декабрь 2025
Рынок недвижимости Индонезия: обзор, перспективы, возможности
Индекс рына недвижимости
Индекс цен на недвижимость Индонезии демонстрирует очень скромный рост. Это связано с тем, что цены растут в регионах с иностранным спросом, но эти данные раствараются на фоне общего рынка страны, который прибывает в неподвижном состоянии. Население Индонезии 285 миллионов человек. Это одно из самых населенных государств мира.
Количество сделок
В 2025 году объём сделок оценивается на уровне ~325 тыс., что отражает частичное восстановление после снижения в 2024 году, но без возврата к пиковым значениям 2022–2023 годов. Рынок остаётся устойчивым за счёт доминирования внутреннего спроса, однако входит в фазу циклической нормализации, на фоне более жёстких финансовых условий и осторожного поведения покупателей.
Потенциал рынка и перспективы
Точная статистика по доли иностранных покупателей в общем объеме сделок для Индонезии отсутствует. Но известно, что доля иностранцев среди покупателей недвижимости составляет от 5 до 12% ежегодно.
Точная статистика по доли иностранных покупателей в общем объеме сделок для Индонезии отсутствует. Но известно, что доля иностранцев среди покупателей недвижимости составляет от 5 до 12% ежегодно.
Стоимость квадратного метра
В 2025 году ценовая структура рынка Индонезии остаётся чётко сегментированной. Бали сохраняет статус самого дорогого рынка с уровнем около 3 500 USD/м², отражая высокую зависимость от иностранного спроса и ограниченность качественного предложения. Джакарта занимает второе место (~2 250 USD/м²), демонстрируя более стабильную и внутренне ориентированную динамику. Сурабая, Бандунг и Медан остаются рынками локального спроса с существенно более низкой стоимостью входа и ограниченной инвестиционной ликвидностью.
Доходность аренды
В 2025 году Индонезия демонстрирует выраженную дивергенцию между ценой входа и арендной доходностью. Бали остаётся наиболее дорогим и одновременно самым доходным рынком за счёт туристического и иностранного спроса, однако характеризуется повышенной волатильностью. Джакарта формирует более сбалансированный профиль с умеренной доходностью и устойчивым внутренним спросом. Сурабая, Бандунг и Медан сохраняют статус рынков локального спроса с ограниченной ликвидностью и постепенно снижающейся доходностью по мере роста цен.
Иностранный спрос
В 2025 году структура иностранного спроса в Индонезии остаётся диверсифицированной и устойчивой. Сингапур сохраняет позицию крупнейшего источника иностранного капитала, что отражает как географическую близость, так и инвестиционную интеграцию рынков. США и Австралия формируют второй эшелон спроса, ориентированный преимущественно на инвестиционные и lifestyle-покупки. Доля Малайзии демонстрирует умеренный рост, тогда как Япония остаётся нишевым участником рынка. Категория «прочие» увеличилась, что указывает на постепенное расширение географии иностранного интереса без формирования доминирующего внешнего игрока.
Потенциал рынка и перспективы
По итогам 2025 года рынок недвижимости Индонезии продемонстрировал устойчивость и структурную зрелость, несмотря на замедление экономического роста и более жёсткие финансовые условия. Количество сделок частично восстановилось после снижения 2024 года и составило около 325 тыс., однако рынок не вернулся к пиковым значениям 2022–2023 годов, что указывает на переход к фазе циклической нормализации. Динамика рынка по-прежнему определяется преимущественно внутренним спросом, тогда как иностранный капитал выполняет вспомогательную, но значимую роль в отдельных сегментах.
Ценовая динамика в 2025 году носила умеренно положительный характер и была неоднородной по регионам. Джакарта сохраняет статус наиболее стабильного и ликвидного рынка, ориентированного на внутренний спрос и долгосрочное владение. Бали остаётся самым дорогим и одновременно самым доходным рынком страны, однако его высокая доходность обусловлена туристическим спросом и сопровождается повышенной волатильностью и чувствительностью к внешним шокам. Вторичные города — Сурабая, Бандунг и Медан — сохраняют более низкую стоимость входа и ориентированы преимущественно на локальный спрос, с ограниченной инвестиционной ликвидностью.
Арендный сегмент в 2025 году остался одним из ключевых факторов инвестиционной привлекательности Индонезии. Валовая доходность аренды в большинстве крупных городов сохраняется на уровне, превышающем показатели развитых рынков, что поддерживает интерес инвесторов, ориентированных на текущий денежный поток. При этом в туристических регионах наблюдается рост операционных и регуляторных рисков, связанных с перегревом отдельных субрынков.
Иностранный спрос в 2025 году характеризуется диверсифицированной структурой без доминирования одного источника капитала. Сингапур, США и Австралия формируют основной поток инвестиций, что повышает устойчивость рынка и снижает зависимость от конъюнктуры одной страны. При этом иностранцы по-прежнему концентрируются в узком сегменте объектов, прежде всего в Бали и отдельных районах Джакарты.
Прогноз рынка недвижимости Индонезии на 2026 годВ 2026 году рынок недвижимости Индонезии, по базовому сценарию, продолжит развитие в режиме контролируемой стабилизации. Существенного ускорения объёмов сделок не ожидается: активность, вероятнее всего, сохранится в диапазоне 320–335 тыс. транзакций, отражая баланс между устойчивым внутренним спросом и ограничениями со стороны стоимости заёмного капитала. Рынок окончательно закрепляется в фазе зрелого цикла, без признаков перегрева на национальном уровне.
Ценовая динамика в 2026 году, по прогнозу, останется сдержанной, с ростом в пределах 3–7% в год в зависимости от региона. Наиболее устойчивыми останутся рынки Джакарты и крупных агломераций, тогда как Бали сохранит потенциал повышенной доходности, но будет сопровождаться повышенной волатильностью и риском локальных коррекций. Вторичные города продолжат развиваться медленно и останутся нишевыми с точки зрения инвестиций.
Арендный рынок в 2026 году сохранит конкурентоспособность и будет ключевым аргументом в пользу Индонезии на фоне других рынков Юго-Восточной Азии. При этом инвесторам потребуется более тщательная оценка локаций и форматов недвижимости, особенно в туристических зонах, где риск перенасыщения предложения постепенно возрастает.
В целом Индонезия в 2026 году остаётся рынком умеренного роста, высокой доходности и повышенной региональной дифференциации. Он подходит для инвесторов, ориентированных на арендный доход и долгосрочное владение, но требует аккуратного выбора сегмента и понимания локальных регуляторных и операционных рисков.
По итогам 2025 года рынок недвижимости Индонезии продемонстрировал устойчивость и структурную зрелость, несмотря на замедление экономического роста и более жёсткие финансовые условия. Количество сделок частично восстановилось после снижения 2024 года и составило около 325 тыс., однако рынок не вернулся к пиковым значениям 2022–2023 годов, что указывает на переход к фазе циклической нормализации. Динамика рынка по-прежнему определяется преимущественно внутренним спросом, тогда как иностранный капитал выполняет вспомогательную, но значимую роль в отдельных сегментах.
Ценовая динамика в 2025 году носила умеренно положительный характер и была неоднородной по регионам. Джакарта сохраняет статус наиболее стабильного и ликвидного рынка, ориентированного на внутренний спрос и долгосрочное владение. Бали остаётся самым дорогим и одновременно самым доходным рынком страны, однако его высокая доходность обусловлена туристическим спросом и сопровождается повышенной волатильностью и чувствительностью к внешним шокам. Вторичные города — Сурабая, Бандунг и Медан — сохраняют более низкую стоимость входа и ориентированы преимущественно на локальный спрос, с ограниченной инвестиционной ликвидностью.
Арендный сегмент в 2025 году остался одним из ключевых факторов инвестиционной привлекательности Индонезии. Валовая доходность аренды в большинстве крупных городов сохраняется на уровне, превышающем показатели развитых рынков, что поддерживает интерес инвесторов, ориентированных на текущий денежный поток. При этом в туристических регионах наблюдается рост операционных и регуляторных рисков, связанных с перегревом отдельных субрынков.
Иностранный спрос в 2025 году характеризуется диверсифицированной структурой без доминирования одного источника капитала. Сингапур, США и Австралия формируют основной поток инвестиций, что повышает устойчивость рынка и снижает зависимость от конъюнктуры одной страны. При этом иностранцы по-прежнему концентрируются в узком сегменте объектов, прежде всего в Бали и отдельных районах Джакарты.
Прогноз рынка недвижимости Индонезии на 2026 годВ 2026 году рынок недвижимости Индонезии, по базовому сценарию, продолжит развитие в режиме контролируемой стабилизации. Существенного ускорения объёмов сделок не ожидается: активность, вероятнее всего, сохранится в диапазоне 320–335 тыс. транзакций, отражая баланс между устойчивым внутренним спросом и ограничениями со стороны стоимости заёмного капитала. Рынок окончательно закрепляется в фазе зрелого цикла, без признаков перегрева на национальном уровне.
Ценовая динамика в 2026 году, по прогнозу, останется сдержанной, с ростом в пределах 3–7% в год в зависимости от региона. Наиболее устойчивыми останутся рынки Джакарты и крупных агломераций, тогда как Бали сохранит потенциал повышенной доходности, но будет сопровождаться повышенной волатильностью и риском локальных коррекций. Вторичные города продолжат развиваться медленно и останутся нишевыми с точки зрения инвестиций.
Арендный рынок в 2026 году сохранит конкурентоспособность и будет ключевым аргументом в пользу Индонезии на фоне других рынков Юго-Восточной Азии. При этом инвесторам потребуется более тщательная оценка локаций и форматов недвижимости, особенно в туристических зонах, где риск перенасыщения предложения постепенно возрастает.
В целом Индонезия в 2026 году остаётся рынком умеренного роста, высокой доходности и повышенной региональной дифференциации. Он подходит для инвесторов, ориентированных на арендный доход и долгосрочное владение, но требует аккуратного выбора сегмента и понимания локальных регуляторных и операционных рисков.
Присоединяйтесь к нашему Телеграм-каналу
Здесь мы рассказываем об инвестициях в недвижимость по всему миру