатора
Строительство здания
Срок возведения объекта составляет от 4 до 6 месяцев. Сразу по завершении основного строителства арендатор начинает ремонт внутри здания
Начало арендных платежей
Сразу по завершении строительства и срока арендных каникул на ремонт арендатор начинает платить аренду по зафиксированной ставке или % от РТО, если он составляет больше ставки аренды. Объект начинает генерировать прибыль.
Продажа как готового арендного бизнеса или сохранение объекта в портфеле
Инвестор сам принимает решение, как распорядиться объектов. Магазин может быть продан как готовый бизнес для фиксации прибыли (ГАП за 2-3 года) либо сохранить объект в своем портфеле для получения ренты.
Зашита инвестиций
Безопасность вложений обеспечивается полным контролем инвестора над процессом и высокой ликвидностью создаваемого актива, который изначально строится по модели "Build-to-suit"
Узнать детали
  • Контроль инвестора
    Все имущественные активы с момента приобретения земли и до момента продажи готового объекта оформляются только на инвестора либо его доверенных лиц
  • Арендный доход
    Все время с момента заселения арендатора до момента продажи, как готового бизнеса, объект приносит высокий арендный доход, полностью окупающий вложения за 5,5-6,5 лет.
Кто мы
WhiteIndex - международное специализированное агентство в сфере инвестиционной недвижимости, обслуживающее интересы частных клиентов и институциональных инвесторов
  • 40+
    Стран охвачено мониторингом рынка
  • $35.000.000+
    В управлении
  • 34,6%
    Средняя доходность рублевых инвестиций в 2021-2026 годах
Хотите узнать больше о возможностях инвестирования в 40+ странах? Забронируйте бесплатную консультацию
*Мы не навязываем свои услуги и не рассылаем спам.
You agree to our Terms and Conditions