декабрь 2025
Рынок недвижимости Грузии: обзор, перспективы, возможности
Количество сделок
Рынок недвижимости Грузии после пикового 2022 года перешёл в фазу стабилизации на высоком уровне активности. Объём сделок не возвращается к докризисным значениям, а формирует устойчивое плато, что указывает на закрепление структурного спроса, в том числе со стороны иностранцев и релокантов. Рост в 2025 году носит умеренный характер и отражает нормализацию рынка после периода перегрева, а не начало нисходящего цикла.
Средняя цена метра
Рынок недвижимости Грузии демонстрирует устойчивую восходящую ценовую траекторию, сформированную после резкого структурного сдвига начала десятилетия. Рост средней стоимости квадратного метра последовательно замедляется, но сохраняет положительный уклон, что указывает на переход рынка из фазы перегрева в стадию нормализации. Ценообразование всё в большей степени опирается на фундаментальные факторы — внутренний спрос, инвестиционную привлекательность и ограниченность качественного предложения, прежде всего в Тбилиси и ключевых туристических локациях.
Иностранный спрос
Рынок демонстрирует устойчивую структуру спроса, при которой основная масса сделок по-прежнему формируется за счёт внутренних покупателей, однако роль иностранцев остаётся значимой и стабильной. После резкого расширения иностранного сегмента в 2022 году его вклад зафиксировался на повышенном уровне, не вытесняя локальный спрос, а дополняя его. Это указывает на переход рынка от краткосрочного релокационного импульса к более сбалансированной модели, где внешний спрос стал структурной, а не временной составляющей.
Иностранный спрос
Структура спроса со стороны иностранцев демонстрирует постепенную диверсификацию. Россия сохраняет крупнейшую долю, однако её относительное значение снижается на фоне роста сегмента «прочие страны» и стабилизации потоков из Ирана и Украины. Это указывает на переход рынка от шоковой релокационной модели к более устойчивой и географически распределённой инвестиционной базе, что снижает зависимость рынка недвижимости Грузии от одного доминирующего источника внешнего спроса.
Доходность аренды
Рынок демонстрирует умеренное сжатие арендной доходности на фоне продолжающегося роста цен, прежде всего в Тбилиси. При этом доходность остаётся высокой по международным меркам, что подтверждает инвестиционную привлекательность грузинского рынка. Батуми сохраняет лидерство по gross yield за счёт туристической модели спроса и более низкого порога входа, однако чувствительность к сезонности и внешнему спросу здесь выше. В целом рынок аренды переходит из фазы экстремальных значений в более устойчивую и предсказуемую конфигурацию, что позитивно для долгосрочных инвесторов.
Потенциал рынка и перспективы
Рынок недвижимости Грузии находится в стадии "пострелокационной" стабилизации, при которой высокие уровни спроса, сформированные в 2022 году, трансформировались в устойчивую и более сбалансированную модель. Транзакционная активность закрепилась на повышенном плато, а ценовая динамика сохраняет восходящий характер, но с заметным замедлением темпов. Основной драйвер рынка — Тбилиси, где сочетаются инвестиционный и пользовательский спрос при ограниченном предложении качественных объектов. Региональные рынки, прежде всего Батуми, сохраняют привлекательность за счёт высокой арендной доходности, но характеризуются большей чувствительностью к сезонности и внешнему спросу. Роль иностранных покупателей остаётся значимой, однако рынок больше не зависит от одного доминирующего источника, что снижает системные риски.
В 2026 году рынок с высокой вероятностью перейдёт в фазу умеренного органического роста. Ожидаемая динамика цен составит 3–6% в год, при этом в Тбилиси рост будет более сдержанным за счёт уже высокой базы, тогда как другие города могут показать лучшую относительную динамику. Арендная доходность продолжит плавно снижаться по мере роста цен, оставаясь при этом конкурентоспособной по международным меркам. Количество сделок, вероятно, стабилизируется с незначительным ростом, отражая баланс между внутренним спросом и устойчивым иностранным присутствием. В целом рынок недвижимости Грузии в 2026 году будет характеризоваться высокой предсказуемостью, снижением волатильности и смещением фокуса инвесторов от спекулятивных стратегий к долгосрочному доходу и сохранению капитала.
Рынок недвижимости Грузии находится в стадии "пострелокационной" стабилизации, при которой высокие уровни спроса, сформированные в 2022 году, трансформировались в устойчивую и более сбалансированную модель. Транзакционная активность закрепилась на повышенном плато, а ценовая динамика сохраняет восходящий характер, но с заметным замедлением темпов. Основной драйвер рынка — Тбилиси, где сочетаются инвестиционный и пользовательский спрос при ограниченном предложении качественных объектов. Региональные рынки, прежде всего Батуми, сохраняют привлекательность за счёт высокой арендной доходности, но характеризуются большей чувствительностью к сезонности и внешнему спросу. Роль иностранных покупателей остаётся значимой, однако рынок больше не зависит от одного доминирующего источника, что снижает системные риски.
В 2026 году рынок с высокой вероятностью перейдёт в фазу умеренного органического роста. Ожидаемая динамика цен составит 3–6% в год, при этом в Тбилиси рост будет более сдержанным за счёт уже высокой базы, тогда как другие города могут показать лучшую относительную динамику. Арендная доходность продолжит плавно снижаться по мере роста цен, оставаясь при этом конкурентоспособной по международным меркам. Количество сделок, вероятно, стабилизируется с незначительным ростом, отражая баланс между внутренним спросом и устойчивым иностранным присутствием. В целом рынок недвижимости Грузии в 2026 году будет характеризоваться высокой предсказуемостью, снижением волатильности и смещением фокуса инвесторов от спекулятивных стратегий к долгосрочному доходу и сохранению капитала.
Присоединяйтесь к нашему Телеграм-каналу
Здесь мы рассказываем об инвестициях в недвижимость по всему миру