декабрь 2025
Рынок недвижимости Азербайджана: обзор, перспективы, возможности
Индекс рынка недвижимости
В Азербайджане не публикуется внутренний индекс HPI по аналогии с Европой и Северной Америкой, поэтому в нашей аналитике он формируется на базе официальных статистических данных на основе гибридной модели. Рынок недвижимости Азербайджана находится в фазе устойчивого восходящего цикла без признаков резкой коррекции. После ускорения роста в 2022–2024 годах в 2025 году наблюдается замедление темпов роста при сохранении положительной динамики, что указывает на переход от восстановительного роста к более зрелой фазе рынка. Движение индекса отражает структурные факторы спроса — урбанизацию, рост доходов и ограниченное качественное предложение — при отсутствии спекулятивного перегрева.
Количество сделок
Данные за 2025 год подтверждают устойчивый рост транзакционной активности на рынке недвижимости Азербайджана. После восстановительного периода 2020–2022 годов рынок перешёл в фазу расширения, где рост числа сделок сопровождается повышением цен, но без признаков перегрева. Умеренное замедление темпов прироста в 2025 году указывает на переход к более зрелой стадии цикла, при которой спрос остаётся высоким за счёт урбанизации, внутренней миграции и ограниченного предложения качественного жилья, прежде всего в Баку и его агломерации.
Средняя цена метра
Рост средней цены м² в 2025 году подтверждает, что рынок находится в фазе устойчивого ценового апсайда, но уже с признаками нормализации темпов после ускорения 2022–2024 годов. Увеличение стоимости в 2025 году носит фундаментальный характер и поддерживается ростом транзакционной активности, ограниченным предложением ликвидных объектов и концентрацией спроса в Баку. Это не спекулятивный всплеск, а структурный ценовой сдвиг, характерный для рынков, входящих в зрелую стадию цикла.
Доходность аренды
Картина 2025 года подчёркивает классический для развивающегося рынка дисбаланс между столицей и регионами: Баку остаётся лидером по цене, но демонстрирует минимальную арендную доходность, тогда как вторичные города (Шеки, Мингечаур, Гянджа) предлагают более высокую доходность при существенно более низком входном пороге. Это подтверждает, что рынок Азербайджана всё чётче сегментируется на капитало-сберегающий столичный рынок и доходный региональный рынок, что важно учитывать при формировании инвестиционных стратегий.
Потенциал рынка и перспективы
По итогам 2025 года рынок недвижимости Азербайджана закрепился в фазе структурного роста с постепенной нормализацией темпов. Рост цен и увеличение количества сделок происходили синхронно, что указывает на сбалансированный характер рынка и отсутствие спекулятивного перегрева. Основным драйвером оставался Баку и его агломерация, где сосредоточен как платежеспособный спрос, так и дефицит качественного предложения. Рост средней цены м² сопровождался расширением транзакционной базы, что подтверждает фундаментальный характер апсайда. Региональные рынки демонстрировали более умеренный рост цен, но сохраняли привлекательность с точки зрения арендной доходности, формируя чёткую сегментацию рынка на «капитальный» столичный и «доходный» региональный.
В 2026 году рынок перейдёт в фазу замедленного, но устойчивого роста. Ценовая динамика ожидается в диапазоне 5–8% год к году, при этом Баку продолжит опережать регионы по абсолютному уровню цен, но именно региональные города будут выглядеть интереснее с точки зрения доходности и соотношения риск/возврат. Количество сделок, вероятно, стабилизируется с умеренным приростом за счёт внутреннего спроса и инвестиционных покупок. Ключевыми рисками останутся ограниченное предложение ликвидных объектов в столице и возможное давление на доходность при ускоренном росте цен. В целом рынок Азербайджана в 2026 году будет характеризоваться высокой предсказуемостью, умеренной доходностью и привлекательностью для среднесрочных долгосрочных вложений, ориентированных на сохранение капитала и аккуратный рост стоимости активов.
По итогам 2025 года рынок недвижимости Азербайджана закрепился в фазе структурного роста с постепенной нормализацией темпов. Рост цен и увеличение количества сделок происходили синхронно, что указывает на сбалансированный характер рынка и отсутствие спекулятивного перегрева. Основным драйвером оставался Баку и его агломерация, где сосредоточен как платежеспособный спрос, так и дефицит качественного предложения. Рост средней цены м² сопровождался расширением транзакционной базы, что подтверждает фундаментальный характер апсайда. Региональные рынки демонстрировали более умеренный рост цен, но сохраняли привлекательность с точки зрения арендной доходности, формируя чёткую сегментацию рынка на «капитальный» столичный и «доходный» региональный.
В 2026 году рынок перейдёт в фазу замедленного, но устойчивого роста. Ценовая динамика ожидается в диапазоне 5–8% год к году, при этом Баку продолжит опережать регионы по абсолютному уровню цен, но именно региональные города будут выглядеть интереснее с точки зрения доходности и соотношения риск/возврат. Количество сделок, вероятно, стабилизируется с умеренным приростом за счёт внутреннего спроса и инвестиционных покупок. Ключевыми рисками останутся ограниченное предложение ликвидных объектов в столице и возможное давление на доходность при ускоренном росте цен. В целом рынок Азербайджана в 2026 году будет характеризоваться высокой предсказуемостью, умеренной доходностью и привлекательностью для среднесрочных долгосрочных вложений, ориентированных на сохранение капитала и аккуратный рост стоимости активов.
Присоединяйтесь к нашему Телеграм-каналу
Здесь мы рассказываем об инвестициях в недвижимость по всему миру