январь 2025
Рынок недвижимости Израиля: обзор, перспективы, возможности
Индекс рына недвижимости
Индекс недвижимости Израиля переживал охлаждение в 2017-2018 годах, но в период ковида и сразу после снятия ограничений начался бурный рост с признаками приближения перегрева. С началом операции в Газе индекс действительно скорректировался, но уже в конце 2023 года снова продолжил рост. В начале 2025 года индекс показал рост, но потом вернулся к показателям конца 2024 года.
Количество сделок с недвижимостью
В 2025 году рынок недвижимости Израиля демонстрирует частичное восстановление активности после спада 2023 года, однако объёмы сделок остаются ниже исторических средних, что указывает на сохранение осторожности со стороны покупателей
Средняя цена квадратного метра
В 2025 году ценовая структура рынка Израиля остаётся устойчиво поляризованной. Тель-Авив сохраняет статус самого дорогого рынка страны с уровнем около 47 000 ILS/м², демонстрируя лишь умеренный рост на фоне снижения ликвидности. Иерусалим удерживает второе место с показателем порядка 33 500 ILS/м², чему способствует стабильный внутренний спрос и ограниченное новое предложение. Хайфа и Нетания находятся в фазе умеренного роста и стабилизации, тогда как Беэр-Шева остаётся наиболее доступным рынком, чувствительным к ставкам и объёму ипотечного кредитования.
Доходность аренды
Рынок аренды в Израиле характеризуется уникально низкой доходностью. В 2025 году доходность аренды в Израиле остаётся умеренной и структурно низкой, что отражает сочетание высоких цен на жильё и устойчивого спроса на аренду. Тель-Авив демонстрирует минимальную доходность (около 2,2%), подтверждая статус города как рынка сохранения капитала, а не доходных инвестиций. Иерусалим и Нетания находятся в диапазоне 2,7–2,8%, обеспечивая относительный баланс между стабильностью и доходностью. Наиболее высокая доходность сохраняется в Беэр-Шеве (около 3,6%) и Хайфе (около 3,0%), что делает эти рынки более привлекательными для инвесторов, ориентированных на текущий денежный поток, при более высоких локальных рисках.
Иностранный спрос
В 2025 году количество сделок с иностранцами оценивается примерно в 4 тыс., что соответствует около 4,5–5% от общего объёма рынка. На фоне умеренного восстановления общего числа сделок после провала 2023 года иностранный сегмент остаётся структурно сжатым и не возвращается к уровням середины 2010-х годов. Это подтверждает, что рынок недвижимости Израиля в 2025 году по-прежнему формируется преимущественно внутренним спросом, а иностранные покупатели играют вспомогательную, а не системообразующую роль.
Иностранный спрос
Среди иностранцев наиболее активны американцы, французы, британцы, канадцы и россияне.
Потенциал рынка и перспективы
По итогам 2025 года рынок недвижимости Израиля вышел из фазы резкого спада, однако восстановление носило ограниченный и неравномерный характер. Объём сделок увеличился по сравнению с кризисным 2023 годом, но остался существенно ниже уровней 2016–2022 годов. Это указывает на то, что рынок пока не вернулся к нормальному циклу активности и по-прежнему находится под давлением макроэкономических и финансовых факторов, прежде всего высоких процентных ставок и ограниченной доступности ипотечного кредитования.
Ценовая динамика в 2025 году характеризовалась устойчивостью, но без ускорения. В крупнейших городах страны цены продолжили умеренный рост или стабилизировались, при этом существенного снижения не произошло даже на фоне падения объёмов сделок в предыдущие годы. Это подтверждает структурный дефицит предложения и высокую инерционность израильского рынка. Тель-Авив и Иерусалим сохранили статус наиболее дорогих и наименее доходных рынков, ориентированных прежде всего на сохранение капитала. Более доступные города, такие как Беэр-Шева и Хайфа, продемонстрировали лучшую доходность аренды, однако остаются более чувствительными к изменению ставок и общей экономической конъюнктуры.
Доходность аренды в 2025 году осталась на низком уровне по международным меркам и не компенсирует полностью высокую стоимость входа в рынок. Это подчёркивает, что рынок недвижимости Израиля в своей основе ориентирован не на текущий денежный поток, а на долгосрочное владение и защиту капитала. При этом спрос на аренду остаётся устойчивым, что ограничивает риски резкого падения цен даже в условиях снижения покупательской активности.
Иностранный сегмент в 2025 году сохранил второстепенную роль. Количество сделок с иностранцами осталось ограниченным, а их доля в общем объёме рынка не демонстрирует признаков структурного роста. Это означает, что динамика рынка в Израиле в первую очередь определяется внутренними факторами — демографией, доходами домохозяйств, стоимостью кредитования и объёмами нового строительства.
В 2026 году рынок недвижимости Израиля, по базовому сценарию, продолжит движение в режиме медленной стабилизации. Существенного скачка объёмов сделок не ожидается: активность будет расти постепенно и останется ниже исторических пиков, если процентные ставки сохранятся на относительно высоком уровне. Цены, вероятнее всего, продолжат демонстрировать боковую динамику с умеренным ростом в наиболее ликвидных городах и стагнацией на периферии. Вероятность масштабной коррекции цен остаётся низкой из-за структурного дефицита предложения и устойчивого спроса на аренду.
Таким образом, в 2026 году рынок недвижимости Израиля остаётся рынком высокой устойчивости, но ограниченной инвестиционной доходности. Он подходит для стратегий долгосрочного сохранения капитала и точечных инвестиций в ликвидных локациях, однако не является рынком быстрого роста или высокой арендной доходности. Ключевыми рисками на горизонте 2026 года остаются стоимость заёмного капитала, темпы нового строительства и общая макроэкономическая неопределённость, тогда как фундаментальные факторы спроса продолжают играть стабилизирующую роль.
По итогам 2025 года рынок недвижимости Израиля вышел из фазы резкого спада, однако восстановление носило ограниченный и неравномерный характер. Объём сделок увеличился по сравнению с кризисным 2023 годом, но остался существенно ниже уровней 2016–2022 годов. Это указывает на то, что рынок пока не вернулся к нормальному циклу активности и по-прежнему находится под давлением макроэкономических и финансовых факторов, прежде всего высоких процентных ставок и ограниченной доступности ипотечного кредитования.
Ценовая динамика в 2025 году характеризовалась устойчивостью, но без ускорения. В крупнейших городах страны цены продолжили умеренный рост или стабилизировались, при этом существенного снижения не произошло даже на фоне падения объёмов сделок в предыдущие годы. Это подтверждает структурный дефицит предложения и высокую инерционность израильского рынка. Тель-Авив и Иерусалим сохранили статус наиболее дорогих и наименее доходных рынков, ориентированных прежде всего на сохранение капитала. Более доступные города, такие как Беэр-Шева и Хайфа, продемонстрировали лучшую доходность аренды, однако остаются более чувствительными к изменению ставок и общей экономической конъюнктуры.
Доходность аренды в 2025 году осталась на низком уровне по международным меркам и не компенсирует полностью высокую стоимость входа в рынок. Это подчёркивает, что рынок недвижимости Израиля в своей основе ориентирован не на текущий денежный поток, а на долгосрочное владение и защиту капитала. При этом спрос на аренду остаётся устойчивым, что ограничивает риски резкого падения цен даже в условиях снижения покупательской активности.
Иностранный сегмент в 2025 году сохранил второстепенную роль. Количество сделок с иностранцами осталось ограниченным, а их доля в общем объёме рынка не демонстрирует признаков структурного роста. Это означает, что динамика рынка в Израиле в первую очередь определяется внутренними факторами — демографией, доходами домохозяйств, стоимостью кредитования и объёмами нового строительства.
В 2026 году рынок недвижимости Израиля, по базовому сценарию, продолжит движение в режиме медленной стабилизации. Существенного скачка объёмов сделок не ожидается: активность будет расти постепенно и останется ниже исторических пиков, если процентные ставки сохранятся на относительно высоком уровне. Цены, вероятнее всего, продолжат демонстрировать боковую динамику с умеренным ростом в наиболее ликвидных городах и стагнацией на периферии. Вероятность масштабной коррекции цен остаётся низкой из-за структурного дефицита предложения и устойчивого спроса на аренду.
Таким образом, в 2026 году рынок недвижимости Израиля остаётся рынком высокой устойчивости, но ограниченной инвестиционной доходности. Он подходит для стратегий долгосрочного сохранения капитала и точечных инвестиций в ликвидных локациях, однако не является рынком быстрого роста или высокой арендной доходности. Ключевыми рисками на горизонте 2026 года остаются стоимость заёмного капитала, темпы нового строительства и общая макроэкономическая неопределённость, тогда как фундаментальные факторы спроса продолжают играть стабилизирующую роль.
Присоединяйтесь к нашему Телеграм-каналу
Здесь мы рассказываем об инвестициях в недвижимость по всему миру