январь 2026
Рынок недвижимости Германии: обзор, перспективы, возможности
Индекс рына недвижимости
Индекс недвижимости Германии находится в состоянии медленного роста после рецессии 2022-2023 годов, однако стимулы для значительного изменения картины и вовзрата к показателям роста 2019-2022 годов отсутствуют, а сам рост является следствием инфляционных процессов.
Количество сделок с недвижимостью
Количество сделок с недвижимостью в стране снижается с 2022 года. Рост индекса связан исключительно с инфляцией Еврозоны.
Динамика цен
На графике процентного изменения цен год к году ситуация становится более наглядной.
Доходность аренды
Средняя доходность аренды сократилась к показателям 2024 года. Арендная доходность в Германии традиционно низкая, характерная для центральной Европы. Средняя доходность аренды оставляет 3,61% годовых.
Потенциал рынка и перспективы
Рынок жилой недвижимости Германии в 2025 году находился в фазе затяжной коррекции после перегрева 2020–2022 годов. Высокие процентные ставки, сохранявшиеся большую часть года, продолжали сдерживать ипотечный спрос, что выражалось в пониженном количестве сделок и осторожном поведении как частных покупателей, так и институциональных инвесторов. При этом ценовое снижение, начавшееся ранее, в 2025 году в целом замедлилось: в большинстве крупных городов рынок перешёл в стадию боковой динамики с локальными признаками стабилизации, особенно в сегменте качественного жилья с хорошей энергоэффективностью.
Арендный рынок, напротив, оставался структурно перегретым. Дефицит нового строительства, рост миграционного притока и замедление ввода жилья привели к дальнейшему повышению арендных ставок практически во всех агломерациях. Это поддерживало инвестиционную привлекательность доходных объектов, особенно в городах второго эшелона, где соотношение цены и доходности выглядит более сбалансированным, чем в Мюнхене или Франкфурте. В 2025 году всё отчётливее сформировался разрыв между рынком покупки и рынком аренды: покупатели откладывали сделки, арендаторы же были вынуждены принимать более высокие ставки.
С точки зрения структуры спроса рынок стал более избирательным. Покупатели фокусировались на ликвидных объектах с устойчивым арендным потенциалом, тогда как устаревший фонд и объекты с низкими энергетическими классами продолжали испытывать ценовое давление. Девелоперская активность оставалась ограниченной из-за высокой стоимости финансирования и роста строительных издержек, что закладывает фундамент для будущего структурного дефицита предложения.
В 2026 году закономерно постепенное оживление рынка на фоне вероятного смягчения денежно-кредитной политики и адаптации покупателей к новому уровню ставок. Резкого ценового роста не будет, однако сценарий умеренного восстановления транзакционной активности сейчас является базовым. Основными драйверами станут арендный дефицит, снижение альтернативных инвестиционных доходностей и отложенный спрос. Германия войдёт в фазу очень медленного, нециклического роста с акцентом на качество активов и долгосрочную устойчивость, а не на спекулятивную динамику.
Экономика страны продолжает охлаждение, которое не может не сказаться на рынке недвижимости. Потеря тысяч предприятий и снижение международной конкурентоспособности будет и дальше поддерживать отток капитала из страны в более лояльные юрисдикции.
Рынок жилой недвижимости Германии в 2025 году находился в фазе затяжной коррекции после перегрева 2020–2022 годов. Высокие процентные ставки, сохранявшиеся большую часть года, продолжали сдерживать ипотечный спрос, что выражалось в пониженном количестве сделок и осторожном поведении как частных покупателей, так и институциональных инвесторов. При этом ценовое снижение, начавшееся ранее, в 2025 году в целом замедлилось: в большинстве крупных городов рынок перешёл в стадию боковой динамики с локальными признаками стабилизации, особенно в сегменте качественного жилья с хорошей энергоэффективностью.
Арендный рынок, напротив, оставался структурно перегретым. Дефицит нового строительства, рост миграционного притока и замедление ввода жилья привели к дальнейшему повышению арендных ставок практически во всех агломерациях. Это поддерживало инвестиционную привлекательность доходных объектов, особенно в городах второго эшелона, где соотношение цены и доходности выглядит более сбалансированным, чем в Мюнхене или Франкфурте. В 2025 году всё отчётливее сформировался разрыв между рынком покупки и рынком аренды: покупатели откладывали сделки, арендаторы же были вынуждены принимать более высокие ставки.
С точки зрения структуры спроса рынок стал более избирательным. Покупатели фокусировались на ликвидных объектах с устойчивым арендным потенциалом, тогда как устаревший фонд и объекты с низкими энергетическими классами продолжали испытывать ценовое давление. Девелоперская активность оставалась ограниченной из-за высокой стоимости финансирования и роста строительных издержек, что закладывает фундамент для будущего структурного дефицита предложения.
В 2026 году закономерно постепенное оживление рынка на фоне вероятного смягчения денежно-кредитной политики и адаптации покупателей к новому уровню ставок. Резкого ценового роста не будет, однако сценарий умеренного восстановления транзакционной активности сейчас является базовым. Основными драйверами станут арендный дефицит, снижение альтернативных инвестиционных доходностей и отложенный спрос. Германия войдёт в фазу очень медленного, нециклического роста с акцентом на качество активов и долгосрочную устойчивость, а не на спекулятивную динамику.
Экономика страны продолжает охлаждение, которое не может не сказаться на рынке недвижимости. Потеря тысяч предприятий и снижение международной конкурентоспособности будет и дальше поддерживать отток капитала из страны в более лояльные юрисдикции.
Присоединяйтесь к нашему Телеграм-каналу
Здесь мы рассказываем об инвестициях в недвижимость по всему миру